La compra de una casa es una operación compleja y muy importante debido al alcance de la misma. Habitualmente, cuando se va a comprar una vivienda, el vendedor (bien sea el promotor, constructor, una inmobiliaria, o incluso un intermediario particular) suele requerir el pago de una cierta suma de dinero, lo que comúnmente se conoce como «señal».
Hay que dejar muy claro y sin ninguna duda que la firma de este documento en el que se recogen las arras penitenciales obliga a ambas partes, tanto al comprador como al vendedor. Se trata de un contrato firmado con el pleno consentimiento de ambas partes, pactado dentro del ámbito consensual. Bien es cierto que existe una total libertad en cuanto a su redacción y fondo, pero precisamente por este motivo conviene elaborar el texto con cuidado sobre todo cuando la operación se realiza entre partes privadas. En el caso de intervenir inmobiliaria o profesionales del derecho, no hay que preocuparse por este trámite porque es de suponer que dejarán bien claro en concepto de qué se entiende hecho ese abono.
Teniendo en cuenta la voluntad de las partes las arras pueden ser de tres tipos:
. Arras confirmatorias: Son las entregas a cuenta del precio de compraventa. Si una de las partes se echa atrás, la parte contraria puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución y la indemnización por lo daños y perjuicios ocasionados por el no cumplimiento (siempre justificados).
– Arras penitenciales: Si la parte que no cumple el contrato es el comprador y se echa atrás, perderá la señal entregada. Por el contrario si el que no cumple el contrato es el vendedor, quien no quiere vender, entonces está obligado a devolver el doble de lo entregado al comprador.
– Arras penales: Sirven de garantía del cumplimiento del contrato. En estos casos se pierde la cantidad entregada como señal, y la parte a quien se le han frustrado sus expectativas podrá pedir una indemnización por los daños causados, siempre que los pueda demostrar.
De la explicación se extrae que ha de tenerse en cuenta lo que las partes quieren pactar. Las arras penitenciales son las únicas que no obligan al cumplimiento del contrato, es decir a llevar a cabo la compraventa del inmueble, ya que son una mera multa, pero para que las arras se consideren de este tipo tienen que constar como tales específicamente en el documento que se firma. Si no se especifica el tipo de arras se entenderá que se habla de arras confirmatorias, y la cantidad entregada se descontará luego del precio de la compraventa, ya que se considera una entrega a cuenta.
