Más de 10.000 sentencias de desahucio por falta de pago acumula ya el Registro de Arrendatarios Morosos Sentenciados (REAMSE), donde se constata que el importe medio de la cantidad reclamada por los dueños de la vivienda, y que ha motivado la petición de desahucio ante las instancias judiciales, alcanza los 3.999 euros. Pero no es ni la nacionalidad de los inquilinos -el 25,8% son extranjeros- ni la demanda de los pisos de alquiler -Barcelona, Madrid y Zaragoza son las provincias con mayor demanda y mayor índice de morosidad en este apartado- lo que determina el tiempo de reacción del propietario/arrendador para iniciar y finalizar un proceso de desahucio. Uno de los principales motivos en el retraso del proceso radica en la imposibilidad de realizar las notificaciones preceptivas al arrendatario moroso. En ocasiones, gracias al sencillo método de no recoger la citación judicial, el inquilino puede llegar a retrasar durante años un desahucio porque está en su derecho de esperar la publicación de los edictos. Para evitar situaciones límite como ésta, algunas aseguradoras cuentan con pólizas específicas que protegen al titular de la vivienda ante el impago del alquiler, la defensa jurídica y los daños materiales, en función de la cobertura contratada.
Las triquiñuelas legales para aplazar el desalojo de los inquilinos de una vivienda son inumerables. En estos momentos la más común es la de no personarse en el procedimiento y esperar que haya sido dictada la sentencia para pedir el nombramiento de un abogado y procurador de oficio con la finalidad de apelar. Esas apelaciones no llegan a formalizarse prácticamente nunca, pero las demoras consiguen alargar el proceso judicial por lo menos un año. «Una mala práctica que se solucionaría si se dieran por válidas las notificaciones realizadas en el propio domicilio arrendado cuando el inquilino no haya facilitado otro domicilio para citaciones, como se hace en otros procedimientos», explican los juristas de Alboreca Abogados de Vivienda. Ante el hastío e indefensión que muchos propietarios sufren en estos casos, algunas aseguradoras han encontrado en este ámbito concreto un nicho de mercado por explotar, al mismo tiempo que ofrecen una solución a los titulares de las viviendas ante los numerosos problemas que pueden surgir en todo proceso de arrendamiento de un inmueble. Son productos aseguradores que dan protección al dueño de la vivienda a través de una serie de garantías. Incluso se ha diseñado una póliza que contempla la selección del inquilino adecuado para la vivienda.
Estos productos cubren tres coberturas: impago del alquiler, defensa jurídica y los daños materiales en la vivienda
Estos seguros permiten a su titular cubrirse ante el posible impago del alquiler, la defensa jurídica del proceso y los daños materiales derivados de la actuación de los inquilinos. Aunque todavía no se ha convertido en un producto masivamente ofertado por el sector asegurador, ya han aparecido algunas empresas especializadas en inmuebles que ofrecen soluciones concretas a cada caso. Arag, Estrella Seguros, Lagun Aro, Mapfre, Mutua de Propietarios o Winterthur son algunas de ellas. Por otro lado, la compañía ACC únicamente ofrece el Seguro para Caseros a través de distintos programas de gestión pública de fomento de la vivienda en alquiler, como en la Agencia Municipal de Alquiler del Ayuntamiento de Madrid o la Bolsa de Vivienda Joven, promovida por el Instituto de la Juventud (Injuve). En estos casos facilita una póliza que cubre el impago de la renta. Así, la compañía indemniza a los propietarios de las viviendas incluidas en el programa por el importe de las rentas no pagadas por el inquilino dentro del primer año del arrendamiento y hasta un máximo de 11 mensualidades.
Pólizas de protección al propietario de la vivienda
Para evitar situaciones de impago y de falta de confianza entre el inquilino y el titular de la vivienda, Mutua de Propietarios ofrece un seguro para hacer frente a posibles impagos por el 5% de lo que se paga anualmente. Esta sociedad apunta que lo más importante a la hora de examinar el riesgo es, obviamente, el inquilino. Por eso exige al propietario en la formalización de esta póliza que presente determinados datos del mismo para comprobar su solvencia. En concreto, solicita las dos últimas nóminas y el contrato de trabajo. También exige presentar el contrato de alquiler así como el DNI del arrendador. Una vez que la sociedad cuenta con toda la documentación, en 48 horas se compromete a dar una respuesta sobre la aceptación o no del seguro, en función del riesgo que represente el inquilino. Por otro lado, esta misma aseguradora ha creado un nuevo producto para que el propietario deje de asumir los riesgos que se derivan de esta práctica inmobiliaria. «Con las coberturas que le ofrece esta póliza, el cliente puede saber con certeza que recibirá en todo momento la renta total negociada, aunque el inquilino deje de pagar su mensualidad», afirman desde la aseguradora, en la que su mayor aportación radica en que esta compañía se encarga de hacer una adecuada selección del inquilino que va a entrar a vivir en la vivienda.
Otra de las entidades que ofrece un producto de estas características es Mapfre, con el ‘Seguro protección de alquileres’, que tiene como principal característica que garantiza el cobro del alquiler en caso de impago, además de la cobertura de los desperfectos que pudiera causar el inquilino. Eso sí, la cobertura sólo garantiza las rentas de alquiler durante los 12 primeros meses desde la comunicación del primer impago, un tiempo que la aseguradora considera «suficiente para hacer frente a la tramitación del desahucio». De esta forma, Mapfre cobra 453 euros anuales a un casero que tiene una vivienda en régimen de alquiler por 600 euros mensuales, lo que supone casi el 7% del importe del alquiler.
Estrella Seguros contempla el ‘Estrella Hogar Arrendador’, otro producto de similares características que protege al propietario de la vivienda frente a los riesgos vinculados con el alquiler de la misma. Garantiza las rentas durante los primeros 12 meses desde que se realiza el primer impago. Si en el momento de recuperar la casa se han producido actos vandálicos que han ocasionado desperfectos, el seguro cubre hasta 3.000 euros. Es el único supuesto en que el seguro hace frente al mal estado del hogar, en ningún caso se hace cargo del contenido del inmueble y de los daños que éste pueda sufrir durante el periodo de arrendamiento. Sólo los cubre cuando forman parte de un proceso de desahucio. No obstante, contempla otra cobertura optativa que cubriría la compensación por rentas impagadas.
Otra aseguradora que dispone de estos servicios es Arag, a través de una póliza que acepta alquileres hasta de 3.000 euros mensuales y que cobra a los propietarios de los inmuebles un 4% de la cifra que figura en el contrato. Una de sus peculiaridades es que se suscribe a través de la inmobiliaria, pero es la aseguradora quien estudia al inquilino para decidir si es de fiar o no. Esta empresa aseguradora respalda el contrato de arrendamiento con una única condición: el precio del alquiler no debe superar el 45% de los ingresos netos de la unidad familiar.
Otra opción es la que oferta la aseguradora vasca Lagun Aro que, a través de sus pólizas ‘Hogar Exclusiva’ y ‘Hogar Óptima’, incorporan cláusulas de protección al arrendador sin llegar a cubrir el problema del impago. En caso de que cualquier suceso motive el abandono de la vivienda por parte de los inquilinos, la aseguradora se encargará de abonar al propietario la cifra que marca el alquiler durante los meses que un perito estime necesarios para arreglar los desperfectos. Por último, Axa Winterthur también se hace cargo de un año de alquiler, pero a condición de que éste se pierda por causa de un suceso que deje la casa inútil para ser habitada.
Garantías que cubren estos seguros:
Las aseguradoras que comercializan estos productos de hogar contemplan varias coberturas. Estas son las tres las modalidades fundamentales que el titular de la vivienda alquilada puede contratar:
- Impago de alquileres. Garantía que cubre el impago del alquiler por parte del inquilino, correspondiente a la vivienda arrendada.
- Defensa jurídica. Se garantizan los juicios de desahucio por falta de pago y la reclamación judicial al inquilino de las rentas impagadas.
- Daños materiales. Se cubren los deterioros inmobiliarios y el robo del continente de la vivienda asegurada causados por el inquilino como consecuencia de actos de vandalismo o malintencionados, siempre que haya siniestro indemnizado con cargo a la garantía de impago de alquileres.
Aunque la petición de avales en el alquiler de una vivienda ha descendido, los datos indican que siguen siendo un requisito muy demandado. Así, la reclamación de avales ha estado presente en el 34,4% de los alquileres firmados en marzo de 2007, frente al 40% registrado en el ejercicio anterior, lo que supone un descenso del 14%, según datos facilitados por el Observatorio del Alquiler del Programa de Fomento del Alquiler Garantizado (PFAG). Este organismo estima que la tendencia continuará a la baja durante los próximos meses y la demanda de avales se reducirá hasta el 30% a finales de este año. Desde PFAG sostienen que esta evolución se debe, en gran medida, a la irrupción de los programas públicos de alquiler, puesto que ofrecen mayores garantías al propietario sin necesidad de unas exigencias tan elevadas para el inquilino como los actuales avales bancarios.
Un aval para un alquiler de un año con una mensualidad de 900 euros supone al inquilino un desembolso de casi 11.000 euros
Un aval para un alquiler de un año con una mensualidad de 900 euros, por ejemplo, supondría un desembolso para el inquilino de 10.800 euros. Desde PFAG apuntan a que normalmente el inquilino no cuenta con esta cantidad económica, que acaba siendo asumida por el banco a modo de préstamo. Además, el solicitante del aval deberá tener en cuenta otros conceptos adicionales, como el pago a la entidad financiera de una cantidad por gastos de apertura de la operación, que suponen un 1% del total de media, así como una comisión trimestral, que también puede llegar al 1% del total. Como resultado, el inquilino tendría que desembolsar una media de 540 euros en el primer año de alquiler, cantidad que supone un incremento del 5% del coste total del importe del primer año.
