Segunda residencia

El último censo de viviendas del Instituto Nacional de Estadística (2001) recoge que en España hay 3.360.631 viviendas secundarias; las que son utilizadas durante parte del año, bien de manera periódica o esporádicamente. Esta definición engloba tanto a las casas de campo, como a las que se encuentran en la playa o en la ciudad, pero exige que se cumpla un requisito: que la residencia sea usada de manera temporal. Los periodos preferidos son vacaciones y fines de semana, sobre todo en verano, aunque también se admite el uso por motivos laborales o académicos. En total, el INE calcula que casi un 14% de los hogares españoles cuenta con una casa de vacaciones. Los primeros puestos son ocupados por Comunidad Valenciana (22,4%), La Rioja (18,63%), Madrid (17,98%) y Murcia (17,77%).

Según Julián López Colás, investigador del Centre d’Estudis Demogràfics de Barcelona, “España es el país de Europa donde más residencias secundarias hay, aunque aquí las casas son más pequeñas”. Asegura que estos inmuebles suelen tener forma de vivienda unifamiliar, frente a la residencia habitual en bloques de varias alturas o en apartamento, y destaca que una de sus principales características es que reemplazan ciertas funciones de la primera residencia. “Sobre todo, es un sitio de relación social, al que se invita a los amigos a merendar, a comer una paella…”, añade. En su tesis, titulada ‘La residencia secundaria en España: estudio territorial de su uso y tenencia’, López Colás detalla, además, que existen varias razones para adquirir estos refugios. En primer lugar, este investigador entiende el éxito de la residencia secundaria como “un efecto derivado del desarrollo económico y del incremento del tiempo libre disponible, de la generalización del consumo y del ocio”.

Pero esgrime también otros argumentos según los cuales, a la hora de adquirir una segunda residencia, influyen factores sociodemográficos como la edad, el tipo de hogar, la pertenencia social, el lugar de residencia habitual y la historia migratoria entre el mundo rural y el urbano.

En el plano económico, una última razón para adquirir una residencia secundaria es su potencial como inversión. Se compra una casa con la esperanza de que se revalorice y se pueda vendar a un precio mayor o sacarle rendimiento mediante el alquiler. En este sentido, el director del Registro de Economistas Asesores Fiscales, Luis del Amo, advierte de que las segundas residencias “no se benefician de ninguna ventaja fiscal” y recuerda que “únicamente” existe deducción en municipios concretos de Cantabria y La Rioja, que cuentan con las siguientes características:

• Cantabria. Se aplica una deducción del 10% de las cantidades invertidas por la adquisición o rehabilitación de segunda residencia, con el límite de 300 euros.
• La Rioja. La deducción es del 7% por adquisición o rehabilitación de segunda vivienda en el medio rural. El límite anual es de 450,76 euros.

En definitiva, las casas de veraneo se diferencian de las habituales por la frecuencia con que son utilizadas, durante estancias breves, pero frecuentes; la localización, en la periferia de las ciudades o centros urbanos, en medios rurales o en el campo, en la montaña o en las franjas litorales, y la finalidad, destinadas a uso turístico-recreativo, laboral, académico, agrícola o de otro tipo. En los últimos años, el incremento de los precios de la vivienda en general (sólo en la costa han subido casi un 16%) ha propiciado un descenso en la adquisición de estos inmuebles, aunque la consultora DBK, especializada en el análisis y seguimiento del sector de la construcción, predice una “estabilización” en el sector “tras el máximo de 181.000 viviendas vendidas en 2004”.

La última publicación sobre ‘Papeles de la Economía Española’ de la Fundación de las Cajas de Ahorro (FUNCAS) afirmaba en 2005 que las viviendas secundarias se concentran principalmente en Alicante (8,4%), Madrid (8,2%), Valencia (5,9%), Barcelona (5,8%), Málaga (4,8%) y Tarragona (4,4%). Por comunidades autónomas, el informe ‘Promoción Inmobiliaria en la Costa’, de la consultora DBK, insistía un año antes en la preferencia por la costa y apuntaba también a Murcia como un nuevo lugar de despunte. En concreto, en el período 2001-2004, esta comunidad experimentó un crecimiento medio anual del 47,1%, frente a la tasa media del 12% registrada en los municipios costeros y de segunda línea. Una posible causa de esta situación es la saturación de la costa, cada vez con menos espacio donde construir, que unida a la subida de los precios en primera línea de playa hizo que el 14% de las viviendas vendidas en 2004 se localizaran en segunda línea. “Previsiblemente, continuará el progresivo desplazamiento de la actividad desde zonas de primera línea de playa hacia zonas de interior, en las que, sin renunciar a la cercanía a la costa, existe una mayor disponibilidad de suelo”, corroboran desde DBK.

La especialización en residencia temporal del litoral es una realidad. “Un ejemplo de este desarrollo son las áreas y centros urbanos especializados exclusivamente en residencia temporal y turismo, como Benidorm o, más recientemente, la región de Torrevieja y Orihuela”, señala Paloma Taltavull, del Departamento de Análisis Económico Aplicado de la Universidad de Alicante. A su juicio, el auge de la Comunidad Valenciana en este sector se debió a que, “históricamente, los precios residenciales se encontraban por debajo de la media nacional”, aunque reconoce que “la última década del siglo XX ha sido testigo de una importante aceleración en los precios residenciales que ha tenido especial impacto” en regiones como Benidorm, Denia, Torrevieja y la propia Valencia. Respecto a la demanda de residencia secundaria, explica que casi la mitad de estas viviendas pertenecen a residentes de la Comunidad Valenciana, “lo que refleja un mercado de residencia temporal para uso propio”, mientras que aproximadamente un 25% se corresponde con la demanda procedente de regiones que entran dentro del área de influencia geográfica. “Castellón localiza viviendas secundarias de residentes en Madrid, Cataluña y Aragón, Valencia atrae a Madrid, País Vasco, Castilla La Mancha y Cataluña, y Alicante a Madrid, País Vasco, Castilla La Mancha, Murcia y Castilla y León”, concreta.

La atracción del Mediterráneo

Por su parte, Julián López Colás coincide en que las zonas preferidas se encuentran en el levante mediterráneo y añade que estas viviendas en zonas turísticas “están destinadas a exclusivamente al recreo”, frente a las casas del pueblo, “que suelen estar en el interior y ser casas de origen de las familias, lugar de encuentro con el resto de la familia y de búsqueda de las raíces”. Un tercer tipo de residencia secundaria es la que se localiza próxima a la ciudad, “utilizada con más frecuencia como evasión de la vida urbana”, que permite acceder a ella en menos de una hora y que suele estar en un radio de 50 kilómetros. La asociación Live in Spain, que agrupa a más de 35 empresas inmobiliarias españolas, constructoras, promotoras e intermediarias, detalla que en el mercado de la segunda vivienda predominan las viviendas en altura, si bien en Murcia y Cantábrico las viviendas unifamiliares iniciadas el pasado año representaron un tercio del total. En su informe ‘El mercado de la vivienda vacacional en España’ (junio 2006), la asociación subraya, además, que la oferta mayoritaria de vivienda vacacional es la de altura con dos dormitorios y pone de relieve que Cataluña y Cantábrico promocionan las viviendas con mayor número de dormitorios, frente a la Comunidad Valenciana y Murcia, donde se encuentra la mayor concentración de viviendas con menos de dos dormitorios.

En cuanto a la superficie, el estudio destaca que el tamaño medio de una vivienda en altura es de 114 metros cuadrados y sitúa las casas de mayores dimensiones en Andalucía, mientras que apunta al Cantábrico como la zona con casas más pequeñas. Por otro lado, estima que los precios medios de las viviendas de nueva construcción en nuestro país evolucionarán entre el primer trimestre de 2006 y el primer trimestre de 2007 entre 1.900 y 2.007 euros por metro cuadrado y precisa que en 2010 la demanda superará las 115.000 viviendas, especialmente, por parte de Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana y Andalucía. Por zonas, recalca que las más golosas para el comprador nacional son las zonas tradicionales de costa, aunque revela que cobran importancia Costa Cálida (Murcia), Costa de la Luz (Cádiz y Huelva) y Baleares, donde se busca “una urbanización cerrada, cercana a núcleos urbanos y a la costa, con zonas ajardinadas y con todo el equipamiento que garantice el ocio y prácticas deportivas, con auge del golf”.

De las 181.000 viviendas situadas en municipios costeros y de segunda línea que se vendieron en 2004, el 60% fueron adquiridas por españoles. El 40% restante fueron a parar a compradores extranjeros, según datos de DBK. Pese a que la oferta de destinos turísticos es cada vez mayor, el atractivo de la costa española y la buena relación calidad/precio atrae aún a un número importante de europeos, en su mayoría, ingleses y alemanes jubilados. Paloma Taltavull revela que esta demanda “hace aparecer la necesidad de especializar el diseño de los bienes residenciales”. En esta línea, explica que ya se han desarrollado zonas de vacaciones con servicios integrados y promociones de viviendas adaptadas a la tercera edad. “De nuevo, estas son figuras en expansión que tendrán éxito en la medida que guarden altos estándares de calidad, tanto del entorno como de los servicios asociados”, agrega.

El informe de Live in Spain también pone de manifiesto que británicos y alemanes prefieren la vivienda colectiva frente a la unifamiliar, mientras que los irlandeses sí se decantan por este segundo estilo. Las comunidades autónomas preferidas son, una vez más, Cataluña, Andalucía y la Comunidad Valenciana, seguidas de Baleares y Canarias.

Los británicos predominan en los destinos peninsulares, mientras que los alemanes son predominantemente insulares. En Cataluña, los franceses ocupan la primera posición, seguramente, por motivos de cercanía. Las principales amenazas de este mercado podrían ser, según el estudio, la saturación urbanística, la existencia de destinos alternativos, la potenciación de la imagen turística de otros destinos, el apoyo estatal a países competidores, un menor atractivo para la inversión y la sequía, que pondría difícil el mantenimiento de los campos de golf, tan demandados últimamente.

Para Julián López Colás, los ciudadanos extranjeros se sienten atraídos por nuestro país porque buscan sobre todo turismo de sol y playa, aunque asevera que “cada vez se decantan más por zonas del interior. Por ejemplo, en Andalucía, ya no sólo van a la Costa del Sol, sino a otras provincias del interior”. Un estudio realizado por Barclays y el IESE en 2005, destacaba que dentro de una década el 25% de los ingleses tendrá más de 60 años, es decir, estará en edad de jubilarse. Este dato resulta muy interesante para la demanda extranjera de segunda residencia en España, donde cada año 70.000 británicos buscan casa a un precio medio de 75.000 euros. Sólo en 2006 un total de 8.562 británicos disponían de tarjeta de residencia en Murcia, un 46% más que el año anterior. Si la tendencia sigue así, el mercado español tiene asegurado unos buenos resultados. “El clima y la mejora del nivel de vida que obtienen como consecuencia de la diferencia entre la renta media de su país de origen y la española, les va a animar a seguir viniendo”, augura López Colás.