La fianza es uno de los aspectos menos conocidos de los arrendamientos. Tal vez por ello, a la postre, el hecho de retenerla o proceder a su devolución se convierte en una de las cuestiones que más problemas puede suscitar entre arrendador e inquilino.
Sujeta a regulación legal
La fianza está regulada en el título IV de la Ley de Arrendamientos que contiene las disposiciones comunes sobre los arrendamientos de vivienda habitual y otras que afectan a un uso distinto (local, temporada…).
El artículo 36 señala que en el momento de la celebración del contrato es obligatoria la exigencia de la prestación de fianza en metálico. La cantidad debe ser la equivalente a una mensualidad de renta en el caso de alquiler de viviendas y de dos cuando se firma un arrendamiento para un uso distinto.
En el plazo de un mes desde la entrega de llaves por parte del inquilino, el arrendador debe devolver al arrendatario la cantidad que resulte como saldo. Si no lo hace así, devengará el interés legal.
En el momento de la celebración del contrato, es obligatorio exigir una fianza en metálico
El problema es la determinación concreta del saldo de la fianza y si éste es líquido o no, ya que lo más posible es que la no devolución se deba a que se pretende imputar a la misma el importe de unos daños causados. Esta situación justificaría que no se devenguen los intereses.
Razón de ser
La razón de la fianza es garantizar el cumplimiento de las obligaciones que contrae el arrendatario. Éste es uno de los aspectos que más polémica ha generado, puesto que si se refiere a todas y cada una de las obligaciones del arrendatario, no sólo se debe imputar al pago de las rentas adeudadas, sino también a otros aspectos como la devolución en buen estado de conservación del inmueble, etc.
Conocer aspectos legales significativos ayuda a establecer su importe y condiciones de devolución
De acuerdo con la ley, puede haber dos tipos de fianza:
La fianza en metálico: es siempre obligatoria y fijada en el importe de una mensualidad para los arrendamientos de vivienda, y de dos mensualidades para los de uso distinto.
La fianza adicional: es voluntaria y su importe está sometido a la libre disposición de las partes. No hay límites legales.
Respecto a la cuantía de la fianza en metálico, la finalidad de determinar sus importes obligatorios es que no resulte excesiva y haga difícil al arrendatario cumplir con todas sus obligaciones. Pero, por otro lado, puede ser una cantidad escasa si debe responder al impago de rentas o de los daños en el inmueble arrendado.
La fijación de la cuantía podría ser inadecuada, ya que cada inmueble puede tener unas características particulares (metros, ubicación, renta, etc.) que aconsejarían una adecuación de la fianza a la realidad del arrendamiento en concreto. Por ello, cabe la posibilidad de pactar otro tipo de garantías adicionales.
Actualización
La actualización de una finaza se rige por las siguientes reglas:
No tendrá lugar durante el plazo mínimo de cinco años.
Cuando haya pasado el plazo mínimo y esté en prórroga, o si han pasado los cinco primeros años del plazo inicial, cada una de las partes puede solicitar el aumento o disminución de la fianza.
Las partes pueden pactar cómo realizarla y, a falta de pacto, servirá lo acordado para la actualización de la renta.
El aumento o disminución de la fianza no es el correspondiente al Índice de Precios al Consumo (IPC). Por ello, si la renta se aumenta o disminuye por causas ajenas a la oscilación del IPC, ésta serviría para fijar la nueva fianza, aunque tuviera un incremento superior o inferior al IPC correspondiente.
