1. Planteamiento de la operación
Lo primero que hay que debe preocupar antes de ir al banco es el tener las cosas claras y estar seguros de que lo que se va a presentar es viable. Para ello se debe saber cuánto cuesta la vivienda que se desea adquirir, qué gastos iniciales se tienen (notaría, gestión, registro, tasación, gastos de apertura, seguro de hogar y/o vida, etc.) añadidos a ese valor y cuánto se tiene ahorrado hasta la fecha, para poder establecer el importe que se desea solicitar.
Recordar que el importe que se solicite debe ser inferior a un porcentaje máximo sobre el valor de tasación de la vivienda (normalmente el 80%). Otro aspecto importante es buscar el plazo en el que se va a hacer con mayor comodidad el pago de cuotas (más plazo supone menos cuota pero más dinero al final del crédito).
2. Estudio de las condiciones y comparación con la competencia
Se deben estudiar las condiciones de las ofertas obtenidas (referencia en el tipo de interés, comisiones, requisitos, plazo, etc.) y elegir aquélla que más convenga, para ello será conveniente consultar en distintas entidades.
3. Entrega de la documentación para la evaluación del riesgo por la entidad
La entidad pedirá previsiblemente los siguientes documentos y quizás alguno más:
– fotocopia del DNI de los intervinientes en el préstamo (en caso de no ser clientes de la entidad)
– 3 últimas nóminas de cada uno de ellos en caso de que trabajen por cuenta ajena; si son autónomos los últimos pagos de IVA e IRPF.
– fotocopia de la última declaración de RENTA sellada de los intervinientes
– copia del contrato de compra-venta de la vivienda que se va adquirir
– verificación registral de la vivienda que se va comprar
– copia del impuesto de bienes inmuebles pagado de las viviendas de que sean dueños los titulares
4. Estudio del riesgo
Las entidades financieras deben estudiar, primeramente, la capacidad de reembolso de los titulares del préstamo mediante los ingresos que generan a través de sus nóminas o negocio propio.
Se considera que, una vez pagado el préstamo, al titular le debe quedar un dinero suficiente para cubrir sus necesidades mínimas. Además, se revisa la estabilidad de los ingresos pues, por ejemplo, no es lo mismo ser funcionario que trabajar por acumulación de trabajo, etc. Es la parte más importante del análisis, pues si no se cumplen los mínimos la operación se deniega automáticamente.
A continuación, se estudia la garantía de la operación, ya que los préstamos hipotecarios suelen ser de cuantía elevada. Para ello se debe haber realizado una tasación de la vivienda que se va a hipotecar. En este sentido, se considera que solicitar más del 80% del valor de tasación de la vivienda va a dejar poca garantía al banco.
Este es un aspecto importante, pero se puede salvar si la capacidad de reembolso es buena presentando unos avalistas, que avalen por el importe de garantía que falta.
Una vez evaluado el riesgo, la entidad dará un dictamen definitivo sobre la viabilidad de la operación.
5. Realización de los trámites previos a la firma
Si autorizan la operación, exigirán hacer una provisión de fondos para los pagos del notario, registro, comisión de apertura del préstamo, etc. Habrá que avisar de en qué fecha se quiere firmar y en que notario, entre otras cosas.
6. Preparativos contractuales
La entidad financiera prepara a través de sus servicios jurídicos los contratos con sus clausulados y demás y los remite a la notaría donde se va a firmar.
7. Firma de las escrituras de compraventa y de la escritura de hipoteca
El día que se ha quedado en la notaría estarán presentes con el vendedor, con el apoderado del banco y el notario. Se dará lectura a las escrituras definitivas. Es importante comprobar que lo que se firma sea lo pactado, por ello se debe estar atentos a la lectura del notario.
8. Disposición del préstamo y pago
En el momento de la firma el apoderado del banco puede ir, según instrucciones que se le hayan dado, con un cheque bancario a nombre del vendedor, o bien ordenar desde allí una transferencia a través del Banco de España a su cuenta, enviando el justificante desde la sucursal al notario para que dé conformidad del pago por la compra.
