Imagen: Matthew Jording
Tal y como especifica nuestra vigente legislación (artículo 605 del Código Civil y artículo 1 de la Ley Hipotecaria), «el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles», lo que significa, como señala el jurista Luis María Diez Picazo, que el Registro es una institución administrativa que tiene por objeto dar publicidad oficial de las situaciones jurídicas relativas a los bienes inmuebles.
La publicidad de los cambios de propiedad de una finca, de sus cargas, etc. es de vital importancia si queremos tener seguridad jurídica en los negocios que sobre dichos inmuebles se planteen y sólo podemos obtener publicidad fiable si hay un organismo (con un experto en Derecho a la cabeza, como es el registrador) que vela por que la misma sea rigurosa y fiel a la realidad. Así, el primer paso es la inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad que corresponda. De esta manera si nunca ha tenido entrada en dicho Registro, nos encontramos con la figura jurídica de la «inmatriculación», que es precisamente el acto por el que un bien inmueble forma parte del Registro de la Propiedad comenzando así su «historia jurídica» en lo que a dicho organismo se refiere.
La inscripción debe ser solicitada por los interesados en ella -de acuerdo al denominado principio de rogación- y debe realizarse basándose en uno o varios documentos públicos
Seguridad jurídica
Una vez que la finca ya figura como tal en el Registro, todos los actos jurídicos que se relacionen con la misma tendrán cabida en dicho organismo, algunos porque voluntariamente así lo deciden las partes de un negocio -como la inscripción de un nuevo dueño del bien-, o forzosamente porque así lo exige la ley -como ocurre cuando se hipoteca un inmueble, que es necesario documentarlo en el Registro para que dicha hipoteca exista legalmente-. La forma por la que se documenta esa sucesiva información sobre el bien es la denominada «inscripción registral», que es un proceso que permite el acceso al Registro.
Lo primero que debemos señalar sobre la inscripción es que la misma debe ser solicitada por los interesados en ella (es el denominado principio de rogación) y debe realizarse basándose en uno o varios documentos públicos (escrituras y demás documentos notariales, sentencias, resoluciones administrativas…), ya que nuestro ordenamiento protege la seguridad del tráfico jurídico haciendo que la información que accede al Registro haya sido «supervisada» de antemano por un notario publico u organismo oficial que garantice que todo lo que se plasma en el documento es veraz.
Por tanto, una vez que la finca ya ‘existe’ -porque está documentada como tal en el Registro correspondiente- y tenemos un documento público que hace referencia a la misma (por ejemplo, una escritura pública de compraventa con constitución de hipoteca para garantizar un préstamo bancario) se acude al Registro para su inscripción, de manera que un tercero pueda conocer quién es el nuevo dueño del bien y quién tiene sobre dicho inmueble ciertos derechos (hipotecarios en este caso).
Libro diario
La entrada de este nuevo título en el Registro es lo que da inicio a la inscripción del mismo y comienza con la anotación del asiento de presentación en el denominado «libro diario». En este libro se hace constar la hora en que el título oficial llega al Registro. De manera que la persona que accedió en primer lugar al mismo será la que después se encuentre «por delante» para hacer valer sus privilegios o derechos (es el calificado como principio de «prior tempore, potior iure«). Piénsese, por ejemplo, en el caso de una vivienda con dos hipotecas sobre la misma, así, la entidad bancaria que primero acuda al Registro (que suele coincidir con quien primero formalizó el préstamo con hipoteca ante un notario) será la que, en caso de necesidad de ejecutar la hipoteca, pueda hacerlo primero y tenga mayores posibilidades de hacer frente al pago de su deuda, ya que nadie antes ha tenido acceso al bien en cuestión.
Tras esta anotación en el libro diario, el registrador tiene un plazo de 15 días para estudiar el negocio jurídico que se pretende inscribir en el Registro y decidir si el mismo se ha constituido conforme a la ley (es el denominado principio de legalidad). Si el Registrador da su visto bueno jurídico, el título pasa definitivamente al Registro y se plasma en el asiento definitivo a inscripción principal que, en definitiva, no hace más que corroborar la inscripción provisional que era el asiento de presentación del libro diario.
