Habitualmente el uso que se le da a un piso cuando se adquiere es el de vivienda, sea de forma permanente o temporal. El uso de un local puede ser variado, un negocio, un almacén, una oficina, etc.
Lógicamente hay que tener en cuenta la disponibilidad económica para adquirir el bien, el crédito que se puede asumir en su compra y la rentabilidad que se espera obtener.
Por ejemplo, en un piso la rentabilidad se cuantifica en el tiempo que se piensa disfrutar de él, ya sea viviendo en el mismo o empleándolo de segunda residencia para vacaciones. En un local, la rentabilidad se calcula según el tipo de negocio que se quiera ubicar en él y su rendimiento económico.
Por último, se debemos valorar el precio que se está dispuestos a pagar por un inmueble, si éste vale realmente lo que piden y si responde a la rentabilidad que se espera sacar por él.
Hay otros aspectos que también intervienen en la compra o en la venta de un bien inmueble:
-Las herencias, porque puede haber disparidad de criterios entre los herederos.
-Las donaciones, en las que hay que especificar el valor de lo donado a efectos de impuestos y patrimonio.
-Las separaciones matrimoniales y el reparto de los bienes, donde, por lo general, no se llegan a acuerdos entre las partes.
Valor y precio
El valor de un bien depende del criterio individual y subjetivo de su propietario. Obedecerá, entre otros factores, a la utilidad que él le da al bien, a lo que se ha ido gastando para mantenerlo, etc.. El precio, sin embargo, es un hecho concreto, un acuerdo entre las partes y no se fija hasta que se realiza la compraventa. Pero, ¿cómo establecer el precio?
El perito tasador
No cabe duda que, a la hora de realizar una transacción inmobiliaria, existe disparidad de criterios y de intereses entre el comprador y el vendedor. El primero quiere comprar barato y el segundo quiere vender obteniendo la mayor rentabilidad posible. Para ajustar un precio acuden a las referencias que circulan por el mercado inmediato.
Es habitual ver cómo se fijan los precios sin tener en cuenta los valores reales del suelo, de la construcción y de la antigüedad del edificio, los accesos, la orientación, etc.
Es recomendable acudir a un perito tasador inmobiliario debidamente acreditado que actuará con criterios más objetivos que las partes. Por los elevados importes con los que se realizan las transacciones inmobiliarias, los servicios de estos profesionales son cada vez mas solicitados en nuestro país, así como en el resto de los que conforman la Unión Europea.
Según la finalidad de la valoración podemos hablar de diferentes tipos, entre otros detallamos estos:
– El Valor Real: valoración a efectos del Impuesto de Transmisiones, Sucesiones o Donaciones; el Impuesto de Patrimonio; o en el ámbito de expropiaciones forzosas.
– El Valor Catastral: a efectos del Impuesto de Bienes Inmuebles; Plusvalías, etc.
– El Valor hipotecario: a los efectos de la obtención de un crédito hipotecario.
– El Valor de Expropiación o su justiprecio.
– El Valor Asegurado: a los efectos de las entidades aseguradoras.
– El Valor Contable: a efectos de tasación de activos inmobiliarios, auditorias, herencias, patrimonios, etc.
– El Valor Legal: a efectos de valores máximos de rentas o ventas.
– El Valor de Inversión: a efectos de viabilidad, rentabilidad.
El perito tasador inmobiliario realizará un estudio minucioso de cada bien ofertado, del valor del suelo donde esté ubicado, del entorno cercano, de la construcción realizada y de las características de la misma, de su validez en el tiempo y de la rentabilidad que en cada caso se espera obtener.
