El elevado endeudamiento que aqueja a numerosos españoles, unido al desempleo provocado por la crisis económica, ha incrementado los impagos de los préstamos hipotecarios con los que adquirieron sus viviendas. Según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), los juzgados españoles han tramitado 16.464 ejecuciones en el segundo trimestre de 2011, un 21,2% más que en el mismo periodo del año pasado. Sin embargo, cuando un piso está alquilado, aunque el propietario del mismo no haga frente al pago de la hipoteca, esto no significa que se debe desahuciar al inquilino.
Pago directo a Hacienda para evitar el desahucio
Durante los últimos meses, la Agencia Tributaria ha enviado 92.740 notificaciones a inquilinos de toda España a quienes solicita que ingresen en su cuenta los pagos pactados con los propietarios de los inmuebles. En estas cartas, Hacienda comunica la orden de embargo de bienes o derechos de los caseros, por sus deudas fiscales, e insta a los arrendatarios (que no han cometido ninguna infracción) a que faciliten sus propios datos para iniciar el cobro directo de los alquileres en las oficinas de recaudación.
Tras una ejecución hipotecaria, el arrendatario pasa a pagar su alquiler al banco
Por otra parte, los procesos de desahucio, que a menudo solicitan las entidades financieras después de tramitarse una ejecución hipotecaria por impagos de la hipoteca, han registrado su segundo récord trimestral consecutivo. En el primer semestre de 2011, se han registrado casi tantos procedimientos como los tramitados en todo 2009.
Arrendadores que no pagan la hipoteca
Las incesantes subidas del Euríbor, la contracción del mercado inmobiliario, el aumento del desempleo y la crisis económica han propiciado que muchas familias que en el pasado compraron, a un precio superior a los actuales, una segunda vivienda con el fin de arrendarla y pagar la hipoteca a través del alquiler, no puedan hacer frente ahora a esos pagos.
Cuando el propietario de un inmueble no puede abonar su hipoteca, la entidad bancaria inicia un proceso de ejecución hipotecaria que es más o menos largo, según el volumen actual de estos procedimientos y en función del juzgado que instruya la ejecución. Después de los trámites de requerimiento de pago al deudor, la interposición de la demanda, las notificaciones al titular y acreedores posteriores, el certificado de dominio y cargas y el señalamiento de la subasta, lo más probable es que la vivienda se la adjudique el banco o un tercero.
El proceso de ejecución hipotecaria tiene una duración superior al año
El tiempo mínimo de un proceso de ejecución hipotecaria es de nueve meses aunque, la mayoría de los casos, incluido el desahucio, superan el año y llegan a los 20 meses. De cualquier modo, el inquilino es, por ley, un ocupante del inmueble con derecho a permanecer en él y se tiene que respetar el tiempo de contrato que le queda por cumplir.
El tiempo del contrato de alquiler se acuerda entre el arrendador y el inquilino. Si no se pacta ningún plazo, la duración del alquiler es de un año y se prorroga de modo obligatorio por periodos iguales hasta llegar a los cinco años. En el caso de la vivienda habitual, el arrendatario tiene derecho a un plazo mínimo de alquiler de cinco años, según se establece en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con independencia de lo que estipule el contrato. El plazo mínimo de duración del contrato de alquiler es de cinco años, porque se entiende que este tiempo proporciona estabilidad para las unidades familiares y les permite contemplar el arrendamiento como una alternativa a la propiedad.
Cómo afecta el embargo al inquilino y al casero
Aunque se embargue al propietario de la vivienda, el inquilino conserva los mismos derechos que tenía antes del embargo: puede utilizar la vivienda hasta que finalice el plazo de alquiler pactado.
Por ello, el hecho de que un arrendador pague o no su hipoteca y el inmueble arrendado se subaste, no afecta al inquilino, ni a su contrato de alquiler, ya que este último se mantiene mientras tiene vigencia. Si un arrendatario reside en el inmueble de buena fe, es su domicilio habitual y abona el alquiler correspondiente, puede permanecer en esa casa. La renta que el inquilino paga por el arrendamiento de la vivienda se la abona al propietario. Sin embargo, tras una ejecución hipotecaria, cambia el sujeto pasivo, es decir, el arrendador. En este caso, el arrendatario pasa a pagar su alquiler al banco.
Se tiene que respetar el tiempo de contrato que le queda por cumplir al inquilino
En una ejecución hipotecaria, en función de si ha entrado a vivir en el inmueble antes o después de esa ejecución, el inquilino puede encontrarse con una impugnación del arrendamiento por parte del acreedor hipotecario, quien tiene que probar que el alquiler ha sido de mala fe y en perjuicio de sus intereses.
Si al inquilino de una vivienda se le notifica judicialmente el embargo del piso, debe acudir de manera apremiante al llamamiento del juzgado para comunicar su situación de arrendatario. La comunicación tiene que acompañarse de una fotocopia del contrato de arrendamiento. Además, el arrendatario debe solicitar un documento en el que se hace constancia escrita de ello. Salvo que el juzgado indique -siempre a través de un escrito- otra circunstancia, el inquilino tiene la obligación de mantener el abono del alquiler, de la misma forma en que lo hacía hasta ese momento. Desde luego, el arrendatario no debe dejar de pagar su alquiler para no exponerse a un desahucio.
Cuando el inquilino recibe una ejecución de hipoteca en forma de citación al juzgado a nombre del casero:
Si el contrato de alquiler es anterior a la hipoteca, o pese a ser posterior se le notificó al banco, y el inquilino lo hace valer en el juzgado (se persona en el procedimiento), puede seguir en la vivienda hasta que finalice su contrato. El arrendatario debe entregar al casero la carta del juzgado o acudir allí para informar de que no puede comunicarse con él.
Si la entidad financiera embarga el inmueble del casero o se ejecuta la hipoteca, aun cuando saliera a subasta y se le adjudicara a un tercero, el arrendatario tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta los cinco primeros años del arrendamiento (según el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), siempre y cuando haya un contrato legal firmado.
- El inquilino tiene que exigir a su casero el recibo de todas las entregas de dinero, incluida la fianza.
Para evitar sorpresas desagradables, el inquilino debe guardar todos los recibos de los pagos de la renta. Aunque el banco embargue la vivienda, se tiene que respetar el contrato de alquiler, al menos hasta que se cumpla la duración de cinco años.
Si el inquilino tiene motivos para pensar que el embargo del inmueble se lleva a cabo, debe acudir al juzgado a comunicar su condición de arrendatario de esa vivienda.
Debe estar atento a una posible venta del inmueble, con el fin de resolver la situación económica del propietario. En este caso, el inquilino tiene el derecho de tanteo y retracto sobre esa venta (es decir, la adquisición preferente de la vivienda en caso de venta).
- Derecho de tanteo: es la potestad que tiene el inquilino de poder adquirir la vivienda, cuando el propietario tiene intención de venderla. Para ello, es necesario que el propietario haya comunicado la decisión de vender la vivienda, su precio y las demás condiciones esenciales de la transacción.
- Derecho de retracto: si el propietario vende la vivienda y no avisa al inquilino de la propuesta de venta, o en esta comunicación se omiten condiciones esenciales de la transmisión, así como si el precio efectivo de la compraventa resulta inferior, el inquilino tiene el derecho de adquirir la vivienda del comprador, si reembolsa el mismo precio de la venta.
- El inquilino no debe prestar atención a los rumores acerca de embargos que le puedan comunicar por vía telefónica, verbal o, incluso, procedente del arrendador o de la entidad bancaria acreedora.
