La Ley 40/1998, de 9 de diciembre del IRPF, vigente desde el uno de enero de 1999, establece importantes ventajas fiscales para la adquisición de la vivienda habitual. Como vivienda habitual del contribuyente se considera aquella edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Se asimilan a la adquisición de vivienda, la construcción o ampliación (cuando se produzca el aumento de su superficie habitable) de la misma. Para todos los casos existen unos topes legales que limitan estas deducciones. Por este motivo es muy importante, en el caso de financiar la adquisición con un préstamo hipotecario, ajustar en lo posible los pagos anuales, para aprovechar al máximo estas ventajas fiscales y, en definitiva, ahorrar en el pago de impuestos.
Veamos ahora cuáles son exactamente las ventajas fiscales a las que usted tiene derecho por adquirir su vivienda habitual. Pueden considerarse dos casos:1-. Usted paga el importe total de la vivienda con dinero ahorrado. En este caso la deducción fiscal que se podría aplicar, en su cuota íntegra, sería del 15% del total del importe pagado por usted para la adquisición de su vivienda. Dentro de este importe se incluyen el precio total de compra y los gastos originados que hayan corrido a su cargo (formalización de la escritura de compra-venta (notaría, registro, etc.) y el pago del IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, así como del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La base máxima de esta deducción será de 1.500.000 pesetas anuales, por lo que el importe máximo a deducir será de 225.000 pesetas.2-. Usted solicita un préstamo hipotecario para financiar parte de la adquisición de la vivienda. En este supuesto la base de la deducción estará constituida por todas las cantidades satisfechas en cada periodo. Esto incluye la amortización, los intereses y los demás gastos derivados de la misma. La base máxima de esta deducción será de 1.500.000 pesetas anuales.
Entre los dos primeros años y el resto del periodo en que se amortice el préstamo se establecen diferentes porcentajes de deducción. Durante dos años desde la adquisición de la vivienda, el 25% sobre las primeras 750.000 pesetas, y el 15% sobre el exceso, hasta un millón y medio de pesetas. Transcurridos los dos años, los porcentajes anteriores serán el 20% y el 15%, respectivamente, hasta el límite de 1.500.000 pesetas.
Para aplicar los porcentajes incrementados del 25% y del 20% sobre las primeras 750.000 pesetas, deberán producirse las siguientes circunstancias:– Que el importe financiado del valor de adquisición o rehabilitación de la vivienda suponga, al menos, un 50% de dicho valor. En el caso de reinversión por enajenación de la vivienda habitual el porcentaje del 50% se entenderá referido al exceso de inversión que corresponda.– Que la financiación se realice a través de una entidad de crédito o entidad aseguradora o mediante préstamos concedidos por las empresas a sus empleados.– Que durante los tres primeros años no se amorticen cantidades que superen en su conjunto el 40% del importe total solicitado. Los porcentajes del 25% y el 20% se aplicarán únicamente en los casos de adquisición o rehabilitación de vivienda habitual, y, por tanto, no serán de aplicación en los supuestos de construcción o ampliación de vivienda habitual que tendrán derecho a la deducción general del 15%.
