Imagen: Alexander SteinHasta ahora, el sujeto pasivo del impuesto autonómico de transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos documentados (AJD) era el cliente, lo que le obligaba a hacer frente a este pago, junto al resto de gastos que conlleva firmar una hipoteca bancaria. La cuantía variaba desde el 0,5 % hasta el 1,5 % del préstamo, según las comunidades autónomas. Pero la semana pasada el Tribunal Supremo (TS) cambió el sujeto pasivo del cliente al banco. Una decisión que, apenas un día después, anunció que revisará. Estas variaciones han despertado muchas dudas en los clientes, los bancos y las notarías. Con todo, el TS no dará a conocer su sentencia hasta el próximo 5 de noviembre. ¿Qué hacer hasta entonces?
Javier Rivas, ex director del departamento de análisis de Bankinter, profesor de la escuela de negocios EAE y director de sus programas máster de finanzas y socio director de la empresa de formación y consultoría financiera Ifrydhe, analiza la situación actual del sistema hipotecario, tras la sentencia del Tribunal Supremo. Además, aconseja cómo actuar hasta que llegue esa fecha, ya que hasta entonces no se sabrá si finalmente es el banco o el hipotecado quien debe hacerse cargo de este pago.
Imagen: CONSUMER EROSKI¿Los clientes que firmen sus hipotecas antes del 5 de noviembre tienen que pagar este impuesto?
Mi consejo es que no lo paguen aunque el banco se lo diga, ya que hay dos meses para liquidar este impuesto en la Agencia Tributaria de la comunidad autónoma donde se firme la hipoteca.
¿Podrá cambiar la sentencia y que de nuevo sean los clientes los que tengan que pagar ese impuesto?
Nunca, ni en casos penales, ha ocurrido que el pleno haya contradicho a una sala del Tribunal Supremo. Pero todo puede pasar. Probablemente se mantenga la sentencia, porque es firme, pero también puede decidir que no forma parte de la jurisprudencia y que, por lo tanto, se vuelva a la situación anterior. También puede decidir que aunque sea el banco quien tenga que pagar este impuesto, ya que es la parte interesada en hacerlo, se elimine la retroactividad.
¿Qué implica la retroactividad para la sentencia?
Todo lo que podamos hablar es ficción. Puede ocurrir que la retroactividad solo incluya a los ejercicios fiscales no prescritos, lo que supondría que todos los clientes que hayan firmado hipotecas desde 2014 puedan recuperar su dinero, ya que se trataría de un impuesto que no se les debería haber cobrado. En este caso la reclamación sería sencilla, pues simplemente se tendría que solicitar una declaración complementaria ante la Agencia Tributaria. Otra posibilidad, aunque mucho menos probable, es que la retroactividad incluya a todas las hipotecas en vigor que hayan sido firmadas desde la puesta en marcha de este impuesto en 1993. La tercera posibilidad es que la sentencia se imponga sin carácter retroactivo, por lo que solo afectaría a las nuevas hipotecas.
¿Qué se debe hacer hasta el 5 de noviembre?
Salvo que se hayan pagado arras y vayan a caducarse o se tenga pagada la mudanza, lo más no conveniente es esperar y no firmar hasta el 5 de noviembre. A pesar de que se tenga que firmar porque la urgencia lo exija, lo más conveniente es no abonar el impuesto, ya que hay dos meses para poder hacerlo. Incluso si se han pagado arras muchos bancos están negociando con las agencias inmobiliarias que el plazo se alargue hasta el 5 de noviembre.
¿Los bancos siguen aceptando hipotecas?
Aunque al principio hubo un parón que duró dos o cuatro días, llegando a cerrar el acceso a sus hipotecas online, ahora mismo solo el banco Sabadell continúa en esta situación. El resto de las entidades han vuelto rápido porque los préstamos hipotecarios son su principal negocio y estamos en un buen momento para firmar hipotecas, dado que el euríbor ha comenzado a subir y con él sus márgenes. Eso sí, las están demorando y lo seguirán haciendo.
¿Han cambiado los bancos los porcentajes de sus productos?
De momento no, pero lo harán. Con este impuesto tendrán que cubrir unos costes de entre el 0,5 % y el 1,5 %, lo que puede suponerles la pérdida de los beneficios de tres años. Por tanto, cubrirán estas perdidas por otras vías. Una opción es que vuelvan a cobrar la comisión de apertura, un atractivo al que la mayoría de los bancos, menos Sabadell y CaixaBank, se habían adherido para hacer más competitivas sus ofertas.
Por otro lado, podrán aumentar sus márgenes subiendo los tipos de interés. En la práctica esta subida supondría alrededor del 0,10 % o el 0,15 %. Esta situación lleva a recomendar a que si se está pensando en comprar una casa y se tiene una opción vista, lo mejor es acelerar la compra dejando pasar el día 5. Este año adquirir una vivienda nos va a salir más barato, ya que aunque los bancos todavía no han modificado sus productos, todos lo harán en el momento en que el primero de ellos lo haga.
¿Pueden cambiar las condiciones de firma?
Además de tardarse más en cerrar las negociaciones, éstas serán más duras. Incluso, dado que el impuesto se paga dependiendo de la cuantía del préstamo, los bancos que estaban ofreciendo un 90 %, e incluso un 100 %, del valor de los inmuebles pueden volver a ofrecer solo el 80 %.
¿Por qué ha ocurrido este hecho tan inusual?
En mi opinión, el juzgado de lo mercantil tuvo que verse saturado ante la idea de tener que gestionar la devolución de todas las hipotecas firmadas desde el 93, en un momento en el que siguen inundados por las cláusulas suelo, y tomó medidas en consecuencia para que esta sentencia fuese modificada.
