Las condiciones que rigen los derechos del inquilino y del propietario de la vivienda, respectivamente, varían en nuestro país dependiendo no sólo del tipo de contrato sino también de la fecha en la que se firmó. Para que proceda la denegación de la prórroga en caso de que el arrendador necesitara para él mismo la vivienda o local de negocio, o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes, tal vez haya de justificar dicha necesidad de ocupación.
La normativa que rige los alquileres en España es diferente para los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que para los posteriores. En el presente artículo nos centraremos en el caso de aquellos propietarios de viviendas arrendadas cuyos contratos fueron suscritos con anterioridad a esa fecha y subsistan. O sea, que estén vigentes después del 1 de enero de 1995, día de la entrada en vigor de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU). Concretamente, vamos a tratar de analizar qué ocurre si el arrendatario ha ido prorrogando continuamente el contrato suscrito y el arrendador decide denegar dicha prórroga por necesitar la vivienda para que la ocupe uno de sus descendientes.
Hay que tener por lo tanto dos ideas bien claras: por un lado, que la LAU actual en su disposición transitoria segunda establece que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato, del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (TRLAU) de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria. Y por otro, que las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la LAU de 1964 establecen en su artículo 57 una prórroga obligatoria para el propietario y voluntaria para el arrendatario de tal forma que si el inquilino, una vez llegado el vencimiento del plazo pactado en el contrato de arrendamiento, decide prorrogar el contrato, lo podrá prorrogar indefinidamente, obligando al arrendador a aceptar aquella decisión.
Ante esta situación, el propio texto de 1964 recoge en su artículo 62 ciertas excepciones a dicha prórroga obligatoria, siendo una de ellas la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda para sí o para sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.
El citado artículo 62 establece que no tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos: «cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales»
Así, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y en los cuales el inquilino venga prorrogando continuamente el contrato suscrito, y el arrendador decida oponerse a dicha prórroga por necesitar la vivienda para que la ocupe uno de sus descendientes, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establece que «si se tratase de vivienda, para que proceda la denegación de prórroga por la causa primera (del artículo 62) el arrendador habrá de justificar la necesidad de ocupación. Por todo ello, nos debemos centrar en el estudio del concreto significado del término «necesidad» al que hace referencia dicho artículo y la obligación de «justificar» dicha necesidad.
Pues bien, la necesidad de ocupación alegada por el arrendador para lograr excepcionalmente rechazar la prórroga a cuyo derecho tenía el arrendatario puede hacer referencia a diversas causas y no tan sólo a las recogidas por el legislador en el artículo 63. Una de ellas bien pudiera ser la de «deseo de vida independiente» de uno de los descendientes del arrendador, tal y como ha sido admitido por la jurisprudencia en reiteradas ocasiones, siempre y cuando dicho deseo sea demostrado por el propietario. La pretensión del arrendador estará supeditada a las pruebas de tal forma que, una vez alegada, deberá acreditarse la existencia de esa necesidad para que el órgano judicial acceda a lo solicitado.
El concepto de necesidad desarrollado por nuestra jurisprudencia es un concepto eminentemente relativo, en el sentido de que no sólo ha de estimarse como tal en aquellos supuestos enumerados y recogidos por el legislador en el ya citado artículo 63.2, sino añadiendo a los mismos todos aquellos en los que se demuestre su existencia. De manera que depende, en gran medida, de las circunstancias personales y objetivas de cada caso concreto.
Otro aspecto a tener en cuenta a la hora de acreditar la citada necesidad y pretender así el desalojo del inquilino es lo establecido por el artículo 63 en su apartado 3º, donde textualmente se puede leer: «Se presumirá, salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de éste para quien se reclame.» El legislador priva pues de la posibilidad de acogerse a la opción recogida en el artículo 62.1 del TRLAU de 1964 a aquel arrendador que siendo propietario de otra vivienda de semejantes características a la ocupada por el inquilino a quien pretende desalojar, hubiera vendido aquella dentro de los seis meses anteriores al ejercicio de la negativa de prórroga que ahora pretende ejercer.
Por lo tanto, son requisitos necesarios para que proceda la resolución del contrato de arrendamiento por causa de necesidad:
- la existencia de necesidad acreditada
- el requerimiento previo al arrendatario
- la situación en prórroga forzosa del arrendamiento
En cuanto al requerimiento previo del arrendatario, éste se debe realizarlo de forma fehaciente, y con un año de antelación al ejercicio de la acción y presentación de la demanda, con la excepción que contempla el art. 65.3., que literalmente establece cómo “el inquilino deberá contestar de modo fehaciente al arrendador dentro del plazo de 30 días hábiles si acepta o no la denegación de prórroga. En el primer caso, podrá el arrendador instar el lanzamiento, en su día, ante juez competente, por los trámites de ejecución de sentencia en los juicios de desahucio. En el segundo, el inquilino deberá exponer las causas en que se funde su oposición, y si no lo hiciere dentro del referido plazo, podrá el arrendador anticipar el ejercicio de su acción y presentar su demanda transcurridos seis meses desde la fecha del requerimiento, entendiéndose, además reducida a la mitad la indemnización que pudiera corresponderle.”
Por último, y no por ello menos importante, hay que recordar que si durante los tres meses siguientes de haber desalojado la vivienda no fuese ocupada por la persona para quien se reclamó, podrá el inquilino recuperarla dentro de otro plazo igual, reputándose a efectos subsistentes el contrato primitivo, y hasta transcurridos tres años, contados desde la fecha en que el inquilino volviese a la vivienda, no podrá el arrendador intentar su ocupación.
