Reserva de vivienda nueva

Una vez que una persona planea adquirir una vivienda nueva suele ser bastante habitual que se interese por una o varias promociones de casas en construcción. Es entonces cuando se da cuenta de que necesita información muy precisa y de que no es fácil obtenerla. ¿Por qué? Porque la edificación de obra nueva está sujeta a una numerosa normativa; puede verse retrasada o modificada por decisiones políticas o dificultades administrativas, y el promotor no se arriesga a dar precios ni a presentar planos hasta tenerlo todo ‘bien atado’.

El problema es que, pese a que 2006 acabó con cerca de 576.000 viviendas nuevas terminadas en España, la demanda sigue siendo muy alta en casi todo el país. Entonces, ¿cómo puede el comprador elegir, saber cuántas viviendas quedan disponibles, cuáles son los planos definitivos, las condiciones de pago, la calidad de los materiales, los plazos de entrega y precio final? Con mucha paciencia. Primero apuntándose en una lista como solicitante y después interesándose periódicamente por teléfono o por e-mail.

Luego se abre un periodo de negociación más o menos dilatado en el tiempo, según el alcance de la obra. Ante la alternativa de esperar a que la promotora cuelgue el cartel en la obra, es bastante probable que no se tenga la misma posibilidad de escoger y tampoco es seguro que se pague el mismo precio por la vivienda respecto a quienes la reservaron con anterioridad.

Después de que el comprador haya elegido el piso, la plaza de garaje o la vivienda unifamiliar en cuestión, firmará el contrato de promesa de compraventa, un acuerdo con valor contractual en el que el vendedor promete vender y el comprador adquirir ese bien determinado. La promesa de comprar o vender da derecho a los firmantes a exigirse recíprocamente el cumplimiento de lo pactado. En caso contrario, podrían reclamarse daños y perjuicios.

El contrato debe nominarse expresamente “contrato de reserva”, “contrato de arras”, “contrato de opción” o de cualquier otra manera que no pueda inducir a error al comprador sobre la naturaleza del documento, aconseja Francisco Pertíñez, profesor de Derecho Civil de la Universidad de Granada.

Para efectuar la reserva de la vivienda durante un plazo concreto, el comprador ha de otorgar al vendedor una cantidad, que normalmente se descuenta del precio total del inmueble. La entrega del dinero debe documentarse por escrito indicando que es en concepto de “señal” o “arras”. Es obligatorio que conste expresa y claramente que si el comprador es el que se echa atrás en la compra pierde el importe entregado como señal, y si es el vendedor el que no cierra la venta de esa vivienda en concreto debe devolver al comprador el doble de lo recibido.

Sin embargo, si se hace entrega de una suma de dinero y el documento recoge que es “entrega a cuenta de la compraventa”, la cantidad entregada se considerará como un anticipo del precio y servirá para confirmar el contrato, por lo que no cabría la posibilidad de retirada de ninguna de las partes.

Por otro lado, la opción de compra es un acuerdo por el que se confiere a un posible comprador un derecho de preferencia. Es decir, a escoger la vivienda de toda la promoción en primer lugar. Es frecuente pactar este tipo de condiciones entre el promotor y los dueños del solar donde se construye, por ejemplo.

El comprador no debe firmar nunca un contrato de opción o de reserva si una cláusula dispone que el vendedor, en caso de desistimiento, sólo ha de devolver las cantidades entregadas en concepto de reserva, sin indemnización o con la devolución de las cantidades recibidas más intereses, remacha Pertíñez.

Contrato de compraventa

Una vez que el comprador y el vendedor se ponen de acuerdo respecto a una determinada vivienda firman el contrato de compraventa. Este documento compromete al vendedor a entregar una vivienda determinada y a la persona o personas compradoras a abonar por la misma el precio pactado.

Si bien este tipo de contratos no está sujeto a requisitos especiales de forma, el Instituto Nacional de Consumo ha aprobado un modelo de contrato de compraventa de vivienda nueva que se ajusta a la legislación de defensa de los consumidores y que puede servir de guía. Deben constar de forma clara todos los extremos relativos a la compraventa, como son:

• Los datos del comprador y vendedor.
• Una descripción detallada de la vivienda que incluya su identificación e inscripción registral, así como los detalles de la construcción.
• El precio que se ha de pagar y su forma de pago.
• El plazo de entrega.
• Si existen o no cargas o deudas que la graven.
• El reparto de gastos.

El comprador nunca ha de firmar el contrato sin entender claramente todo lo que recoge. Después, la venta se debe realizar en Escritura Pública Notarial. No basta el documento privado. Quien compra normalmente corre con los gastos de la primera copia de la Escritura y de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Se considera abusiva toda cláusula que se incluye en los contratos y es contraria al justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes. Hay una directiva europea que aclara que, en caso de dudas, prevalecerá la interpretación más favorable para el consumidor y que los consumidores no estarán vinculados por las cláusulas abusivas.

Francisco Pertíñez asegura que son habituales las cláusulas abusivas en los contratos de compraventa de vivienda nueva y que “además se detecta una especial habilidad por parte de los asesores jurídicos de los promotores para camuflarlas o a redactarlas de una manera cada vez más sutil o menos evidente, conforme se van dictando resoluciones jurisprudenciales que declaran su ‘abuso’”.

De manera que, según este letrado, “el desequilibrio en perjuicio del consumidor persiste, aunque su apariencia formal sea lícita”. Aunque habrá que esperar a valorar los efectos que tendrá la Ley de Mejora de la Ley General Defensa Consumidores y Usuarios (LGDCU) 44/2006, Pertíñez se pregunta “de qué sirve que se declare nula de pleno derecho la cláusula que impone la subrogación o el abono de los gastos de cancelación del préstamo hipotecario suscrito por el promotor, si después otra cláusula exige que se otorgue escritura pública en un plazo de diez días desde que el promotor avisa al comprador de la obtención de la licencia de primera ocupación”.

El experto advierte de que “en un lapso tan breve de tiempo, no se pueden hacer las gestiones oportunas con una entidad financiera distinta para gestionar el préstamo hipotecario, por lo que el comprador se podrá seguir viendo obligado a subrogarse en el préstamo suscrito por el promotor y a pagar la correspondiente comisión de cancelación”.

El profesor de la Universidad de Granada divide las cláusulas abusivas en tres grupos:

• Las que imponen gastos propios del vendedor al comprador, como el pago de la comisión de cancelación del préstamo hipotecario suscrito por el promotor para financiar la construcción o la que imponga los gastos derivados de los accesos a suministros generales de vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad. En todos estos casos, a su juicio, el abuso es claro “tras la modificación introducida en el nº 22 de la disposición adicional 1ª de la LGDCU 26/1984 por la Ley 44/2006”. Para Pertíñez sigue siendo controvertido el carácter abusivo de la cláusula que impone al comprador los gastos de otorgamiento de la Escritura Pública.
• Las que atribuyen al promotor la posibilidad de alterar el precio o las condiciones de la vivienda unilateralmente. El especialista entiende que “estas cláusulas son abusivas siempre, salvo que la posibilidad de alterar el precio o las condiciones se deba a circunstancias ajenas al ámbito de control propio de la actividad de la empresa promotora, sean totalmente imprevisibles y además se prevea una posibilidad de desistimiento gratuito para el comprador”.
• Las cláusulas que limitan la responsabilidad del vendedor en caso de incumplimiento, como las que excluyen del contrato ciertas condiciones o servicios ofrecidos en la publicidad, así como las que excluyen la responsabilidad del promotor en caso de retraso en la entrega del inmueble o las que exoneran al promotor en caso de defecto de conformidad con lo pactado en la entrega.

Pertíñez, también consultor universitario de Unive Servicio Legal, informa de que no hay un tope máximo en la cantidad de dinero que se puede exigir para reservar una vivienda durante la construcción, si bien “en virtud de la Ley de 27 de julio de 1968, el promotor debe constituir un seguro o un aval bancario para garantizar la devolución de los anticipos hechos al consumidor, con sus intereses” en caso de incumplimiento del vendedor.

También hay que tener presente que en caso de desistimiento por parte del vendedor, éste tendrá que facilitar, junto con la cantidad entregada en concepto de reserva por el comprador, una indemnización proporcionada, “que en ausencia de pacto será, conforme al art. 1.454 del Código Civil, una cantidad equivalente al importe de la reserva”. El profesor granadino afirma que “son abusivas las cláusulas que permitan al vendedor desistir gratuitamente o con una indemnización irrisoria” y que, igualmente, hay que precisar que el derecho de desistimiento en los contratos de reserva debe ser limitado temporalmente.

Desde el punto de vista de los derechos que tiene el consumidor frente al promotor, derivados del contrato de compraventa, la regulación es homogénea en España. Hay mecanismos de autorregulación y códigos de buenas prácticas que proporcionan algunas asociaciones de promotores y constructores como es el caso de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA). Los promotores madrileños consideran una excelente credencial pertenecer a su organización, ya que “se comprometen a respetar en todas sus actuaciones los criterios propios de una correcta práctica empresarial y al pleno cumplimiento de la legalidad vigente”. No obstante, desde ASPRIMA insisten en la importancia de buscar “desde el principio” el asesoramiento de una persona cualificada.