El coste actual de amortización de aquellos préstamos hipotecarios formalizados entre 2002 y 2006, y puntualmente algunos de 1999, cuya revisión se produzca a partir del tercer trimestre de 2007 utilizando al euríbor como índice de referencia, será superior al coste inicial en el momento de la contratación, con incrementos anuales medios que pueden superar los 1.800 euros.
Son cálculos realizados por la Asociación Hipotecaria Española (AHE), que advierte de que esta evolución de las hipotecas «puede generar tensiones en el segmento de compradores que, habiendo contratado sus préstamos después de 2002, hayan apurado el plazo de vencimiento final y el porcentaje de financiación contratados».
Coste medio de la amortización
Los últimos datos disponibles revelan que el coste medio de la amortización anual de hipotecas contratadas durante los nueve primeros meses de 2007 ha sido de 9.926 euros, valor que supera en más de 1.200 euros al correspondiente a 2006. En términos relativos, el incremento de la cuota inicial con respecto al año anterior es del 14%.
La AHE atribuye casi exclusivamente ese alza al «fuerte aumento del precio de la vivienda, que ha incrementado progresivamente el umbral de acceso a la misma, y está desplazando del mercado a segmentos de demanda real».
Los préstamos formalizados antes de 2002, menos algunos de 1999, y que se revisen el mes que viene, seguirán manteniendo unos costes brutos de amortización inferiores a los que soportaron el primer año de vida. Las variaciones en relación con su coste inicial, para una hipoteca media, oscilan desde los 90 euros anuales menos en 1998 a los 3.600 euros menos en el préstamo estándar de 1990. Estos créditos representan alrededor de un 30% de la cartera viva a tipo variable.
Las familias y empresas titulares de una hipoteca deben dedicar a su amortización una media de 9.926 euros anuales
Para las hipotecas formalizadas entre 1997 y 2001, el descenso del coste anual podría situarse entre 850 y 1.300 euros. Los préstamos contratados antes de 1997 pueden tener una reducción en su cuota anual de amortización de hasta 800 euros.
Repercusiones
La Asociación Hipotecaria Española coincide en sus pronósticos con vicepresidente económico del Gobierno, Pedro Solbes. Piensa que el euríbor está a punto de tocar techo pero advierte que las secuelas de la última escalada se sufrirán durante el próximo año.
Las repercusiones no serán las mismas para todos los préstamos, ya que dependen de la cuantía y del plazo. La AHE calcula que las hipotecas que más van a subir, por áreas geográficas, serán las de Madrid, País Vasco, Cataluña o Baleares (que son las de mayor cuantía), sobre todo, si tienen plazos superiores a 30 años. El impacto será mayor para las que se firmaron entre el 2003 y el 2005, periodo en que el euríbor estuvo entre el 2% y el 2,7%.
Por el contrario, notarán menos la subida de los tipos quienes hayan comprado una vivienda en Extremadura, Castilla La Mancha, Galicia y Castilla y León, con anterioridad al 2003 y plazos inferiores a 25 años. A plazos más largos, mayor encarecimiento proporcional de la cuota. La subida de un punto en el tipo de interés en un préstamo a 10 años implica una subida del 4,76% (una cuota de 600 euros pasa a 628,56), que llega al 12,44% si el préstamo es a 30 años (la misma cuota subiría a 674 euros) o al 17,74% si el plazo de amortización es de 50 años (el alza sería hasta 706 euros).
