Desde la entrada en vigor de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, y en relación con el artículo 1.1, han surgido dudas respecto a si lo dispuesto en el mismo hacía referencia a las subrogaciones y cancelaciones de préstamos hipotecarios. Dicho artículo hace únicamente referencia a las comisiones máximas que se deberán abonar en los supuestos de subrogación, no se aplica, por tanto, en los casos de cancelación.
En todas aquellas subrogaciones, que no cancelaciones, que se produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003, la cantidad que vaya a percibir la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada de su crédito se calculará sobre el capital pendiente de amortizar y tomando las siguientes pautas:
. Si se hubiera pactado la no existencia de comisión no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
. Si se hubiera pactado una comisión:
– Si la comisión fuera inferior al 0,50 %, se aplicará lo pactado. – Si la comisión fuera superior al 0,50 %, no se podrá percibir por parte de la entidad una comisión superior a ese 0,50 %. En este caso la entidad sólo podrá aumentar esa cantidad si reclama un posible daño económico que no implique la sola pérdida de ganancias, daño económico que, en todo caso deberá probar.
Se entenderá por subrogación la sustitución de una entidad financiera por otra como acreedora de un préstamo hipotecario, sustitución que deberá cumplir los siguientes requisitos:
. Se entiende por entidad financiera a bancos privados, cajas de ahorros, Caja Postal de Ahorros, cooperativas de crédito, sociedades de crédito hipotecario.
. El deudor podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada.
. La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.
. Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario. En caso contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria.
. No obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado porque la entidad acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada o se negase por cualquier causa a admitir su pago, bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. A tal fin, el notario notificará de oficio a la entidad acreedora, mediante la remisión de copia autorizada de la escritura de subrogación, pudiendo aquélla alegar error en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes.
A partir de esta información, en el caso de que nuestra entidad financiera tenga la intención de cobrar una cuantía superior se podrán instar las oportunas reclamaciones ante el defensor del cliente o figura equivalente de la entidad financiera. Si éste no admite la reclamación a trámite, no la resuelve satisfactoriamente o no emite resolución en el plazo de dos meses, podrá presentarse ante el:
. Comisionado para la Defensa del cliente de Servicios Bancarios: C/ Alcalá 48, 28014 Madrid. Teléfono 913385068. Correo electrónico: sjusrc@bde.es
