La fulgurante caída del Euribor ha desahogado en el último año a numerosas familias con créditos. Algunas han pasado de pagar intereses que alcanzaron el 6%, a tipos de entre el 2% y el 3%. Sin embargo, pese a la rebaja, buena parte de las familias -sobre todo, las que contrataron sus préstamos hace más de cinco años- pueden pensar que sus bancos aplican intereses muy superiores a la media del mercado. En estos casos, cabe plantearse una subrogación. Las entidades ofrecen tipos más bajos (Euribor más un 0,27%) para los clientes que traspasen su préstamo desde otro banco o caja, en comparación con quienes lo suscriben por primera vez.
Cuándo interesa esta operación
El principal aspecto que conviene analizar para decidirse a subrogar una hipoteca es el tipo de interés que aplican las entidades. Por lo general, si con una hipoteca a tipo variable se paga un diferencial 50 puntos básicos por encima de la media (que hoy se sitúa en Euribor más 0,70%), puede ser interesante rastrear el mercado en busca de una opción mejor. En estas operaciones, algunos bancos cobran comisiones que alcanzan el 0,5% del importe que se va a traspasar. Esto es: si todavía hay que amortizar 100.000 euros, habrá que pagar 500 euros en concepto de subrogación. Este pago será rentable si el diferencial aplicado se mejora en más de 50 puntos básicos: si se pasa de abonar Euribor más 1,25%-1,50% a Euribor más 0,75% o menos. La subrogación hipotecaria, o una renegociación con el banco, son rentables para los clientes que paguen tipos de interés iguales al Euribor más diferenciales del 1%.
Las entidades aplican intereses a partir de Euribor más 0,27% a quien traspase su préstamo
Deberían estudiar también una posible subrogación quienes suscribieron su préstamo con un suelo hipotecario, es decir, con un tipo mínimo aplicado en su hipoteca. Pese a que el Euribor ha caído hasta el 1,3% (cierre de agosto), los «suelos» o tipos mínimos limitan la rebaja del índice al tope fijado por la entidad. El tipo de interés medio aplicado en las hipotecas (con diferenciales de entre el 0,75% y el 1%) no supera el 2,5%. Sin embargo, algunas personas contrataron tipos mínimos del 3%, sin dar importancia a este dato y, en ocasiones, sin conocer que su entidad lo aplicaría. Al analizar la oferta de hipotecas por cambio de entidad, conviene, en todo caso, comprobar si el nuevo préstamo está ligado a un suelo hipotecario, ya que el tipo de interés prometido podría dejar de ser interesante.
En general, una subrogación es un trámite que permite cambiar la hipoteca de una entidad a otra. El objetivo por el que se realiza esta operación es conseguir una mejora en las condiciones económicas del préstamo, sin necesidad de cancelarlo y formalizar uno nuevo. No obstante, sólo permite variar los tipos de interés de origen, el plazo o ambos aspectos. Otras condiciones, como el capital pendiente o los titulares del crédito, deben mantenerse invariables.
Comisiones
La subrogación hipotecaria resulta rentable a los clientes que paguen tipos de interés iguales al Euribor más diferenciales del 1%
La reforma de la Ley Hipotecaria aprobada a finales de 2007 introdujo ventajas importantes en estas operaciones. Entre otros aspectos, redujo las comisiones aplicadas por efectuar el cambio de entidad. El pago máximo por cancelación anticipada de hipoteca o subrogación en los préstamos a tipo variable se redujo del 1% al 0,5%. En créditos con más de tres años de antigüedad, la comisión máxima aplicable disminuye hasta el 0,25%.
En las hipotecas contratadas con un tipo de interés fijo, la comisión máxima del 0,5% sólo podrá aumentar cuando la cancelación anticipada o subrogación genere una ganancia de capital para el prestatario y una pérdida para la entidad, como sucede cuando el interés desciende por debajo del tipo al que se contrató la hipoteca.
Euribor en mínimos históricos
El abaratamiento en los diferenciales aplicados en las hipotecas coincide con el fuerte recorte del Euribor, que ha caído hasta el 1,334% en agosto, su nivel histórico más bajo. Esto supone que quienes se compren un piso en este periodo y soliciten una hipoteca, puesto que los diferenciales medios que cobran las entidades oscilan entre el 0,75% y el 1%, pagarán un tipo de interés máximo del 2,3%. Es una situación bastante llamativa que puede animar a muchas personas a buscar el piso anhelado.
Con los tipos de interés anclados en el 1%, quienes quieran comprar un piso y necesiten financiarlo deben estudiar la oferta de hipotecas a tipo variable, referenciadas al Euribor. Los intereses aplicados en las hipotecas a tipo fijo rondan el 5,5%-6%.
El hecho de que algunas entidades apliquen tipos de interés más bajos para las hipotecas subrogadas que para las nuevas operaciones está relacionado con la confianza en la capacidad de pago del cliente. Si bien se analiza la situación financiera de cada persona, hay que tener en cuenta que éstas ya han sido “examinadas” antes por otra entidad y tienen sus cuotas al día. La situación de los nuevos solicitantes, sin embargo, se estudia desde cero. Se comprueba su solvencia financiera para evitar atraer a clientes morosos. Las entidades se muestran cautelosas en el momento de firmar nuevos préstamos.
- Caja España: su “Hipotecambias” aplica un tipo de interés igual a Euribor más 0,25%. Como requisitos, exige créditos con una antigüedad superior a cinco años, sobre la vivienda habitual. También se debe domiciliar la nómina o pensión superior a 600 euros mensuales y contratar un plan de pensiones con un ingreso mínimo anual de la misma cantidad, 600 euros. Si se incumpliera en algún momento cualquiera de estos requisitos, el diferencial se incrementaría en 0,50 puntos, hasta los 0,75. El préstamo no aplica comisión de apertura ni gastos de notaría, registro y gestoría. Puede suscribirse hasta 30 años. El tipo de interés publicitado resulta competitivo. No obstante, en la letra pequeña la entidad informa de que aplicará un tipo mínimo (el denominado suelo hipotecario) del 2,95% y máximo del 12,50%.
- Oficina Directa: la división on line de Banco Pastor ofrece un tipo de interés igual a Euribor más 0,39%. Exige domiciliar la nómina y dos recibos. Gestiona directamente el cambio con la entidad de origen.
- Deutsche Bank: la “Hipoteca Rompedora Cambio de Banco” ofrece un interés del 2,49% durante el primer año y Euribor más 0,27%, después. No hay comisión de apertura ni por desistimiento parcial. Si se domicilian la nómina y tres recibos, la entidad ingresa 1.000 euros netos en la cuenta del cliente. La oferta para subrogaciones hipotecarias es más ventajosa que la ofertada a quienes se hipotecan por primera vez: Euribor más 0,37% (diez puntos básicos por encima).
- Barclays: la “Hipoteca Cambio de Banco” ofrece Euribor más 0,35%. El préstamo, a un plazo máximo de 35 años, no aplica comisión de apertura y financia hasta el 80% del importe de tasación del inmueble. Al igual que en Deutsche Bank, para los clientes que contraten un préstamo por primera vez, el tipo de interés aplicado en la Hipoteca Oportunidad es diez puntos básicos más elevado: Euribor más 0,45%.
- Openbank: la entidad aplica un tipo de interés igual al Euribor más 0,38%. Para las nuevas operaciones, contempla Euribor más 0,54%.
- Banesto: comercializa la “Hipoteca Smash”, hace frente a todos los gastos y ofrece unas condiciones negociables con el cliente.
