Uno de los numerosos trámites que hay que completar para pedir un crédito hipotecario es la tasación de la vivienda. Se trata de una gestión poco conocida pero de vital importancia para el solicitante, pues del resultado de la tasación dependerá la cantidad que el banco o caja de ahorros le prestará. Al consumidor le interesa que la valoración que la tasación otorga a la vivienda se acerque lo máximo posible al precio final que pagará por ella, pues de lo contrario puede ocurrir que el banco le conceda un préstamo por una cantidad notablemente inferior a la que él necesita.
La figura del tasador
La tasación es un informe en el que se recoge la opinión de un profesional, denominado tasador, acerca del valor de una vivienda. Se realiza de acuerdo a las Normas de Valoración de bienes inmuebles y reporta fiabilidad al prestamista a la hora de conceder un crédito hipotecario. Se trata de una labor poco conocida pero, según aseguran expertos de la sociedad de tasación Tinsa, “es un sector muy regulado en el que cada empresa tiene asignado un inspector del Banco de España, que vigila el funcionamiento y constata el rigor profesional”.
El tasador pertenece a una sociedad de tasación o a la entidad bancaria a la que se solicita el préstamo. También se puede encargar la valoración a una agencia inmobiliaria. El cliente suele ser quien decide. Por ello, para evitar dar un paso en falso que retrase el proceso, resulta de gran utilidad saber que cada entidad tiene homologadas determinadas empresas de tasación, cuyo informe final, por lo general, será aceptado una vez concluido.
Segunda opinión
Conviene saber que la valoración de una vivienda realizada por la sociedad tasadora no equivale al precio de la vivienda, lo que el comprador ha pagado o pagará por ella, habitualmente tiende a la baja. En estos informes se observan factores comparables a los que comprador y vendedor no siempre prestan atención al adquirir un inmueble y/o establecer su precio. El tasador recoge todo tipo de información, desde cómo se están vendiendo en el mercado inmuebles de iguales características hasta la situación urbanística. “Las calidades y dotaciones comunes y del entorno, obviamente, influyen también en el valor de una vivienda. Carpintería interior y exterior, alicatados, pavimento, comunicaciones o servicios (centros comerciales) son otros factores importantes. En el caso de urbanizaciones, influye además la presencia de zonas deportivas o piscina”, explican en Tinsa.
Aunque no deja de ser una opinión, y siempre se pueden solicitar los servicios de un segundo experto, el informe de tasación es un documento que certifica el valor de mercado que tiene un bien inmobiliario en un momento dado y su finalidad es la de formar parte de un proceso hipotecario legal. En este sentido, la ley establece que dicho informe y su certificación deben ser firmadas por un Técnico Profesional Competente, lo que otorga seguridad tanto al solicitante del préstamo como a la entidad financiera. Los tasadores son arquitectos, aparejadores o arquitectos técnicos, capacitados para firmar informes y sus certificados cuando se trata de fincas urbanas, solares e inmuebles edificados con destino residencial. “En los demás casos, los estudios son realizados por ingenieros o ingenieros técnicos de la especialidad correspondiente según la naturaleza del objeto de la tasación”, añaden desde Tinsa.
Cuando se trata de un A.P.I., Agente de la Propiedad Inmobiliaria, los requisitos son igualmente exigentes. “Debemos estar preparados para defender los derechos de los consumidores”, indica uno de estos profesionales de la agrupación madrileña. El API se encargará de mediar en la concesión del préstamo al emitir el dictamen sobre el valor de venta, pero además, deberá velar por el cumplimiento de la legalidad asegurando la exactitud de la operación. “Con ella garantizamos la transparencia del mercado inmobiliario”, concluye.
La labor del tasador, ya sea uno u otro, consistirá en examinar el estado global de la casa y establecer el valor de la misma de acuerdo al informe resultante. Investigará también otras circunstancias que puedan aportar algún dato significativo a la tasación. Por ejemplo, el estado de ocupación del inmueble, la ubicación del mismo o si pertenece a alguna promoción de vivienda de protección pública. Sobre todo, comprobará a través del Registro de la Propiedad que los datos coinciden con los aportados por el interesado, un requisito básico a la hora de conceder un crédito hipotecario.
Factores que determinan una tasación
Un indicador importante es el que constituyen las ventas. Si se parte de la premisa de que ningún inmueble es igual a otro, pisos con características similares y ubicados en la misma zona ayudarán al tasador a hacerse una idea sobre la situación del mercado. Una visita a la propia casa no está de más si se quiere detallar la calidad del suelo, la posibilidad de edificar en los alrededores o la ubicación misma de la vivienda.
Además, existen otros factores a tener en cuenta y que pueden servir para revalorizar el piso. Éste es el caso de edificios con ascensor, vistas a la fachada principal, grandes patios, portero físico, cercanía de centros comerciales, zonas deportivas y jardines. En este sentido, puede darse el caso de que un piso interior, sin vistas a la calle, alcance un valor mayor que otro exterior si el primero evita incómodos ruidos y consigue una convivencia más tranquila. Los interiores soleados, los inmuebles con aire acondicionado o la utilización de mármol en la cocinas, son también elementos muy bien valorados.
En el caso contrario, existe un riesgo de que el valor de la vivienda se fije a la baja si se descuidan una serie de detalles. Por esta razón no se ve con buenos ojos que una vivienda esté alquilada. Se presupone que el dueño es la persona idónea para preocuparse por su mantenimiento y cuidado. Si la vivienda cuenta con piscina propia (una circunstancia a priori positiva), la valoración es menor si ésta presenta unas condiciones higiénico-sanitarias deficientes. Vivir en una calle con mucho tráfico comercial y alejada de las redes de transporte, tampoco es beneficioso.
Respecto a las terrazas o garajes se tienen en cuenta factores muy concretos para la tasación. Por ejemplo, cuando las terrazas están cerradas, su superficie se añade a la del piso, mientras que los garajes se tienen en cuenta siempre y cuando estén inscritos en el Registro. Los áticos, por su parte, han superado en los último años el valor de los pisos y se han convertido en una edificación muy atractiva, “hasta un 30% más cara” que un inmueble convencional.
Cómo se solicita un informe
Una vez que el interesado -particular o entidad bancaria- ha seleccionado la empresa de tasación más adecuada, se pone en marcha un mecanismo complejo que consta de diversos pasos. El primero es fijar el plazo de entrega. Éste podrá quedar interrumpido por la falta de documentación o retrasos en la visita del inmueble. Más tarde se entregará al tasador la información relativa a la vivienda que será objeto de estudio: fotocopia de la escritura de la propiedad, planos, licencia de obra y proyecto si se trata de una obra en construcción.
La sociedad de tasación puede solicitar el pago del servicio por adelantado. “Esto permitirá analizar nuestro trabajo en condiciones óptimas”, señalan en Tinsa. Las tarifas suelen oscilar entre los 100 y los 300 euros, aunque dependen de cada empresa. Si durante el proceso surgieran imprevistos, el interesado deberá abonar al final del mismo la cantidad necesaria para cubrir esos gastos extra. “No se entregará la valoración hasta que no se haya ingresado el diferencial correspondiente”, especifican.
A partir de ese momento, el cliente dispondrá de la tasación de su vivienda, que podrá utilizar para solicitar un crédito hipotecario, pero que también le será útil a la hora de repartir una herencia, en caso de divorcio, para coberturas de provisiones técnicas de aseguradoras o, simplemente, para tener constancia y determinar su patrimonio.
En caso de que el resultado no sea satisfactorio para el dueño de la vivienda, que considera que el valor de la misma es superior al que marca el informe, la empresa tasadora argumentará las razones que le han llevado a ofrecer ese resultado. “Cuando se producen discrepancias en el valor emitido del inmueble, se establece un diálogo con el cliente, se revisa la valoración y se argumentan las razones de mercado que han llevado a esa determinación”, indican los expertos.
No obstante, el usuario tiene derecho a que otro tasador realice una segunda valoración, pero deberá correr él con los gastos y obtener previamente el visto bueno del banco respecto al tasador elegido. En último término, si no queda satisfecho, puede pedir amparo a asociaciones de consumidores o efectuar las reclamaciones necesarias ante un Tribunal.
