Si el contrato que documenta la relación comercial no se hace en exclusiva el vendedor podrá utilizar los servicios de cuantos agentes o intermediarios considere necesarios. No obstante, siempre deberá respetar las condiciones negociadas con cada uno de ellos para la venta del inmueble.
Cuando una persona se encuentra interesada en vender su piso, local, finca o similar y no desea hacerlo de forma directa y por sus propios medios lo lógico es que acuda a una agencia inmobiliaria este fin. Esta contratación puede hacerse de forma verbal o escrita, pero sólo este último modo de documentar la relación comercial será fiable si en un futuro existiera alguna discrepancia entre el agente de la propiedad inmobiliaria y el cliente acerca de cómo se ha desarrollado el proceso. De esta actuación nace la denominada «nota de encargo» que, como su propio nombre indica, es el documento mediante el cual el agente y el vendedor plasman por escrito todos los detalles relativos a la orden de venta (descripción de la finca, precio de la misma, honorarios del agente, etc.).
Esta contratación puede hacerse de forma verbal o escrita, pero sólo este último modo de documentar la relación comercial será fiable si en un futuro existiera alguna discrepancia
El hecho de documentar el encargo debería ser motivo suficiente para que las partes firmantes respetaran las condiciones del mismo pero, desgraciadamente, hay ocasiones en las que se incumplen estos contratos. En el caso que nos ocupa es claro y evidente que la nota de encargo vincula al vendedor que la otorga y por tanto no puede dejar de cumplirla.
Encargo en exclusiva o no
Si el vendedor formaliza dicho encargo en exclusiva a un solo agente, debe respetar su intermediación en la venta del inmueble en cuestión y permitir que sea él quien se ocupe de forma única de su transmisión. Si no lo hiciere así y otra persona lograra la venta del bien el agente que en su día obtuvo la exclusiva de dicho negocio tendrá derecho a exigir el abono de sus honorarios de igual modo que si él mismo hubiera participado en la compraventa, así que el vendedor deberá cumplir igualmente con el pago de su comisión y si no lo hiciere, podrá verse implicado en una reclamación judicial donde la inmobiliaria haga valer sus derechos.
Si, por el contrario, la nota de encargo no se ha realizado en exclusiva, entonces el vendedor podrá utilizar los servicios de cuantos agentes o intermediarios considere necesarios pero, también en dichos casos, deberá respetar las condiciones en las que negocie con cada uno de ellos la venta del inmueble. De este modo, si el representante de una inmobiliaria muestra el bien a un interesado bajo unas determinadas condiciones y este cliente, finalmente, se convierte en comprador, el agente tendrá derecho a percibir sus honorarios, ya que fue su labor la que logró la puesta en contacto de vendedor y parte compradora sobre un objeto y un precio en concreto. No es de recibo que se verifique la venta obviando la labor realizada por la inmobiliaria, ya que la nota o encargo vincula al vendedor sin duda alguna.
Si la nota de encargo no se ha realizado en exclusiva, el vendedor podrá utilizar los servicios de cuantos agentes o intermediarios considere necesarios
Abono de honorarios
Es importante destacar que el derecho del agente inmobiliario a percibir sus honorarios nace cuando por su mediación ha quedado perfeccionado el contrato, aunque el mismo no llegue a consumarse. Es decir, ante posibles contrariedades que impidan que el acuerdo llegue a ‘buen puerto’ el agente deberá cobrar su comisión, independientemente de que el comprador no trasmita el bien porque haya encontrado otro comprador que pague más por el mismo bien o que el comprador, finalmente no acuda a la escritura de compraventa.
Por lo tanto la nota de encargo -incluso el encargo verbal si hubiera modo de probarlo- vincula a las partes de manera que ninguna de ellas puede dejar de cumplir la suya (al menos, sin el consentimiento de la otra), por lo que no es de recibo la cada vez más extendida intención de algunos vendedores de olvidarse de esta nota, dejando de abonar al agente intermediario sus honorarios cuando realmente ha logrado que vendedor y comprador formalicen un contrato de compraventa de un bien.
