Vender o comprar un piso se ha convertido en misión imposible en los últimos años. Desde 2007, cuando comenzó la crisis, los inmuebles han reducido su precio un 23%. Ahora, el metro cuadrado en viviendas de segunda mano se paga a 2.153 euros. A los compradores les resulta muy difícil conseguir la financiación necesaria, ante las restricciones de crédito de la banca. Los vendedores, por su parte, sufren la escasa demanda, la elevadísima oferta y su propia y gran resistencia a bajar los precios. En estos últimos cuatro años, el mercado se ha congelado, se ha llevado por delante a muchas inmobiliarias, constructoras… Pese a la dureza de la crisis, los expertos siguen sin ver la salida del túnel. Nicolás Llari de Sangenís, director general del área de residencial y entidades financieras de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis en España, estima que todavía el precio de la vivienda no ha tocado suelo y que aún se registrarán descensos. En su opinión, nunca se repetirá un “boom” tan extraordinario como el que se inició a finales de los noventa y se extendió hasta 2007. Y el acceso a la financiación tampoco volverá a ser tan fácil como entonces.
“Determinados entornos y ciudades han llegado ya a sus precios mínimos”
En términos medios, el precio de la vivienda en España, continúa una senda bajista. No obstante, podemos pensar que determinados entornos y ciudades han llegado ya a sus precios mínimos.
Un ajuste del 8% o 10% más en términos medios situaría el precio de la vivienda en niveles razonables.
Según las estadísticas, un 23% de media. No obstante, algunos entornos de costa han sufrido bajadas del 40%.
“El factor determinante que decide los plazos de venta de un piso es el precio”
Los pisos que ahora tienen más salida son los de primera residencia. En particular, destacan los inmuebles de tres dormitorios. La financiación, en cualquier caso, es muy necesaria y en este tipo de inmuebles sí se puede conseguir. No obstante, aún resulta muy difícil vender los inmuebles en la costa.
El promotor y la entidad financiera tienen poco margen de maniobra.
Solo promotores y entidades financieras pueden ofertar esta deducción, ya que venden primera vivienda (que es el tipo de inmueble al que se aplica IVA). La segunda vivienda está gravada por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, no por el IVA.
El crédito hipotecario está centrado en los activos adjudicados de las propias entidades financieras. Es posible que se mantenga esta tónica durante 2012. Los niveles de morosidad son aún altos. La tasa de mora roza ya el 7%, lo que la sitúa cerca de los niveles máximos de 1995.
“El precio de la vivienda no ha tocado suelo y aún habrá descensos”
No. Los tipos están dentro de los niveles más bajos de la historia. Hoy, están situados en el 1,5% en Europa.
Solo de manera temporal, pero volvería a resurgir el problema más adelante. En los últimos dos meses, no obstante, hemos visto caídas de este índice hipotecario. Cerró septiembre en el 2,067%. Con todo, los hipotecados que revisen su préstamo respecto a esta última referencia verán encarecer sus préstamos, ya que el índice estaba más bajo en septiembre de 2010 (en el 1,42%).
El “stock” de producto residencial por vender asciende a 690.000 unidades. En cualquier caso, este dato contrasta con determinadas zonas o entornos, en los que ya se demanda vivienda de obra nueva.
“Si no se analiza qué busca la demanda y qué puede pagar, puede que nunca llegue a venderse la promoción”
En el periodo 2005-2007, el 100% de la promoción estaba vendida, con un nivel de ejecución de obra del 40%. Es decir, casi la mitad de la promoción estaba “colocada” sobre plano, mientras se ejecutaban las obras. Hoy en día, si no se analiza qué busca la demanda y qué puede pagar, puede que nunca llegue a venderse la promoción.
El factor determinante que decide los plazos de venta de un piso es el precio. Es habitual tardar desde 60 días hasta tres años.
Nunca como tal. Será difícil volver a caer en un acceso tan fácil a la financiación, visto el alcance de las consecuencias. La banca será más estricta en su análisis de riesgos.
Se espera que se certifiquen 85.000 viviendas nuevas durante 2011.
