Basura en las escaleras, música a todo volumen, malos olores, humos… Las molestias causadas por los vecinos es una de las quejas más frecuentes de las comunidades vecinales. Terminar con estas actividades puede ser un proceso simple -basta con que el presidente de la comunidad requiera al vecino el cese de las mismas-, pero puede también convertirse en un largo calvario. Si el vecino infractor persiste en su actitud, la comunidad puede emprender acciones legales contra él que, aunque pueden terminar con sanciones de diversa consideración, llegando incluso a la privación del uso de la vivienda de hasta tres años, suelen ser largas y engorrosas.
Cómo actuar
Lo vecinos de un inmueble no paraban de oír extraños ruidos y ver cómo numerosos niños entraban y salían continuamente de una vivienda de su edificio. Alarmados por la situación, decidieron investigar y descubrieron que se trataba de una guardería clandestina, pero hasta medio año después no lograron una orden de desalojo y echar al propietario. Antes, la comunidad tuvo que padecer un largo proceso judicial que se dilató duramente meses y soportar que el juez tardara más de cuatro meses en admitir las pruebas que demostraban que las personas que acudían al edificio eran clientes de la guardería.
Sin llegar a esos extremos, las molestias causadas por otros vecinos es una de las quejas más frecuentes de los que viven en comunidad. El proceso que se debe seguir para acabar con ellas es relativamente sencillo en teoría, aunque en la práctica suele hacerse más cuesta arriba. Para actuar contra el vecino indeseable, el presidente de la comunidad debe avisarle de la molestia en cuestión y pedirle expresamente el cese de estas actividades. Si el infractor persiste en su conducta, el presidente puede denunciarle en el juzgado de primera instancia, pero para ello debe contar con la autorización del resto de vecinos, que tendrán que haberse reunido previamente en junta extraordinaria y aprobar el inicio de las acciones legales correspondientes.
El juez deberá establecer si el propietario está incurriendo en alguna infracción tipificada por la Ley de Propiedad Horizontal
A partir de ese momento, es el juez quien -con ayuda de la inspección de agentes municipales- deberá considerar si se está cometiendo un delito o si sólo se trata de una comunidad de vecinos demasiado sensible o alarmista. Para ello, deberá establecer si el propietario está incurriendo en alguna infracción tipificada por la Ley de Propiedad Horizontal. Esta norma establece que al propietario y al ocupante del piso o local «no le está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, acciones que resulten dañosas para la finca o que puedan ser consideradas por la autoridad como actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas».
Consecuencias para el infractor
Si se demuestra que, efectivamente, el vecino está desarrollando este tipo de actividades, las consecuencias para el infractor pueden ir desde el cese definitivo de sus actividades o la indemnización al resto de los vecinos por los daños y perjuicios causados, hasta una privación del derecho a usar la vivienda que puede llegar, en el peor de los casos, a los tres años.
Las penalizaciones varían en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios que se ocasionan a la comunidad. Otra vía que se puede emprender en estos casos es la de tipo administrativo, en la que cualquier persona, sea vecino de la comunidad o no, puede denunciar al propietario ante la policía por la ilegalidad de sus actividades.
Cualquiera, sea vecino o no, puede denunciar a un infractor ante la policía por la ilegalidad de sus actividades
Además de los casos expuestos, otro tipo de situación cuya solución es má complicada es aquélla en la que el vecino molesta, pero cumple con la normativa, por lo que no podrá ser objeto de sanción por su actuación. No obstante y, de acuerdo a los principios de buena convivencia, el presidente de la comunidad -a iniciativa propia o de otro propietario- podrá llamarle la atención por las molestias que está causando, así como de la conveniencia de que ponga los medios necesarios para que esta situación pueda atenuarse y evitar en la medida de lo posible problemas futuros. Así lo asegura Patricia Briones, abogada de la Secretaría Técnica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.
Motivos de denuncia
Las quejas más frecuentes se producen por ruidos, vibraciones y humos, aunque en este tipo de denuncias la casuística es muy variada. Otras de las molestias que pueden motivar una acción legal son el almacenamiento de sustancias peligrosas, los malos olores -procedentes, por ejemplo, de un bar con una instalación de ventilación inadecuada-, o los negocios gravosos para la comunidad, como las clínicas o las academias (por la afluencia de gente en las escaleras o el ascensor), siempre que se demuestre que son un verdadero problema para los vecinos. Sin embargo, los límites de la legalidad no siempre son fáciles de establecer.
El ruido es, además del motivo de la mayoría de quejas, el único con unos límites claros en la legislación. La ley establece que el nivel de ruido no podrá pasar de 55 decibelios durante el día de 8:00h a 21:00 horas ni de 45 decibelios por la noche. Asimismo, la realización de obras, que deben contar siempre con la aprobación municipal, está prohibida fuera del horario diurno. También aclara que, para ser delito, los excesos deberán ser continuados, por lo que nadie puede ser denunciado por una noche de fiesta.
En cuanto al resto de actividades susceptibles de constituir una infracción, la legislación española aclara que deberán supeditarse a lo dispuesto sobre ellas en las ordenanzas municipales y en los planes de urbanización de los respectivos ayuntamientos, aunque especifica su naturaleza:
MolestasSerán calificadas como tales las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen.
InsalubresSon las que den lugar al desprendimiento o a la evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana.
NocivasSe aplicará esta calificación a las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola.
IlícitasSon todas las actividades contrarias a cualquier ley aplicable en España o en alguno de sus territorios, independientemente de su rango.
PeligrosasSe consideran así las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosiones, combustiones, radiaciones u otros de similar importancia para las personas o los bienes.
En cuanto a los malos olores y el almacenamiento de productos peligrosos, la ley insta a tramitar los permisos necesarios -puesto que imponen sus propias limitaciones- si quiere destinar su casa a una actividad distinta de la vivienda.
Los vecinos que viven de alquiler suelen ser los que más molestan. El hecho de no tener relaciones personales ni aparentemente demasiadas responsabilidades con la comunidad de vecinos puede hacer que los inquilinos se relajen en cuestiones de respeto. Sin embargo, la ley establece que el ocupante de la vivienda, y no sólo su propietario, también puede ser demandado por la comunidad y ser obligado a cumplir sanciones.
Además de las obligaciones con el resto de vecinos y el pago de indemnizaciones si procede, el arrendador puede rescindir su contrato sin previo aviso, ya que el hecho de que en una vivienda tengan lugar actividades molestas para la normal convivencia en el edificio es, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, causa suficiente para la expulsión inmediata del inquilino, siempre que haya una sentencia judicial que lo demuestre. Sin embargo, la ley también establece que estos excesos deben ser continuados, por lo que nadie puede ser denunciado, por ejemplo, por una noche de excesos.
