¿Sabes que puedes vender tu casa y continuar residiendo en ella de manera vitalicia? Pues sí, y además, puedes hacer obras o alquilarla a otra persona y percibir una renta por el alquiler. Esto es posible si vendes la nuda propiedad de tu vivienda y te reservas el usufructo, un modelo que se extiende por España de manera paulatina, con un crecimiento que en un solo año pasó del 150 % al 300 %, según datos del Instituto de Formación Inmobiliaria (IFEM). En este artículo te explicamos en qué consiste este tipo de compraventa, así como los derechos del comprador y el vendedor, y sus repercusiones fiscales.
¿Qué es la nuda propiedad?
Si eres propietario de una vivienda debes saber que tienes el pleno dominio sobre ella, pero este pleno dominio tiene, a su vez, dos derechos, como explica el experto inmobiliario Eduardo Molet:
- Derecho a la nuda propiedad. Es el título de propiedad y expresa el derecho de una persona sobre una cosa de la que es únicamente propietaria (propiedad desnuda de todo lo demás), pero no tiene derecho a usarla y disfrutarla. Estos derechos los tiene quien dispone del usufructo, que normalmente suele ser la misma persona que tiene la nuda propiedad.
- Derecho del usufructo. Permite usar y disfrutar un bien determinado; si el usufructo es vitalicio, ese derecho existe hasta el fallecimiento.
Los dos derechos se pueden dar de manera independiente, con lo que «puedes vender la nuda propiedad de tu casa y continuar disfrutando de ella hasta el fin de tus días como usufructuario». Esta es una fórmula que se está empezando a extender en España entre vendedores de cierta edad sin herederos o con necesidad de mayor liquidez para afrontar sus últimos años de vida sin perder capacidad adquisitiva tras la jubilación.
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Una circunstancia importante, y muy común cuando se vende la nuda propiedad, es que haya más de un usufructuario (por ejemplo, un matrimonio de avanzada edad o hermanos mayores que viven juntos); en estos casos se suele acordar el usufructo sucesivo. Así, la propiedad no puede pasar a ser de pleno dominio para el comprador hasta que hayan fallecido todos los usufructuarios.
¿Qué gana el comprador? Quien adquiere una vivienda en esta modalidad de compraventa compra el bien a un precio más barato. Pero hay que tener en cuenta que el valor de la nuda propiedad en un usufructo «no puede ser inferior al 30 % del valor total de los bienes». Además, conviene recordar que en este tipo de compraventa, como en cualquier otra, tiene que realizarse una escritura ante notario y es imprescindible que se inscriba en el Registro de la Propiedad.
¿Qué puede hacer el usufructuario?
Si has vendido la nuda propiedad de tu casa, puedes estar tranquilo ya que permanecerás en tu vivienda como usufructuario hasta el fallecimiento o (si se ha pactado una fecha concreta) hasta que termine el plazo acordado en el que puedes permanecer en el inmueble. Mientras residas en él «tienes derecho a hacer todo lo que desees», como por ejemplo y como señala el experto:
- Alquilar la casa. Puedes alquilar la vivienda a quien quieras y hacer tuyas las rentas que obtengas, «sin tener que pedir permiso a nadie».
- Hacer todo tipo de obras. Puedes llevar a cabo las reformas de la casa que estimes necesarias, «salvo aquellas que alteren la habitabilidad (quitar techos, suprimir la fachada…).» Así, puedes reformar baños, cocina, quitar tabiques interiores, etc.
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¿Qué derechos tiene el nudo propietario?
El nudo propietario es el comprador del bien. En el caso de adquirir una casa de esta forma, «mientras viva el usufructuario, no tiene a derecho a nada sobre la vivienda», aclara Molet.
- No puede entrar en la casa, ni siquiera puede poner un pie en ella.
- No puede hacer obras en la vivienda.
- Lo que sí puede hacer es vender a otra persona la nuda propiedad. «Se pueden hacer todas las transmisiones que se quieran, pero ello no afecta para nada al usufructuario», asegura el especialista.
Y los gastos… ¿a quién corresponden?
El capítulo de los gastos es una cuestión importante, y propietario y usufructuario tienen que repartírselos del siguiente modo:
- Gastos de la venta. Los gastos que se derivan de la venta corren a cargo del comprador. Sin embargo, la plusvalía la paga el vendedor.
- Gastos de comunidad. El abono de los gastos de comunidad de propietarios corresponde al propietario del inmueble. Por tanto, desde que adquiere la vivienda, el nudo propietario es quien legalmente debe correr con estos gastos. En la práctica, lo habitual es que se llegue a acuerdos entre nudo propietario y usufructuario respecto al pago de esta partida.
- IBI. El Impuesto sobre Bienes e Inmuebles tiene que abonarlo la persona que disfruta de la casa, es decir, su usufructuario.
- Gastos de suministros. Corresponde al usufructuario el pago del gas, el agua o la luz.
¿Qué obligaciones fiscales tienen vendedor y comprador en este tipo de compraventa?
- Si has comprado la nuda propiedad de una vivienda no debes preocuparte, porque no genera tributación. Como aparecerá en tus datos fiscales, hay que indicar la referencia y el valor catastral de la casa y señalar que tienes sobre ella el derecho de nudo propietario.
- Sin embargo, el vendedor (el usufructuario) tiene que tributar por el inmueble y tiene que indicar si es su vivienda habitual (estaría exento en el IRPF), lo tiene vacío o alquilado a otra persona.
