La compraventa de viviendas nuevas en España disminuyó el pasado mes de junio un 21,4%, con respecto al mismo periodo del año anterior, según ha publicado el Instituto Nacional de Estadística (INE). Esto significa que el mercado inmobiliario sigue su descenso imparable. Y es que en junio solo se han vendido 13.926 inmuebles nuevos. Para intentar remediar este pésimo dato, el Gobierno aprobó en agosto una rebaja del IVA que grava la compra de vivienda nueva: pasa del 8% a un tipo reducido del 4% y estará vigente hasta el 31 de diciembre de este año. Con esta medida, el Ejecutivo pretende incentivar la venta de inmuebles y ayudar a promotoras y bancos a desprenderse de su stock de 700.000 pisos. Según el arquitecto Pablo Sancho, gerente de Pablo Sancho Arquitectos SLP, una ley que incentiva la venta de viviendas siempre es bien recibida, aunque opina que es una medida de corto alcance.
Cualquier medida fiscal adoptada que favorezca la venta de pisos y, con ello, alivie el estancamiento general del mercado inmobiliario es bien recibida. Pero es cierto que es una medida de corto alcance, que beneficia solo a las entidades bancarias y promotores de obra nueva, no a los vendedores particulares, y afectará a un número mínimo de viviendas.
Es muy difícil acertar a enumerar iniciativas de reactivación eficaces, cuando las propias entidades responsables de la concesión de los créditos hipotecarios están inmersas en la incertidumbre más absoluta.
No obstante, cualquier medida que se adopte debe favorecer y proteger al comprador. Hay que ofrecerle ventajas fiscales adicionales y ayudas económicas rápidas, acompañadas de unas reglas claras, no abusivas y muy controladas por un nuevo marco jurídico en esta materia.
“Hay que ofrecer al comprador ventajas fiscales y ayudas económicas rápidas”
Parece improbable que en tan solo cuatro meses se obtengan resultados suficientes para hablar de efectividad si pensamos que solo la compra de un inmueble, de media, conlleva un plazo superior a la vigencia de la propia ley (cuatro meses). Por ello cabe esperar que esta medida afecte de manera anecdótica al sector.
La oferta es aún mayor que la demanda, por lo que cabría esperar un ajuste a la baja más acusado aunque, a medio o largo plazo, todos los signos hacen pensar en una mayor convergencia entre ambos factores.
Es necesario diferenciar por zonas o si es obra nueva. No es lo mismo el centro de las grandes ciudades, que en algún caso ya incrementan su precio, que muchas localidades costeras que continúan con un stock similar al del inicio de la crisis inmobiliaria y bajos precios.
Si algo positivo se ha de extraer de este período convulso que vivimos es que ha desaparecido, en gran medida, la teoría generalizada del bien inmueble igual a inversión segura y rentable, que tanta confusión y perjuicio ha generado en los últimos años. Un piso, una vivienda, hoy, se ha de comprar según las posibilidades reales de cada uno y, aún así, sabiendo qué riesgo conlleva esta decisión, sobre todo después de la lección aprendida.
Con esto, se podría decir que hoy sí es mejor momento para comprar un piso que hace uno, dos o tres años, pero será aún mejor hacerlo dentro de un año.
“Una vivienda se ha de comprar según las posibilidades reales de cada uno”
Ante todo, que cumpla la ley, es decir, que aunque haya recibido la oportuna cédula de habitabilidad, se compruebe que cumple los requisitos mínimos de habitabilidad, aislamiento térmico y acústico, que sea estanco y que carezca de patología o deficiencia constructiva alguna. A partir de ahí, lo idóneo sería que, en función de su localización, esté muy bien orientado y ventilado, lo que le proporcionará una mayor confortabilidad y un mejor comportamiento y ahorro energético que, además, redundará en beneficio de todos.
Si además de todo esto tiene buenas vistas, distribución interior óptima, se integra armoniosamente en su emplazamiento con sistemas constructivos y materiales adecuados y tiene un precio atractivo y justo, se puede decir que el comprador de la vivienda en cuestión puede estar tranquilo porque habrá realizado una buena compra.
Tal vez, la vivienda del futuro contenga todos los conocimientos adquiridos en arquitectura durante siglos, mejorada con sistemas constructivos contemporáneos. Serían viviendas digitalizadas hasta el extremo, con emisiones contaminantes nulas, integradas en su entorno, eficientes, con cerramientos invisibles al exterior y materiales inteligentes capaces de responder de modo eficaz a la temperatura y humedad, sin necesidad de artilugios mecánicos.
Lo más seguro es que esta sea más la vivienda del siglo XXII que la de nuestra centuria, pero en cualquier caso, se podría decir que la vivienda de nuestros días se orienta a una mayor industrialización y prefabricación de sus elementos, con métodos constructivos y materiales avanzados, que mejorarán las prestaciones del edificio en su confortabilidad y sostenibilidad.
La adecuación de un material para un óptimo aprovechamiento energético tal vez sea una de las decisiones principales al pensar un proyecto de arquitectura. En general, no hay una regla establecida que lo determine, puesto que cada edificio se inserta en un lugar y climatología diferentes, además de ser el edificio en sí mismo un ser único.
No obstante, hay que pensar que la eficiencia energética de un edificio no depende únicamente de un material, puesto que los cerramientos exteriores, la envolvente, se compone de varias capas con prestaciones diferentes: una capa aísla térmica y acústicamente, otra ventila y evita humedades, otra reviste el edificio, y todas juntas consiguen que ese edificio sea más eficiente.
“Un comprador debe buscar oportunidades, negociar y ser paciente porque es muy probable que las viviendas bajen más”
Hoy en día todos los edificios, por ley, deben cumplir unos mínimos exigidos en cuanto a eficiencia, por lo que, en este umbral mínimo, hablar de incrementos de precio carece de sentido. Ahora bien, la mejora de estas condiciones exigibles de eficiencia energética sí necesita de una mayor inversión, por cuanto superar ciertos niveles de aislamiento térmico y acústico implica la utilización de mayor cantidad y calidad de sus materiales.
La diferencia fundamental entre ambos tipos estriba en que una construcción modular, en general, consigue reducir los tiempos de ejecución de obra de manera significativa, obtiene un mejor control de la construcción y reduce costes en mano de obra. En cambio, la industrialización en su proceso conlleva un encarecimiento de sus elementos, así como un mayor despliegue de recursos en su fabricación, por lo que es difícil, en general, hablar de abaratamiento del tipo modular respecto al tradicional, aunque sí de un producto acabado, en teoría, de mayor calidad.
Debe fijarse un precio de compra, nunca por encima de sus posibilidades, que busque oportunidades y las negocie, que sea prudente y paciente porque es muy probable que baje más el precio de la vivienda. Además, si puede, debe asesorarse por alguien especializado en la materia.
