Al vender una casa no todo son ganancias. También hay gastos, entre los que destaca el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, más conocido como plusvalía. Este impuesto por vender una vivienda grava la revalorización del suelo desde que se adquirió. Y, salvo excepciones, debe abonarlo el vendedor al ayuntamiento de la localidad donde esté el piso. En este artículo se recoge todo sobre la plusvalía que hay que pagar al vender una casa: qué es, cómo se calcula, en qué casos se debe abonar y cómo se puede reducir al máximo.
1. Vender la casa: ¿qué es el impuesto de plusvalía?
¿Ha vendido una casa? Su ayuntamiento le cobrará entonces la plusvalía. ¿Qué es? La plusvalía es un impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos obligatorio que hay que pagar al consistorio de la localidad donde se encuentre el bien inmueble. Aunque se conoce como plusvalía, su nombre real es impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Y lo que grava es «el incremento de valor experimentado por terrenos urbanos» (no es aplicable a los rústicos), señala José Pedro Sánchez, arquitecto urbanista, quien especifica, además, que «la plusvalía solo se paga por el valor del suelo, no por el de la construcción».
2. Impuesto de plusvalía: ¿cómo calcularlo?
Calcular cuánto hay que abonar por este tributo parece complicado, aunque, en caso de duda, conviene siempre preguntar a un experto que pueda ayudar. En primer lugar, hay que saber que se calcula en función del valor que tiene el terreno urbano por metro cuadrado, lo que aparece en el recibo del IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) y el número de años que se ha tenido la vivienda en propiedad.
Para determinar la base imponible, señala Sánchez, hay que aplicar al valor catastral el coeficiente de incremento, que es un porcentaje anual de revalorización sobre este valor catastral que varía según lo establecido por cada ayuntamiento y que está expresado en la ordenanza fiscal del municipio. Y hay que multiplicarlo por el número de años transcurridos desde la última venta del inmueble (con un tope de 20 años). Cuantos más años haga que se compró la casa, más habrá que pagar; pero una vez llegado a 20 años, ya no sube más.
Después, a la base imponible se le aplica un tipo impositivo (determinado también por la ordenanza municipal), que no puede superar el 30% en ningún caso. De la multiplicación, saldrá el importe de la plusvalía al vender el piso.
3. Plusvalía: ¿quién la paga, en qué plazo y dónde?
Cuando se produce la compraventa de una vivienda, el que paga el impuesto de plusvalía es el vendedor. Comprador y vendedor pueden llegar a un acuerdo, pero esto no afecta a la Administración, que siempre lo exigirá a quien transmite el bien.
Pero hay una excepción: si el vendedor reside en el extranjero, quien debe abonar este impuesto es el comprador de la casa. Además, si no se tratara de una venta, sino que el bien se regalara o donara, sería el receptor quien debería asumir el pago de este tributo.
Este tributo se debe abonar en un plazo de 30 días hábiles desde que se vende la vivienda (hay seis meses de plazo en caso de herencia) y hay que acudir al ayuntamiento de la localidad en que esté situada la casa vendida.
4. ¿Cómo pagar menos plusvalía al vender la casa?
¿Hay alguna manera de pagar menos o no pagar este tributo municipal? Sí, en algunos casos. Este impuesto tiene previstas algunas exenciones y bonificaciones, aunque su aplicación es potestativa de cada ayuntamiento.
Está exenta de este pago la transmisión de bienes que se encuentran dentro del perímetro histórico-artístico de un municipio o la de los inmuebles declarados BIC (bien de interés cultural), pero siempre que sus propietarios hayan realizado la rehabilitación o mejora de la vivienda.
También hay exención de pago en las transmisiones entre cónyuges (o a favor de un hijo) para cumplir una sentencia de nulidad, separación o divorcio, o las que se hagan los cónyuges como pago de sus haberes comunes, por ejemplo, al liquidar el régimen económico matrimonial. Algunos ayuntamientos, como el de Madrid, también aplican bonificaciones de entre el 15% y el 95%, pero solo si la transmisión de la casa es por causa de muerte.
5. Vender la casa con pérdidas: pagar la plusvalía y reclamar
Si se vende un piso con pérdidas, ¿se puede también decir adiós a la plusvalía? Hay una esperanza. El Tribunal Constitucionalsentenció en mayo de este año que nadie debe pagar la plusvalía municipal cuando la venta de un inmueble se salda con pérdidas. El TC también anulaba los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, pero solo si «someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor» (ventas con pérdidas).
No obstante, la mayoría de los municipios sigue cobrándolo incluso cuando hay pérdidas. Entonces, ¿qué hacer? «En estos casos lo más razonable es hacer constar en la escritura que se vendió con pérdidas, pagar y después reclamar para que devuelvan lo cobrado», dice el abogado Juan Carlos Suárez. «No conviene dejar de pagarlo, ya que podrían reclamárnoslo con recargo», sostiene.
