Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores

La situación actual es complicada porque se ha producido una caída en las ventas brusca, y todo lo brusco es preocupante. La desaceleración se inició de forma ordenada a mediados del año pasado, pero desde el verano se ha registrado un parón brusco, motivado sobre todo por el estrangulamiento financiero de Estados Unidos, donde el mercado inmobiliario también pasa por una etapa de caída de precios. En España, después de trece años de bonanza era necesario un ajuste, pero está siendo más duro de lo esperado. En 2008 y 2009, continuará la situación actual. Probablemente, muchas compañías se verán obligadas a seguir bajando los precios que pedían inicialmente por sus promociones.

El mercado de vivienda es muy heterogéneo; hay que considerar la distinta tipología de vivienda, su situación… En general, estimo que durante este año los precios se mantendrán en equilibrio, es decir subirán a la par que la inflación o incluso por debajo de ella, lo que en realidad supondrá bajadas de precios. Estoy hablando de medias. Luego, por supuesto, habrá regiones donde los precios se contengan más que en otras.

Lógicamente, donde los precios han subido mucho en los últimos años es probable que se vean las mayores bajadas. Mercados como Barcelona o Madrid (aunque sólo en ciertas zonas), o en la Costa del Sol, donde ya se está notando un fuerte enfriamiento. Caerán más los precios en regiones donde se ha dado una explosión exagerada de construcciones, por ejemplo en ciertos pueblos de Madrid. En Alicante, Murcia o Levante también se ha vivido mucho “jolgorio” urbanístico en los últimos años, y eso acaba pasando factura.

En otras comunidades como Galicia o Extremadura, donde las subidas de precios han sido mucho más moderadas, es probable que no se produzcan caídas. País Vasco y Navarra son también mercados más contenidos, con un urbanismo más conservador. Son comunidades más controladas, es decir, con mucha menos especulación que en otras zonas, como Madrid. Dan, por ejemplo, más importancia a la vivienda protegida. En País Vasco y Navarra, por tanto, no se esperan fuertes caídas de precios. Es un mercado más controlado y estable.

En el mercado siempre hay compradores que necesitan vivienda y que no pueden plantearse el esperar. Sin embargo, ahora mismo se nota que existe un agotamiento de la demanda. A quien pueda esperar, yo le recomendaría que lo hiciera porque la situación de mejora de precios y ofertas va a continuar. En el mercado de primera residencia, la bajada de precios está “cantada”. No obstante, es un mercado más rígido. Las rebajas sólo podrán efectuarlas los promotores que hayan comprado suelo barato y tengan margen para bajar los precios de sus promociones. Quienes hayan comprado suelo caro se encontrarán con un problema. En el mercado de segunda mano también se está notando una caída en los precios (un reciente informe apunta que ya se han producido caídas incluso en ciudades como Madrid y Barcelona) y tiene su lógica, porque es un mercado con un gran componente de necesidad. Hay familias individuales que necesitan vender su piso y son ellas mismas las que fijan el precio. El ajuste en precios es, pues, más flexible en este ámbito.

Es difícil aventurarlo aunque hay ciertos datos definitorios: en bolsa, son muchas las compañías inmobiliarias que han caído en el último ejercicio. Sus resultados quizás todavía no las han hecho entrar en crisis, pero lo harán en los próximos años. Hay que tener en cuenta que ahora las empresas aún están mostrando las cifras con los proyectos ya terminados, pero en un par de años tendrán que dar los resultados con los proyectos que terminen en 2008 y 2009, que probablemente serán malos años de ventas. Estas negativas previsiones se están viendo ya en los indicadores de actividad adelantados, que se anticipan a lo que ocurrirá en el ciclo económico. Ahora, los proyectos se cuentan con los dedos de la mano.

Un mercado asfixiado es el de vivienda vacacional. Las viviendas de costa son las que más están notando la caída de precios. Eso ocurre así cíclicamente. El sector turístico está en crisis. Es el primero en el que se nota la desaceleración en momentos difíciles. Y así seguirá ocurriendo los próximos años. En muchas zonas, sobre todo en Costa del Sol, las ventas se han paralizado.

Algo que no cambia, ni con la desaceleración, es que las viviendas más pequeñas siguen siendo comparativamente y por precio del metro cuadrado las más caras. Las más grandes salen más baratas. Sin embargo, en algunas ciudades como Madrid, el concepto de estudio y apartamento de un dormitorio a precios altos ha alcanzado un tope. Hay un límite, y la demanda de este tipo de inmuebles también comienza a agotarse.

Hay un cúmulo de factores: en primer lugar, el aterrizaje suave en el mercado de la vivienda era lógico y esperado, y forma parte de los ciclos. No obstante, se ha visto complicado por la desaceleración económica que registra ahora España, por la crisis de confianza estadounidense, por la subida del Euribor que se ha producido en los últimos años, el endeudamiento de las familias… La situación macroeconómica es ahora determinante. Ya se ha visto una leve caída del consumo. Un elemento que no hay que perder de vista es el empleo: si comienzan a destruirse puestos de trabajo, la situación pintará mal.

El escenario actual es complicado para los bancos. Su negocio es prestar dinero y lo seguirán haciendo. A nivel particular, es decir, de concesión de hipotecas a particulares, no puede haber muchos cambios. Yo más bien creo que el problema lo tienen los promotores, donde los bancos sí están poniendo más trabas a la financiación. Preocupa la situación de numerosas compañías. No hay más que ver la suspensión de pagos de Llanera, las dificultades de Hábitat… La banca está constreñida por la coyuntura actual. No obstante, el Banco de España obliga a ser riguroso en la contabilidad de los préstamos.

Sin duda alguna ha habido un fuerte efecto contagio de desconfianza. Aquí no existen “hipotecas basura”. Sin embargo, sí que se han trasladado al mercado español y, en general, a todos los mercados mundiales las dificultades para obtener liquidez.

Yo más bien hablaría de agotamiento de la demanda, que se ha acelerado con el Euribor subiendo (lo que frena el acceso a la vivienda de muchas familias) y la crisis hipotecaria de Estados Unidos. En general, hay un clima de inseguridad, de desconfianza económica general, que se palpa, por supuesto, en el mercado inmobiliario.

Sí, sin duda. Ahora hay más interés por el alquiler en todos los ámbitos. Este mercado se está dinamizando. Entre alquilar y comprar, hasta hace poco predominaba la segunda opción. No obstante, en la actualidad, con las subidas de precios y del Euribor, el esfuerzo para comprar es mucho mayor, por lo que los ciudadanos están recurriendo al alquiler.

Valoramos positivamente las ayudas actuales, aunque sería necesario contar con más incentivos. Se necesitan cambios estructurales.

Sí. En estos momentos, el inversor de vivienda ha desaparecido del mercado porque no hay posibilidad de obtener buenos retornos.

Hay una opción algo arriesgada, pero en mi opinión rentable, que es comprar inmuebles en Estados Unidos, tanto de primera como de segunda mano. En este mercado, se han caído los precios en un 50% en algunas zonas. Una buena opción es comprar allí y explotar estos inmuebles en alquiler. No obstante, es una alternativa para personas con negocios allí o que viajen periódicamente a la zona. En la distancia, lógicamente, es difícil gestionar una inversión así.

Con los garajes también es complicado acertar con una buena inversión. Se pueden explotar mediante alquiler en zonas con déficit de plazas. No obstante, en la actualidad los nuevos barrios vienen dotados de plazas de garaje más que suficientes (en algunos bloques hay plaza y media por vecino), con lo que en estas zonas difícilmente va a poder sacarse una jugosa rentabilidad.