A continuación se enumeran los pasos que se suelen dar hasta la firma del contrato de compraventa. Aquí no se tiene en cuenta la búsqueda de la financiación (que se trata en otros artículos) por estudiar la compraventa de manera individual, pero se supone que antes de hacer ningún desembolso se ha estudiado la viabilidad de la financiación y por tanto, se sabe el importe máximo que se puede pagar por la vivienda.
Pasos hasta la firma del contrato de Compraventa
1) Búsqueda de la vivienda adecuada a cada demanda y posibilidades.
2) Entrega de señal a cuenta, para reserva del piso.
3) Revisión de la situación registral del piso y otras.
4) Firma del contrato de compraventa.
Este artículo se centra en la reserva del piso que interesa.
Reserva del piso al vendedor
Después de haber buscado y encontrado la vivienda que interesa, habiendo para ello visto y comparado unas cuántas, y suponiendo que se ha llegado a un acuerdo con el vendedor sobre el precio, llega el momento de «atar» la operación. Para ello se acuerda con el comprador el pago de una «señal» de reserva de la vivienda, con el compromiso de no vender la vivienda a otro posible comprador, que también pudiera estar interesado.
Al hacer esta entrega de dinero, si el piso se ha encontrado a través de una inmobiliaria se hará el pago de la reserva a la inmobiliaria, quién debe entregar un documento de «reserva» por el que se reconoce el pago del citado importe para la compra de la vivienda correspondiente (haciendo referencia a la ubicación de la vivienda) en la fecha del día, cuyo precio es el pactado (para que no puedan variarlo con posterioridad) e incluso cerrando la fecha máxima para formalizar la escritura de compraventa y el importe que se debe pagar en ella. Debe recoger la firma de quién recibe la señal.
En caso de hacerlo entre particulares será importante que se lleve preparado el documento de reserva redactado por uno mismo o por un profesional, para recoger la firma del vendedor y los detalles comentados en el punto anterior, así como la firma del vendedor.
Este documento, ¿ qué garantías da para poder cerrar la compra?
El código civil ya recoge este tipo de acuerdos. En concreto, el pago para reservar la vivienda se considera como «arras penitenciales», lo que significa que:
– Si se decide no comprar la vivienda por cualquier circunstancia, después de haber pagado el importe por reservarla; se perderá el citado importe, pues el vendedor no está obligado a devolverlo. Sería como un pago que se ha hecho por el trastorno causado al vendedor, quién ya contaba con tener cerrada la operación, y en el transcurso del plazo que ha pasado desde la reserva hasta el momento de decidir no seguir adelante con la compra, él podía haber encontrado otro comprador y sin embargo, guardo la reserva.
– Si es el vendedor quién después de haber recibido la señal, el que decide no llevar a cabo la venta por cualquier circunstancia (arrepentimiento, mejor oferta, etc.), deberá devolver el importe entregado como reserva más una cuantía igual al citado importe.
Ejemplo: Si se pagan 1.200 euros para reservar el piso que se quiere comprar. El pacto ha sido que dentro de un mes se formalizará el contrato de compraventa y el precio pactado son 144.000 euros (pagando a la firma el 10%). Se recoge la nota de reserva de la vivienda con la firma del vendedor.
Cuando llegue el momento de formalizar el contrato de compraventa normalmente se pacta, pagar en ese momento una parte del importe total del precio de la vivienda (10% habitualmente) y el resto al formalizar la escritura de compraventa en el notario. De ese importe se deduce el importe entregado por la reserva anteriormente.
