Obras en las viviendas de alquiler

La última Encuesta Continua de Presupuestos Familiares revela que el 10,64% de los hogares españoles se encuentran en régimen de alquiler. Los datos del propio Ministerio de la Vivienda apuntan que nueve de cada diez alquileres se efectúan entre particulares y apenas un 7% de los contratos se gestiona por profesionales, instituciones de inversión colectiva o sociedades de arrendamiento.

A los reparos que los españoles hallan en el alquiler -de 2001 a 2004 el número total de viviendas en alquiler cayó en más de un millón- se añaden algunas incertidumbres sobre quién puede y quién debe efectuar las obras en las casas arrendadas. Aunque sobre el papel quedan resueltas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), vigente desde el 1 de enero de 1995 y de aplicación en todo el territorio nacional para los contratos firmados con posterioridad a dicha fecha, algunas veces estas cuestiones domésticas quedan a merced de la buena voluntad de las partes: propietario e inquilino.

Concretamente en la LAU se establecen al respecto, según sintetizan los letrados José Merino Tapia, del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Madrid, y Jesús Zarzalejos Nieto, del Consejo General de los Colegios Oficiales de API de España, tres posibilidades:

• La obligación del arrendador (propietario) de realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro la reparación sea imputable al arrendatario (inquilino). Si se trata de obras de mejora, el arrendatario está obligado a soportarlas, pero tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de las obras, siempre y cuando el arrendador le haya notificado, con al menos tres meses de antelación, la naturaleza de las mismas, el comienzo, la duración y el coste previsible.
• Si por el contrario se trata de obras que quiere realizar el arrendatario, éste no podrá llevarlas a cabo sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador, y tales obras quedaran en beneficio de la propiedad sin contraprestación o indemnización alguna. Fuentes de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), recuerdan que la falta de autorización faculta a la parte arrendadora bien a resolver el contrato o bien a exigir a la parte arrendataria que reponga las cosas al estado anterior, sin que ésta pueda reclamar indemnización alguna.
• En caso de arrendatarios con minusvalía, el arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de discapacitado o a la de su cónyuge o familiares que con él convivan.

Jose Pérez Grijelmo, abogado especialista en vivienda del bufete “CU4TROELE” de Bilbao, explica que en definitiva, “será obligación del arrendatario efectuar las pequeñas reparaciones que exige el uso diario o cuando sean debidas a su actuación culposa (que le hace responsable por negligencia o imprudencia). Las restantes reparaciones serán, en principio, a cargo del arrendador”.

Por experiencia, los tres juristas saben que las obras son un aspecto que sí se suele contemplar en los contratos. Pese a que se trata de una cláusula “no esencial” para la validez del documento contractual, todos entienden que es importante su inclusión “para que quede clara la voluntad de las partes”.

Pérez Grijelmo considera que quizás lo que suele suceder es que sobre el papel se transcriben literalmente los artículos de la LAU sin que las partes protagonistas sepan realmente cuál es su alcance o interpretación. En cualquier caso, puntualizan los asesores jurídicos de los agentes inmobiliarios que si no se pacta nada en el contrato “será de aplicación imperativa lo dispuesto en la LAU al respecto, dado que los contratos de arrendamiento de vivienda se someten, en primer lugar, a las disposiciones de la Ley y, en su defecto, a la voluntad de las partes y, supletoriamente, a lo dispuesto en el Código Civil”.

La LAU es relativamente joven, ya que hace poco más de diez años que entró en vigor. Además, Pérez Grijelmo recuerda que estamos ante una materia que ofrece multitud de casos particulares y de no mucha trascendencia económica. Por ejemplo, la discusión entre propietario y arrendatario puede venir dada por la necesidad de reparación de una avería sufrida en una nevera o en una caldera. Por ello, normalmente, las resoluciones de los juzgados de primera instancia no suelen ser recurridas ante las audiencias provinciales y, mucho menos, ante el Tribunal Supremo.

¿Esto qué significa? La práctica se resume en los siguientes puntos:

• Por lo general, lo que en un primer momento importa tanto al inquilino como al arrendador al suscribir el contrato son sólo tres aspectos fundamentales: el estado de la vivienda, la renta y el plazo.
• Luego, dependiendo del grado de conocimiento sobre la materia, mostrarán mayor o menor interés a la hora de incluir determinadas cláusulas que a la postre podrían evitar muchas discusiones entre propietarios y arrendatarios.
• Cuando se produce un conflicto, lo que ambas partes suelen hacer es recurrir a una tercera persona, normalmente a un agente de la propiedad inmobiliaria o un abogado, para intentar llegar a una solución amistosa.
• En el caso de que las posturas de propietario y arrendatario estén muy distantes, no les quedará otro remedio que acudir al auxilio judicial para resolver el conflicto. En ocasiones, las partes suelen buscar a un arbitraje que resuelve mediante laudo el conflicto que se ha originado.

Los expertos consultados aseguran que es importante diferenciar entre las obras de conservación y mejora. El término “mejora” desde el punto de vista de José Pérez Grijelmo implica una renovación en los servicios del inmueble. “Podríamos entenderlo como la implantación de nuevos servicios que en el momento del alquiler no existían. Un ejemplo podría ser la instalación de la antena parabólica”. En estos casos el arrendatario sólo estará obligado a soportar la realización de las obras cuando su ejecución no pueda “razonablemente diferirse” hasta la conclusión del arrendamiento. El inquilino podría incluso desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada.

Sin embargo la “conservación” se reduce a realizar las reparaciones necesarias en los servicios o elementos con los que cuenta el inmueble en el momento del arrendamiento para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad acordadas “para servir al uso convenido”. “En estos supuestos, cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Claro que, si la obra durase más de veinte días, habrá de reducirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado”, aclara Pérez Grijelmo.

Los asesores jurídicos del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria ponen algunos ejemplos:

• Reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Ej: defectos de estructura, rotura de bajantes de agua, etc.
• Obras de mejora, que no son necesarias para habitar en la vivienda pero “mejoran” la habitabilidad de la misma. Ej: cambio de puertas, suelos, baños, cocina, etc.
• Obras que modifiquen la configuración de la vivienda. Ej: tirar un tabique para agrandar una habitación.
• Obras necesarias para adecuar la vivienda a la condición de minusválido, cuando se trata de un arrendatario con alguna discapacidad. Ej: rampa de acceso a la vivienda, ensanche de puertas, etc.

El artículo 19 de la LAU se refiere a la elevación de la renta por mejoras. Es decir, el hecho de que el propietario tenga o decida emprender una mejora podría suponer un aumento en el precio del alquiler. Sin embargo, según Pérez Grijelmo este artículo “no es utilizado frecuentemente por los propietarios” ya que está sujeto a diversas interpretaciones. “Hace referencia a obras de mejora que se hayan realizado transcurridos cinco años de duración del contrato. Y además tiene que tratarse de obras de mejora”. Estas reformas no son habituales en los alquileres de vivienda y -a juicio de este letrado- “tienen que reunir el condicionante de no poder diferirse su ejecución hasta la conclusión del arrendamiento”. Por lo tanto, aunque es cierto que existe esa posibilidad legal, “es más cierto que en pocas ocasiones llega a producirse”.

De hecho, incluso llega a ocurrir lo contrario, según José Merino Tapia, porque “el arrendatario tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de las obras de mejora, así como a la indemnización de los gastos que éstas le obliguen a efectuar”. Es más, durante el plazo de un mes desde que el propietario notifique al inquilino que se propone realizar la mejora, el inquilino podrá romper unilateralmente el contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo poco relevante a la casa alquilada.

Según los servicios jurídicos de la SPA, la jurisprudencia en este sentido es muy extensa y “por la propia naturaleza de la cuestión es diversa y contradictoria”. Esta institución pública, que ha gestionado la intermediación de algo más de 1.200 viviendas en sus primeros siete meses de vida, hace constar en la cláusula octava del contrato de arrendamiento entre propietario e inquilino lo siguiente: “Si vigente el presente contrato, la parte arrendadora realizase obras de mejora, ello no afectará a la renta pactada ni a la que en la fecha de su realización se viniera abonando, que no podrá elevarse por esta circunstancia, aún cuando el contrato tuviera una duración superior a cinco años” .

Además, en la cláusula décima del contrato de la SPA se indica: “La parte arrendadora está obligada a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable a la parte arrendataria, de conformidad con lo establecido en el art. 1563 y 1564 del Código Civil”.