La reducción de los ingresos procedentes del trabajo ha provocado que cada vez más personas tengan dificultades para hacer frente a las cuotas de la hipoteca. Cuando esto ocurre, las primeras alternativas pasan por renegociar con el banco las condiciones del préstamo, pero quienes sepan que no podrán pagar tendrán que tomar otras decisiones como entregar la vivienda al banco, venderla por un precio inferior al valor de mercado, ponerse en contacto con mediadores que encuentren a una persona interesada en el piso, e incluso, declararse en quiebra. Mientras, es necesario conseguir ingresos, ya sea con el alquiler de alguna habitación de la casa o con la venta de objetos de valor. En todo caso, hay que evitar entrar en un círculo de impago porque la deuda se multiplica y las posibilidades de reducirla entonces son casi nulas.
Acudir al banco
Antes de tomar una decisión, se debe conocer la gravedad del problema. Hay quien no puede pagar durante unos meses, pero está seguro de que en poco tiempo contará con ingresos suficientes como para saldar su deuda. Otros, en cambio, atraviesan una situación con pocas salidas y saben que abonar las mensualidades de su hipoteca será casi imposible.
Si se parte de esta base, cada afectado puede perfilar una serie de medidas para evitar el impago, que es el objetivo principal. Conviene revisar antes el contrato para comprobar si contiene alguna cláusula en virtud de la cual pueda acogerse a beneficios en el supuesto de carecer de ingresos o estar desempleado. También es posible que esté incluida la opción de aplazar un determinado número de cuotas a lo largo del año sin penalización.
Conviene revisar el contrato para comprobar si incluye la opción de aplazar cuotas sin penalización
Con esta información, el cliente debe ir a la entidad que le haya prestado el dinero y explicar su situación. Es conveniente plantear el problema, indicar los recursos con los que le gustaría contar y, sobre todo, dejar que la entidad ofrezca sus soluciones.
Para la mayoría de las personas que atraviesan una mala coyuntura económica, tener que ir a la sucursal a decir que no son capaces de hacer efectivo el pago es muy incómodo. Por este motivo, es frecuente que pospongan una y otra vez el momento de personarse en la oficina y explicar su problema, si bien se debe atajar con rapidez porque cuanto más tiempo pase, más se agravará. Hay numerosas personas en la misma situación y los empleados están acostumbrados a proponer alternativas, así que no hay que pasar un mal rato.
Se debe atajar el problema con rapidez porque cuanto más tiempo pase, más se agravará
Los portavoces de las entidades financieras aseguran que, casi siempre, prefieren negociar con el cliente y hacerle propuestas que se ajusten a sus circunstancias personales. Los bancos tienen demasiados pisos a los que no pueden dar salida, cuyo valor ha bajado, y no quieren más inmuebles, sino liquidez.
No puedo pagar cuotas, pero sí renegociar
Para casos que se podrían calificar como leves, es decir, cuando el cliente tenga dificultades para pagar, pero podría abonar las cuotas si se mejoraran las condiciones de la hipoteca, hay dos opciones: aumentar el plazo para la devolución del préstamo o solicitar un periodo de carencia. También hay que escuchar otras ofertas diferentes a estas que pueda hacer el banco a cada consumidor.
Renegociar el plazo de amortización y solicitar un periodo de carencia son dos posibles soluciones
Renegociar el plazo de amortización.
Una de las iniciativas que la entidad acepta o propone es que el cliente devuelva el dinero en un plazo mayor. En el caso de una hipoteca de 100.000 euros a 20 años, por la que se pagan 620 euros, la mensualidad pasaría a ser de unos 470 si se amplía una década más. De este modo, al aumentar el tiempo en que se abona el préstamo, se reduce el importe de las cuotas y quien atraviesa por un problema económico transitorio puede sufragar los gastos con más facilidad.
Eso sí, con esta ampliación, a largo plazo la hipoteca saldrá mucho más cara porque hay que pagar intereses durante más años. No obstante, en el momento en el que la situación financiera del usuario mejore, puede volver a los plazos iniciales.
El coste de esta operación puede rondar 100 euros en concepto de gastos de notario y de registro. Algunas entidades aplican además una comisión por modificar las condiciones del contrato, que no puede ser superior al 0,1% del capital que queda pendiente. En el supuesto de que falten por pagar 100.000 euros, habría que abonar 100.
Es habitual que el banco no acepte esta ampliación cuando la hipoteca ya tiene unos plazos de devolución largos, por lo que las personas que contrataron su préstamo a 40 años tendrán que buscar otra alternativa.
Solicitar un periodo de carencia.
Durante un tiempo -pueden ser varios meses o más de un año-, el cliente no se hace cargo de la hipoteca. Hay varias opciones: no amortizar el capital, no abonar los intereses o la carencia total, que supondría no pagar por ninguno de estos dos conceptos en el plazo fijado. En ocasiones, esta posibilidad se recoge en el contrato y, otras veces, el banco propone esta salida a quienes no pueden costear los gastos. Es un alivio momentáneo para los clientes, pero a largo plazo sale más caro porque el capital pendiente de amortización no se reduce. Pasado el periodo de carencia, hay que pagar una cuota más elevada todos los meses o bien alargar el tiempo en que se devuelve el dinero.
No puedo ni renegociar
Con la subasta se puede perder la vivienda, bienes presentes y futuros, e incluso, las propiedades del avalista
Las citadas opciones son las aplicadas de manera habitual cuando el cliente no puede pagar las cuotas, pero aún cuenta con la posibilidad de hacer frente a los gastos si el banco mejora las condiciones. No obstante, esto no siempre es así y, en numerosas ocasiones, las circunstancias personales son tan negativas que la opción de devolver el dinero se desvanece.
En estos casos, es vital no llegar a la subasta pública. Conseguir ingresos extra, alquilar una parte de la vivienda, ponerla en venta o declararse en quiebra son alternativas que pueden salvar al deudor de la ruina absoluta.
Conseguir ingresos extra.
A menudo, con las soluciones propuestas por el banco, el cliente puede pagar su hipoteca y la posibilidad de embargo se queda en un mal recuerdo. Si no es así, mientras se sopesan otras alternativas, lo importante es conseguir el dinero para evitar el impago.
Quien ha llegado a esta situación habrá intentado por todos los medios conseguir ingresos extra. Encontrar trabajo permitiría sanear la economía, pero hoy es una tarea casi imposible. Otra opción es pedir un préstamo a un familiar o a un amigo, pero es probable que esto ya se haya hecho. ¿Qué opciones quedan entonces?
Alquilar una habitación de la vivienda permitiría obtener ingresos extra a la familia. Es cierto que es incómodo compartir la casa con un desconocido, pero las opciones son pocas. Si se pueden obtener 200 o 300 euros al mes, se estaría más cerca de poder abonar las cuotas. Si a la habitación se le suma la alimentación y la limpieza de la ropa del inquilino, es decir, pensión completa, los ingresos se incrementarían hasta 600 euros o más.
Si no queda otro remedio, quien tiene la deuda puede alquilar la vivienda completa e irse a casa de unos familiares. Los ingresos serían superiores y, aunque suponga una molestia, podría ser una solución temporal a sus problemas. Pero hay muchas viviendas en alquiler, por lo que habría que fijar un precio más barato que el de mercado para arrendarla con la rapidez que se requiere en estos casos.
Si ninguna de estas opciones es posible o no compensa, al interesado le queda vender algo de valor, como el coche. Puede ser muy incómodo trasladarse en transporte público desde determinadas localidades o barrios y tal vez el tiempo invertido sea el doble, pero las opciones son limitadas. La venta de oro o el empeño de joyas durante un tiempo también pueden sacar a la familia de un apuro.
Aunque todas estas alternativas parezcan desesperadas, hay que tener en cuenta que la otra posibilidad sería perder de manera definitiva la vivienda, el resto de los bienes presentes y futuros y poner en peligro el patrimonio de los avalistas sin que con esto la deuda quede saldada.
Intentar que el banco acepte la dación en pago.
Cuando ninguna de las medidas anteriores ha dado resultado, deshacerse de la casa es una de las pocas alternativas que queda y hay que hacerlo de la manera más ventajosa para quien tiene el problema. Si la entidad aceptara la dación en pago, se quedaría con el piso y la deuda estaría saldada. Es muy difícil conseguirlo, pero no imposible, y siempre se puede intentar, aunque las posibilidades de éxito sean muy remotas.
Cuando la entidad ve que no podrá cobrar el resto del dinero en el futuro, puede desistir y aceptar la casa como pago. Esto puede suceder cuando no hay avalista, el deudor no tiene nómina y es difícil que vuelva a tenerla o se irá al extranjero para no volver. El proceso judicial puede ser más costoso que el dinero que el banco obtendría.
Vender la vivienda.
El mercado inmobiliario ha caído en picado, es difícil encontrar comprador y este también tiene problemas para conseguir un crédito, de modo que a menudo solo queda malvender por el importe que se adeude -o algo más-. Aunque parezca que esta es la peor de las soluciones, la otra alternativa es recibir un importe muy reducido en subasta pública y, además, mantener una deuda con el banco y sufragar las costas judiciales del proceso que se desarrolle después.
También es posible contactar con intermediarios que se dedican a adquirir viviendas por un precio algo superior al de la deuda antes de que se embarguen y venderlas después a precios baratos a compradores interesados.
Declararse en quiebra familiar.
Este procedimiento judicial permite que un particular paralice los pagos, los intereses de la deuda y la ejecución de los bienes. Se pactan nuevas condiciones con los acreedores, de manera que le sea más fácil devolver el dinero.
No obstante, aunque los resultados pueden ser muy positivos, no es un procedimiento fácil ni de carácter gratuito. Además de ir acompañado de un abogado, ha de presentar una serie de documentos cuya elaboración no es sencilla, por lo que con frecuencia es necesario contar con asesoramiento jurídico. En todo caso, hay que pagar la deuda, aunque sea con mejores condiciones.
Cuando la entidad comprueba que un cliente no ha pagado una mensualidad, lo habitual es que se ponga en contacto con él para saber si es un error y pedirle que haga efectivo el ingreso. Si lleva varios meses sin abonar las cuotas, tras haberle avisado de la necesidad de que lo haga, se inicia el procedimiento de ejecución hipotecaria.
El juzgado no pide ya el dinero que no ha devuelto, sino el del préstamo en su totalidad, a un interés que puede rondar el 20%, en función de lo que figure en el contrato. Se aplica en este caso la cláusula de vencimiento anticipado, que permite al banco exigir el reintegro de todo el capital pendiente.
Si no se hace frente al pago, después de unos meses, la vivienda pasa a subasta pública y, si nadie puja por ella, el banco se la adjudicará por el 60% de su valor, que además ha bajado con la crisis.
El propietario tendría que abandonarla y costear el resto de la deuda que, junto con los intereses de demora y las costas judiciales, puede ser el doble que la que tenía en un principio. Para conseguir el dinero restante, se le podrá embargar la nómina -salvo el mínimo que no se puede tocar-, la vivienda de los familiares que le hayan respaldado u otros bienes que sean propiedad tanto del deudor como del avalista.
