Seguro decenal de daños a la edificación

Según la LOE (Ley de Ordenación de la Vivienda) el seguro decenal es el que garantiza durante un periodo de diez años todos los daños producidos por vicios o defectos de la construcción, y que afectan de manera directa a la resistencia del edificio.

El promotor es el tomador del seguro y está obligado por ley a suscribir el seguro decenal. De igual forma, el propio promotor es el asegurado. Tras la venta de la vivienda sus compradores se convierten en los beneficiarios del seguro.

Como toda ley, la LOE necesita un tiempo de adaptación. En España, según el Organismo de Control Técnico para la edificación (Certum), un 30% de la viviendas que se están construyendo carecen del seguro decenal. Esto se debe a que en los meses previos a la puesta en marcha de la ley los promotores inmobiliarios aprovecharon para tramitar el mayor número de licencias posibles para futuras construcciones. Se dispararon las solicitudes de permisos de construcción en los colegios de arquitectos. Entre enero y febrero de 2000 el número de licencias concedidas aumentó un 13,4% y con muchas de ellas se construyen edificios en la actualidad.

Esta circunstancia provoca que ahora estén en fase de construcción edificios con licencias antiguas y nuevas. Como consecuencia, sus garantías se regulan por dos legislaciones diferentes: el Código Civil y la Ley de Ordenación de la Vivienda. Para realizar la reclamación pertinente es fundamental conocer el tipo licencia con que se realizó la obra, si se comenzó antes o después del 6 de mayo de 2000. Así se sabrá sobre qué texto legal se apoyan efectivamente las garantías.

Si la licencia de construcción es posterior a esa fecha, es obligatorio suscribir el seguro decenal. De hecho, el Notario exige la garantía en el momento de la declaración de obra ya terminada o de la autorización de Acta Notarial acreditativa de su terminación. La ley 38/1999 se aplicará no sólo a los edificios de nueva construcción, sino también a las obras de reforma y habilitación que alteren su configuración arquitectónica y a las catalogadas como de carácter histórico artístico.

Los agentes de la edificación son las personas físicas o jurídicas que intervienen en la construcción. Es importante conocerlos y saber cuál es su trabajo. En caso de reclamación la responsabilidad recaerá sobre alguno de ellos y si no queda claro quién ha cometido la negligencia, entonces se estará ante una situación de “responsabilidad solidaria” (la responsabilidad corresponde a todos los que han participado). Así todo, conviene saber con la mayor exactitud posible quién, cómo y dónde se ha cometido el fallo.

Si se decide acudir a los Tribunales, se pedirán responsabilidades a los agentes estrictamente necesarios. Las costas legales recaen sobre quien pierde el pleito, lo que desanima al demandante a involucrar a más agentes de los necesarios.

Los agentes que participan en la edificación de una vivienda según el Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM) son los siguientes:

• Promotor: Cualquier persona física o jurídica que financie y programe una construcción para entregar o vender a terceros. Este agente se encarga de comprar el solar y entregar la documentación necesaria para hacer el proyecto. Además, obtiene las licencias y suscribe los seguros previstos en la ley (decenal).

• Proyectista: Es el que por encargo del promotor y sujeto a la normativa correspondiente redacta el proyecto (arquitecto o ingeniero).

• Constructor: Agente que asume, por medio de un contrato, el compromiso de poner los medios materiales y humanos para llevar a cabo la obra respetando y siguiendo al pie de la letra el proyecto. Será el encargado de designar al jefe de obra y de formalizar las subcontrataciones.

• Director de obra: Dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medio ambientales con arreglo a lo proyectado (aparejador, arquitecto técnico).

• Director de ejecución de la obra: Asume la función técnica de dirigir la realización material de la obra y controlar la calidad de lo edificado. Entre sus funciones se encuentra la de verificar los materiales, comprobar la correcta realización del trabajo, que las instalaciones se desarrollen de acuerdo a lo proyectado y con las órdenes del director de obra, etc.

Las personas físicas y jurídicas que intervienen en el proceso de construcción responderán ante los propietarios de los daños materiales ocasionados en el edificio, siempre que estén dentro de los plazos -que se indican a continuación- y que comienzan a contar desde el momento de recepción de la obra. Los agentes están obligados a responsabilizarse de todos los daños (graves y leves). Los plazos establecidos para presentar una reclamación varían según la importancia del desperfecto.

• Durante diez años: Los daños causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, etc que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

• Durante tres años: Se subsanarán los defectos que no permitan una habitabilidad en condiciones .

• Durante un año: Los daños que se produzcan en los elementos de acabado o de terminación de la obra.

Las deficiencias que aparezcan en estos plazos deben ser arregladas por los agentes correspondientes sin coste alguno para el usuario. Es muy importante dejar constancia escrita de cómo los desperfectos se han producido dentro de los plazos marcados. Los responsables serán informados de lo sucedido por medio de carta certificada o burofax y el recibo podrá utilizarse para demostrar la veracidad de las fechas.

La responsabilidad civil se exige de forma individualizada. No obstante, cuando no se puede saber quién ha sido el culpable con exactitud, la responsabilidad se exige solidariamente. Según la LOE, el constructor responderá de forma directa de los daños producidos por la negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personal que de él dependan. El director de obra es responsable del certificado final y de la veracidad del mismo.

El plazo de prescripción de las acciones para exigir la responsabilidad es de dos años a contar desde el momento que se produzcan dichos daños. Una vez realizada la petición, se puede seguir reclamando hasta que se subsane el problema. Por esta razón, es indispensable dejar constancia del momento en que se ha producido el deterioro y comenzar todo el trámite de reclamación dentro de estos dos años marcados por la ley.

Daños cubiertos:

• Daños materiales que comprometan la estabilidad del edificio (cimentación, soportes forjados, vigas, errores de diseño).

• Daños a la obra secundaria, instalaciones y equipos del edificio (consecuencia de un siniestro en la obra principal).

• Costes de reparación para eliminar la amenaza de hundimientos.

• Gastos de demolición y descombrado (consecuencia de daños cubiertos por la póliza).

Cobertura opcional:

• La obra secundaria
• Impermeabilización de cubiertas.
• Impermeabilización de fachadas.
• Impermeabilización y estanqueidad de sótanos.
• Renuncia a recurso contra el constructor.
• Renuncia a recurso contra contratista y/o subcontratista.
• Renuncia a recurso contra la dirección facultativa.
• Daños a bienes preexistentes.
• Revalorización de suma asegurada y franquicias.

Daños no cubiertos:

• Corporales o perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la ley.