Uno de los puntos que mayor controversia genera es la firma de las escrituras y, más concretamente, conocer el importe por el que debe escriturar la vivienda. En este aspecto surgen cuestiones como si se puede escriturar la casa por menos de lo que realmente cuesta, qué consecuencias puede tener el hacerlo o qué ahorro supone proceder de esta forma.
Los gastos de notaría y registro que asume el comprador de la vivienda están directamente vinculados con el valor por el que se escritura la misma, por eso es un punto fundamental que conviene aclarar para ver si legalmente es posible ahorrarse parte de este importe. Para empezar hay que tener claros algunos conceptos que suelen inducir a error:
– Valor real: Corresponde a la calidad y evolución natural de precios, al margen de todo ánimo especulativo. Resulta difícil de calibrar por el actual estado del mercado inmobiliario.
– Valor catastral: Es el asignado por la Administración para calcular el pago de los impuestos, pero no coincide con el real.
– Valor escriturado: Es aquel que se hace constar en la escritura, siendo en ocasiones inferior al de compra del mismo, con el objeto de pagar menos plusvalía e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y demás gastos de escrituración.
– Valor de mercado: Se define por las la vieja ley económica de la oferta y la demanda y sigue la corriente de precios en un determinado momento, para una zona determinada.
Una práctica bastante extendida consiste en escriturar la vivienda por un precio inferior al que se ha pagado por ella. Como consecuencia de ello los impuestos que se han de abonar mediante esta picaresca, lógicamente, disminuyen. Como era de esperar, esta actuación no es legal, puesto que la ley establece que el pago de los impuestos asociados a la escrituración se realice por el mismo importe que realmente se ha desembolsado en la compra, y no por otro que acuerden comprador y vendedor para reflejarlo en la escritura.
Por ello y porque en realidad el ahorro que se consigue es mínimo con respecto a todos los gastos a los que se va a tener que hacer frente, no compensan las consecuencias negativas que puede tener, por lo que es una práctica cada vez menos habitual entre los profesionales del sector inmobiliario. Además, esta práctica en el futuro puede ser perjudicial porque cuando se transmite una vivienda, hay que pagar un impuesto en la declaración de la renta sobre la diferencia del valor por el que se adquirió la misma y la cantidad por la que ahora se vende. Por lo tanto, no conviene «engañar» en las cifras. Pero, centrándonos en el presente, si un contribuyente hace una escritura por debajo del precio del que Hacienda ha valorado el piso corre el peligro de recibir una notificación de declaración paralela y la correspondiente sanción económica. En un caso de estos, la verdad es que los recursos valen de poco. Por eso ante casos como una vivienda en mal estado, que justifique una valoración a la baja, algunos técnicos inmobiliarios aconsejan a ambas partes hacer un reportaje fotográfico en presencia de un agente de la propiedad inmobiliaria para poder justificar la venta a la baja, en el caso de que posteriormente Hacienda inicie una investigación. En algunas comunidades autónomas, a fin de evitar este tipo de problemas se han editado unas tablas que orientan a los compradores a la hora de determinar el valor por el que, dentro de la ley, pueden escriturar la vivienda. En resumen, pese a las controversias, si se compra un piso por 40 mil euros, se deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (6 ó 7%, en función de la localización), sobre el valor correspondiente recogido en las tablas editadas por cada comunidad autónoma. Hay que recordar que si se hiciese sobre una cantidad inferior y la Administración lo detectase, hay riesgo de ser sancionado por ello.
