En primer lugar, tanto si se trata de una vivienda alquilada como propia, hay que tener claro qué obras está permitido realizar, sobre todo en el caso de los pisos. Así, cada propietario podrá efectuar obras en el interior de su vivienda, modificando los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios siempre y cuando no se vea afectada la seguridad del edificio, su estructura general ni su configuración exterior. Por supuesto, sin perjudicar los derechos del resto de propietarios.
Además se debe comunicar la ejecución de las obras a la comunidad, sin perjuicio de obtener la correspondiente licencia. Con respecto a las obras de entidad menor, como por ejemplo alicatados, suelos o cambios de sanitarios, sólo será necesaria la comunicación al ayuntamiento y el abono del impuesto de construcciones, instalaciones y obras. En cambio, para movimientos de tabiques interiores o cambio de elementos que afecten a la fachada hay que solicitar la «Licencia de Obra de Tramitación Abreviada».
Para el caso de las viviendas de alquiler, según el tipo de obra que se vaya a realizar la responsabilidad será del arrendador o del arrendatario:
Obras de conservación
El propietario está obligado a realizar a su costa todas aquellas reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo que los daños hayan sido producidos por el inquilino, y sin que por ello pueda elevar la renta.
En todo caso el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones anteriormente citadas y permitir al casero que compruebe los daños. Aunque si las obras deben realizarse de forma urgente para evitar daños graves e inmediatos podrá acometerlas el inquilino, siempre que se lo comunique al propietario. Posteriormente podrá exigir que éste le abone el importe de las mismas.
Si las obras no pueden esperar hasta el final del contrato, el arrendatario debe soportarlas, pero si éstas duran más de 20 días tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se haya visto privado temporalmente por dichas obras.
Cuando la realización de las obras de conservación haya sido ordenada por la autoridad competente y llevarlas a cabo hace inhabitable la casa, el arrendatario puede suspender o extinguir el contrato sin derecho a ninguna indemnización.
La pequeñas reparaciones que sean consecuencia del desgaste por el uso ordinario de la vivienda deberá realizarlas a su cargo el arrendatario como pueden ser el cambio de un grifo, persianas estropeadas, etc.
Obras de mejora
La ley indica que el arrendatario está obligado a realizar aquellas obras de mejora que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble y sus ocupantes si no pueden demorarse hasta la conclusión del arrendamiento. Si bien, el propietario deberá notificar por escrito al inquilino con al menos tres meses de antelación, la naturaleza de las obras, la fecha de comienzo, duración y coste previsible.
Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato si las obras afectan de forma relevante al uso y disfrute de la vivienda alquilada. Si opta por desistir el contrato finalizará en el plazo de dos meses sin que en este tiempo puedan iniciarse la obras.
Asimismo si el inquilino decide soportar las obras tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado, así como a una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.
Por su parte el propietario podrá aumentar el precio del alquiler como consecuencia de la realización de las obras de mejora, cuando éstas se ejecuten una vez transcurridos cinco años de contrato, salvo que las partes hayan pactado lo contrario. No obstante el incremento en el precio nunca podrá superar el 20% de la renta vigente.
En cualquier caso, el arrendatario no podrá realizar, sin el consentimiento por escrito del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o que disminuyan la estabilidad o seguridad de la misma. Si el inquilino realiza las obras sin autorización, el propietario puede dar por finalizado el contrato o bien exigir que reponga la vivienda a su estado anterior.
Por último, cuando el arrendatario, su cónyuge o algún miembro de su familia que conviva con él sufre alguna minusvalía podrá adecuar la vivienda a sus necesidades. Eso sí, la situación y grado de minusvalía deben ser certificados por el organismo o administración pública competente.
