En plena crisis, conseguir vender un piso se ha convertido en toda una proeza. La elevada tasa de paro, la resistencia a rebajar los precios y las restricciones del crédito se han aliado en contra de los miles de vendedores que quieren y necesitan deshacerse de su inmueble para conseguir liquidez. En muchos casos, además, la venta de una casa (a menudo heredada o una segunda residencia) sirve para deshacerse de un montón de pagos, ya que tener un piso vacío sale bastante caro. Contar con una vivienda sin habitar no exime del pago de los impuestos fijados y de los consumos mínimos de suministros domésticos. Un inmueble de unos 80 metros cuadrados paga de media unos 2.000 euros en gastos.
Gastos fijos variados de un piso
Para muchos inversores, los inmuebles han supuesto durante mucho tiempo un activo de inversión muy atractivo. Su revalorización anual o la rentabilidad que se podía obtener vía alquiler reportaba unos suculentos ingresos, comparables con la inversión a largo plazo en acciones o fondos de inversión. Sin embargo, como activo de inversión, no hay que olvidar que los gastos de mantenimiento asociados a un inmueble son muy superiores a los de cualquier otro instrumento financiero. Mientras las acciones, fondos, planes de pensiones o depósitos bancarios pueden llevar asociadas comisiones que oscilan entre el 0% y el 1,5% anual sobre el importe invertido, los inmuebles tienen que acarrear con una serie de gastos fijos y variables que pueden suponer el pago de más de 2.000 euros anuales para un piso medio, de unos 80 metros cuadrados.
Los impuestos asociados al inmueble son diversos y están al alza
Conviene, por tanto, desterrar el mito de que tener un piso vacío no cuesta nada. No es cierto. Quien tenga una vivienda vacía, bien porque la haya heredado, porque en estos momentos no cuente con inquilinos o porque así lo desea, debe saber que es una práctica que conlleva una serie de gastos de los que no podrá desprenderse. Los impuestos asociados al inmueble son diversos y están al alza. A ellos hay que sumar los suministros domésticos básicos, la hipoteca (si la hubiera), las cuotas de la comunidad de vecinos, los posibles gastos inesperados, como derramas, etc.
Impuestos inexcusables de la vivienda
Tener un piso vacío no exime del pago de los impuestos asociados a él, que son variados. En primer lugar, una de las tasas inexcusables y más elevadas que hay que afrontar es el Impuesto de Bienes Inmuebles. Este grava la titularidad o posesión de cualquier inmueble. Se aplica tanto sobre inmuebles urbanos, como rústicos o con características especiales. Salvo excepciones contempladas en la ley, todas las viviendas en manos de particulares, sea cual sea su naturaleza, están afectas por esta tasa. Su cuantía se calcula en función del valor catastral.
El catastro es el organismo que clasifica el origen de las titularidades de los bienes inmuebles o los derechos reales establecidos. Actualiza de manera periódica los valores de los inmuebles, cifra que se utiliza para el cálculo del impuesto. Los inmuebles urbanos, como mínimo, abonan un 0,4% sobre su valor catastral y, como máximo, un 1,10%. Por su parte, los inmuebles rústicos pagan por IBI entre un 0,30% y un 0,90% de su valor catastral.
En el caso de viviendas que se compraron con garaje, el propietario recibirá dos facturas de IBI, una por la vivienda y otra por la cochera. Y si se compró recientemente un inmueble con trastero, recibirán una tercera factura en concepto de IBI por este. El pago del Impuesto de Bienes Inmuebles para garajes y trasteros es, también, inexcusable.
En este caso, la cuantía ronda los 60 euros para un garaje tipo de unos 14 metros cuadrados. Un trastero puede suponer el pago de unos 10 euros en concepto de IBI.
Para una vivienda de unos 80 metros, sin garaje ni trastero, el IBI puede suponer el pago de unos 400 euros anuales. Con garaje asociado, ascendería a 450 euros. Como es lógico, cuanto más grande es el piso, mayor será el pago de este impuesto. Una vivienda de 100 metros puede traer asociado un recibo de IBI de unos 500 euros anuales.
El pago del IBI es obligatorio por vivienda, por garaje y por trastero
Además, en algunas ciudades, hay que pagar el impuesto de basuras, que puede representar el pago de unos 40 euros anuales para un piso de unos 80 metros. En Madrid se recuperó este impuesto en 2009. El Ayuntamiento impuso entonces una nueva tasa en concepto de residuos urbanos que se aplica también a todas las viviendas, sea cual sea su naturaleza. Se calcula en función del valor catastral. La cuantía máxima en la Comunidad de Madrid que se abona por este impuesto es de 190 euros, si el valor catastral de la vivienda supera 150.000 euros. Este impuesto de residuos se aplica también por la tenencia de garajes, aunque está exento por los trasteros.
Comunidad de vecinos
Otro gasto fijo que no se puede esquivar cuando se tiene un piso vacío es la factura de las cuotas de la comunidad de vecinos. Cada mes cualquier vivienda debe afrontar el pago de un dinero, que estará en función de los servicios asociados y de la dimensión de las zonas comunes. En este capítulo, resulta difícil dar una cifra aproximada sobre la cantidad a la que puede ascender esta cuota. Cuanto mayores sean los servicios del inmueble (piscina, canchas de pádel, gimnasio…), mayor será el recibo de la comunidad. Una casa con piscina, conserje o portero 24 horas pagará bastante más que otra que no cuente con estos servicios.
Un apartamento de 40 metros en Madrid, sin portero ni ascensor, supone el pago de un recibo por la comunidad de vecinos de 25 euros mensuales. Sin embargo, otro apartamento de similares dimensiones, pero con portero, ascensor y servicios adicionales, como piscina, debe abonar una media de 100 euros. Hay que tener en cuenta, además, que en muchas comunidades de vecinos, este recibo incluye gastos adicionales como la factura por la calefacción comunitaria y el agua.
El propietario está obligado a pagar todas las derramas que se aprueben para realizar mejoras en el inmueble
La calefacción comunitaria es una buena elección que permite ahorrar gastos a todos los vecinos. No obstante, sale muy cara cuando se tiene un piso vacío y no se disfruta de ella. Un piso de 80 metros con portero y calefacción debe abonar una cuota por la comunidad de vecinos de unos 100 euros mensuales.
En este capítulo, no hay que olvidar que el propietario estará obligado a pagar todas las derramas que se aprueben en junta de vecinos para realizar mejoras en el inmueble. Si es un piso antiguo es habitual que, al menos, cada dos años se apruebe una derrama para reparar imperfectos. Es difícil establecer una cuantía, ya que en cualquier caso estará en función de las necesidades y de la intensidad de la reforma.
Gastos domésticos
Tener un piso vacío, además, supone tener que afrontar las facturas de consumos mínimos domésticos, si no se han dado de baja. Hay que tener en cuenta los pagos de luz, gas, agua, e incluso, en algunos casos, de teléfono. Lo mejor cuando se tiene una casa sin habitar es dar de baja todos estos servicios, pero si se mantienen en alta, al menos habrá que abonar los consumos mínimos establecidos por las compañías suministradoras.
Si se mantiene el alta de los suministros, al menos, habrá que abonar los consumos mínimos
En luz, se debe conocer la potencia contratada para saber a cuánto ascenderá la factura mensual. Las compañías eléctricas permiten suscribir varios tipos de potencia -2,2 kw, 4,4 kw y 8,8 kw-, lo que implica un consumo mínimo diferente.
En un piso de unos 80 metros, el consumo mínimo de luz puede rondar los 11 euros para una vivienda que tiene contratada una potencia media. Este mismo inmueble puede suponer el pago de unos 9 euros, como mínimo, por consumo de gas.
La factura del agua en muchos hogares se incluye junto con la cuota de la comunidad de vecinos. Si no es así, será un gasto añadido que supone el pago de otros 8 euros mensuales, como mínimo.
Seguro de hogar: ¿sí o no?
Como protección ante imprevistos, hoy día en torno a un 65% de los hogares españoles cuenta con un seguro, que cubre acontecimientos inesperados o accidentes como rotura de cristales, humedades, incendios… Cuando se tiene un piso vacío, muchos propietarios sienten la tentación de dar de baja este seguro, aunque tener esta póliza puede ser muy útil para evitar pagar ante sucesos imprevistos como los citados.
En el caso de una vivienda media de 80 metros cuadrados, el seguro solo por el continente puede suponer el pago de unos 120 euros de prima anual.
Mantener esta póliza servirá para que el propietario tenga que costear de su bolsillo los desperfectos que pueda generar en inmuebles contiguos o los que le puedan generar ladrones o actos violentos. Conviene, no obstante, contar con un seguro que cubra solo por el continente y no por el contenido.
Hipotecas, otra carga
No es habitual, pero hay casos en los que los propietarios de un inmueble vacío (casi siempre una segunda vivienda) pagan una hipoteca por él.
Es posible que un inmueble heredado tenga hipoteca, de la cual tendrán que hacerse cargo los beneficiarios. En ese caso, no obstante, el coste por tenerlo vacío se encarece, ya que cada mes deberá abonar la cuota correspondiente. Hoy en día, 100.000 euros financiados a un tipo medio del 3% a 15 años supone afrontar un pago mensual de 690 euros.
