Comprar una vivienda es uno de los desembolsos económicos de mayor cuantía que se hace a lo largo de la vida. Sin embargo, en algunos casos, personas que han adquirido un piso han conocido después que pesaba sobre él una hipoteca que ahora no pueden pagar o que no era propiedad del vendedor, sino de un familiar. También es posible que el anterior dueño no haya pagado los gastos de la comunidad de vecinos o que la estructura del edificio no esté en tan buen estado como parecía. Aunque la mayoría de las transacciones de este tipo se realizan sin que haya ningún problema, siempre hay un pequeño porcentaje de individuos que intenta aprovecharse de la situación. Conviene estar alerta y realizar las comprobaciones oportunas antes de pagar una señal al vendedor. Después del contrato puede ser tarde.
1. Revisar la vivienda
Lo más probable es que, quien se decide a comprar una vivienda, haya visitado decenas de pisos antes de encontrar el más adecuado. Por este motivo, estará acostumbrado a comprobar el estado de ciertos aspectos del inmueble, como su estructura, si la instalación de la luz y del gas están en buen estado y si los grifos funcionan de manera adecuada. Conviene asimismo medir las habitaciones, los pasillos y las terrazas para conocer si el tamaño del piso coincide con lo dicho por su propietario.
También es aconsejable hacer varias visitas a distintas horas del día. De esta forma, se puede observar si la casa es luminosa u oscura, si es ruidosa en ciertos momentos o si los vecinos son molestos.
La información que puedan dar los vecinos sobre el edificio es importante
Otra información relevante que aporta el propietario es el tipo de reformas que se han realizado y su fecha. Si se han cambiado el baño o las tuberías, si se han instalado ventanas que aíslen del frío o se ha reformado la cocina, la vivienda tendrá más valor. Aunque puede ser un poco embarazoso, no está de más pedir al dueño que muestre las facturas que justifican estas reformas.
Cuando el comprador estime que le compensa adquirir la vivienda, debe hacer una oferta al vendedor. La mayoría de los pisos siguen hoy en día sobrevalorados y, si antes era habitual que el precio subiera si no se hacía la operación, hoy ocurre lo contrario. Tanto las inmobiliarias como los particulares están acostumbrados a escuchar y atender ofertas a la baja. El lema hoy es «todo es negociable». Según la información de los expertos, pedir una bajada del 10% no es excesivo.
2. Preguntar a los vecinos
Los detalles que puedan dar los vecinos también son importantes, así que en una de las visitas se puede preguntar si hay algún problema en la escalera o en la propia vivienda que se quiere adquirir.
En ocasiones, un piso es demasiado barato por un motivo: hay gente molesta en el inmueble, rencillas con algún residente… Es importante averiguarlo antes de que sea demasiado tarde.
3. Ir al Registro de la Propiedad
Cuando el comprador se haya decantado por una vivienda, incluso con anterioridad a tomar la decisión, debe ir al Registro de la Propiedad para conocer una serie de datos vitales sobre la titularidad y las cargas que puedan pesar sobre el piso. Este paso es fundamental. Incluso cuando se trate de personas a quienes se conozca o si la compraventa se realiza en una localidad pequeña donde primen las relaciones de confianza, la nota simple puede contener numerosas sorpresas. Por un precio medio de 3 euros, cualquier ciudadano puede obtener este documento, en el que figuran la ubicación y superficie de la vivienda, su propietario y si pesan cargas sobre la casa.
En primer lugar hay que verificar que la calle, el número y los metros cuadrados coinciden con lo que quiere vender el propietario. Después conviene comprobar que el número de titulares es el que ha declarado el vendedor. Si es un matrimonio, ambos tendrán que firmar la compraventa, al igual que sucede si la casa pertenece a varios hermanos. Es un extremo en el que se debe tener gran precaución, ya que si uno de los copropietarios no está de acuerdo, el comprador se encontrará con una casa que no es del todo suya.
En otras ocasiones, una orden judicial ha cedido la vivienda familiar a uno de los cónyuges tras una separación o divorcio y es el otro quien intenta venderla. La titularidad es, por tanto, un aspecto importantísimo que conviene dejar muy claro.
Con la nota simple también se ve si sobre la vivienda pesa una hipoteca. En algunos casos, el propietario hace creer que la casa no tiene cargas y después el comprador debe afrontar una gran deuda.
Del mismo modo, es conveniente verificar que no está alquilada, puesto que, casi con toda seguridad, el nuevo dueño tendría que respetar los derechos de los inquilinos y, si estos son de renta antigua, la situación se tornará mucho más desfavorable para el comprador.
4. Consultar en la comunidad de propietarios
Otra de las comprobaciones que se debe hacer antes de adelantar el dinero es que el titular de la vivienda esté al corriente de los pagos a la comunidad de vecinos. Para ello, debe hablar con el administrador o con la junta de propietarios. De lo contrario, las deudas pueden recaer sobre el comprador del piso.
Es imprescindible pedir una nota simple en el registro para saber quién es en realidad el propietario
En el mismo acto se puede preguntar si las instalaciones del edificio funcionan bien -el ascensor, la calefacción, las bajantes- y si la estructura -muros, vigas, tejado- está en perfecto estado. Además hay que cerciorarse de que no estén previstas derramas de elevada cuantía que tendría que pagar el nuevo titular.
Otro de los datos que se debe valorar es la cuota que se paga a la comunidad de propietarios. Algunas fincas cuentan con portero, administrador, jardinero y limpiador, además de piscina y zonas de recreo que hacen que la mensualidad sea muy elevada.
También hay que consultar si en el inmueble se realizará una rehabilitación o reforma obligatoria. A partir de este año, la normativa obliga a revisar los edificios de cierta antigüedad y a hacer las reformas que certifiquen su seguridad. Además, los inmuebles de más de cuatro pisos pueden verse obligados a colocar un ascensor. Mucha gente se desprende de su vivienda para no tener que afrontar estos gastos adicionales, de modo que es otro extremo que se debe tener en cuenta antes de pagar una señal.
5. Acudir al ayuntamiento
Cada año los propietarios de una vivienda tienen que abonar el Impuesto de Bienes Inmuebles, el IBI. Quien quiera adquirir un piso de segunda mano debe verificar que esté pagado. Puede hacerlo en el ayuntamiento o pedir al vendedor el último recibo.
6. Hacer comprobaciones en el banco
Antes de adelantar dinero, hay que tener la seguridad de que el banco concederá la hipoteca
Antes de pagar una señal por la vivienda, hay que estar seguros de que el banco concederá la hipoteca. Si al final del proceso el interesado ha adelantado una fianza y no consigue el crédito para pagar la casa, el propietario está en su derecho de quedarse con el dinero.
Además, debe consultar los pasos que debe seguir si la vivienda en venta tiene cargas. Una de las posibilidades es quitar la hipoteca en el momento de la compraventa y la otra, subrogarse a la hipoteca del titular. En este caso, hay que saber las cláusulas de la entidad y comprobar si se pueden conseguir mejores condiciones en otros bancos.
7. Informarse en la comunidad autónoma
Al adquirir una vivienda de segunda mano, hay que pagar una serie de impuestos, como el de transmisiones patrimoniales y el de actos documentados. En total, los gastos de la compra pueden llegar al 10% del valor del piso. Ante esta elevada cuantía, es muy importante consultar en la correspondiente comunidad autónoma si el comprador puede obtener algún beneficio fiscal. Algunas regiones rebajan el impuesto de transmisiones patrimoniales casi a la mitad si los compradores son jóvenes, forman parte de una familia numerosa o cumplen determinados requisitos, diferentes en cada autonomía.
Es posible que, por unos meses, el comprador reúna los requerimientos que le piden en su región para obtener unas condiciones más beneficiosas y, en otros casos, puede retrasarse la compra para cumplir los requisitos, ya que el ahorro es de miles de euros. Saber con anterioridad los beneficios fiscales de la comunidad es clave para una buena compra.
En el contrato de arras, el comprador adelanta al vendedor, a modo de reserva, un porcentaje del precio de la vivienda acordado entre ambos de antemano. La cantidad puede variar según se pacte en cada caso, pero muchas veces se establece en el 10%.
Es un contrato privado en el que no es necesario que intervenga un notario, pero tiene valor legal y vincula a las dos partes. Debe incluir las cláusulas que pacte tanto el comprador como el vendedor y no hay que dar nada por supuesto, todo debe quedar por escrito.
El comprador pierde la señal si no cumple con sus compromisos
Uno de los conceptos que ha de plasmarse es la cuantía que adelanta el interesado. Este debe saber que, ante cualquier incumplimiento por su parte, perderá el dinero. Del mismo modo, si es el vendedor quien no sigue adelante con la compraventa, el Código Civil establece que debe abonar a la otra parte el doble del dinero que le dio.
Ha de figurar el plazo en que se realizará la compraventa. Es importante que se establezcan tiempos que se puedan cumplir con facilidad para que el contrato siga adelante. Si no se hace así, uno de los dos intervinientes puede verse perjudicado, bien porque no le dé tiempo a realizar los trámites para la venta o por no contar con el plazo necesario para que le concedan la hipoteca.
Otro de los conceptos que debe quedar claro es si la vivienda se entregará sin cargas o si pesará sobre ella un crédito en el momento de firmar la escritura.
