Obras en casa: qué hacer para no molestar

Tirar tabiques, dividir un gran espacio en dos, reformar por completo baños y cocina… Es difícil encontrar a alguien que no haya realizado alguna obra en su vivienda, actuaciones para las que se debe contar con la conformidad de la comunidad de propietarios, especialmente cuando se trata de reformas de envergadura. Los dueños de una vivienda, o sus arrendatarios, deben seguir una serie de pasos legales y de respeto a la convivencia para evitar conflictos, ya que ante las molestias provocadas por obras los vecinos pueden recurrir a la junta de la comunidad o a su presidente para obligar a quien causa trastornos a cesar con los trabajos, o a que los realice cumpliendo con las normativas. Además, conviene tener en cuenta que los conflictos de este tipo pueden llegar a la instancia judicial e incluso, en casos extremos, tener como consecuencia el pago de una indemnización o hasta la privación del uso de la vivienda o local a su dueño.

Cuando se desea realizar una obra en un inmueble, lo primero que se debe tener en cuenta es que no existe una normativa “universal”, sino que el marco legal al que debe atenerse quien las lleve a cabo está sujeto a las ordenanzas municipales de cada ayuntamiento. No obstante, en las viviendas de propiedad horizontal, unifamilares o locales se pueden mencionar unos parámetros básicos y generales. Así, cada propietario puede realizar obras, modificando los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios, a condición de que:

• No reduzca o altere la seguridad del edificio, su configuración y estructura general, o su estado exterior.
• No perjudique los derechos de otro propietario.
• Comunique la realización de tales obras previamente al presidente de la comunidad.

Es decir, los trabajos no pueden ser molestos, insalubres, peligrosos o ilícitos , ni poner en peligro la seguridad del edificio o de las fincas vecinas. Si se llegara a detectar que se incurrió en alguna de estas faltas, el responsable puede ser apercibido para que finalice las obras y, si hace caso omiso, terminar en juicio. En ningún caso, un propietario puede alterar la estructura del edificio o de sus zonas comunes; y si advirtiese la necesidad de reparaciones urgentes, “deberá comunicarlo al presidente de la comunidad o a su administrador”, tal y como afirma Helena González, abogada del despacho iAbogado.com.

Las obras sólo pueden hacerse en tramos horarios concretos, establecidos por cada municipio

Los ruidos son una de las consecuencias más molestas de las obras, por lo que hay que seguir un estricto horario para realizar los trabajos. Aunque los tramos permitidos pueden variar según cada municipio, generalmente se puede hacer obras de lunes a viernes, de 10:00 a 14:00 horas y de 16:00 a 20:00 horas, y los sábados de 10:00 a 14:00 horas. Los domingos suele estar prohibido.

Siempre que se trate de una obra de envergadura, es decir, que pueda interferir en la convivencia con el resto de los vecinos o que afecte a la configuración de la vivienda, el propietario deberá informar en principio al presidente de la comunidad. Esto es así porque, según el caso, una obra podría afectar a muros maestros de toda la finca y, por lo tanto, no podría llevarse a cabo. Esta solicitud se realiza por escrito y debe contener los datos del propietario, de la propiedad y el detalle de las obras que se van a realizar.

Una vez obtenida la autorización de la comunidad, el permiso habrá de presentarse al área correspondiente del ayuntamiento para obtener las licencias necesarias. La obligatoriedad de disponer de una licencia depende de la dimensión de la obra, pero también de las consecuencias que implique. Hay obras menores como el cambio de suelo o de sanitarios, por ejemplo, pero si suponen el uso de las zonas comunes para el retiro de residuos, etc., también necesitan licencias, según señala González. Estas licencias no se suelen demorar demasiado, aunque depende de la agilidad de la Administración local.

Para el retiro de los residuos, el propietario deberá contar con un contenedor provisto por el ayuntamiento, y deberá mantener la higiene y limpieza de toda la finca, en la medida de lo posible, “una de las medidas más difíciles de cumplir”, en opinión de la experta.

El responsable final de las consecuencias derivadas de una obra es el propietario de la vivienda

El propietario de la vivienda el responsable final de las consecuencias de una obra, aunque quien realice reformas sea el inquilino, quien deberá obtener por ello, por escrito, el permiso del dueño. Con este permiso es el inquilino quien se puede encargar de solicitar las licencias y autorizaciones pertinentes.

También es responsable de los daños y de la infracción que los obreros, por error u omisión, hagan de la normativa, como puntualizan en iAbogado.com. Porque aun cuando las obras notificadas al presidente de la comunidad sean autorizadas, y se permita el desplazamiento de los obreros y el transporte de los materiales por las zonas comunes, hay que tener en cuenta que se trata sólo de “derecho de paso”, y que se debe ser cuidadoso y respetuoso con los vecinos.

Si se diera el caso de que el propietario no comunicara las obras que pretende realizar o está haciendo, el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los vecinos, deberá requerir por escrito el detalle de las mismas, para cumplir con el procedimiento correspondiente. Si se trata de obras ilícitas, podrá solicitar que cesen inmediatamente e informar al propietario que, de lo contrario, se iniciarán acciones administrativas y/o legales.

Si una obra ilícita no cesa a requerimiento de la comunidad, se pueden iniciar acciones legales contra su responsable

Si el infractor persiste en su conducta, el presidente, previa autorización de la junta de propietarios, podrá presentar a través de un abogado la demanda judicial acompañada del requerimiento remitido al infractor (burofax), según señala la letrada Helena González. Si el caso llega a tal extremo, será ya el juez quien dicte la sentencia correspondiente. Entre las medidas más habituales figuran:

• Cese definitivo de la actividad ilícita iniciada.
• Indemnización por parte del infractor a la comunidad por los daños y perjuicios causados.
• Privación del derecho al uso de la vivienda o local por un tiempo no superior a los tres años.