Casas amuebladas o primer año sin hipoteca. Éstas son algunas de las prácticas empresariales que más utilizan las agencias de compra-venta de pisos ante la crisis inmobiliaria. Pero una de las estrategias que se ha asentado con mayor fuerza en el panorama inmobiliario español es la que propone el acceso a una vivienda en régimen de alquiler con opción de compra. Con esta modalidad hipotecaria, los inquilinos pueden transformar la cantidad destinada al pago del alquiler en la cuota mensual para el pago de la compra de su casa. Esta iniciativa no solo se da en el ámbito privado, sino que se promociona desde la Administración pública y son varias las autonomías que aplican esta estrategia a la vivienda protegida.
Financiación mixta
Una de las más interesantes estrategias empresariales para vender viviendas en periodos en que la demanda de inmuebles está en recesión es el alquiler de vivienda con derecho a poder adquirirla. Las inmobiliarias, en lugar de mantener inactivas estas casas y pisos, recurren a este tipo de arrendamiento para poder darles salida. De esta forma, las agencias que deciden poner en marcha esta fórmula permiten a sus clientes alquilar la vivienda por un precio no demasiado elevado (entre 500 y 800 euros, según el inmueble) y, después, a medio plazo (entre dos y cinco años) les plantean la posibilidad de comprarlo. La principal ventaja reside en que del precio total del piso se descontará la cantidad que el inquilino haya pagado ya durante el periodo en que vivió de alquiler.
Esta fórmula permite vender viviendas de difícil salida en periodos de ralentización inmobiliaria
Esta opción de financiación mixta está destinada sobre todo a las personas que no pueden acceder a una vivienda por sus elevados precios, porque no disponen del dinero suficiente para pagar la entrada o tienen vedado el acceso a los canales tradicionales de financiación bancaria. Y resulta muy interesante en los periodos de incertidumbre financiera e inmobiliaria.
Vivienda de Protección Oficial
Este régimen de financiación no se aplica solo en el ámbito privado, sino que determinadas comunidades autónomas lo utilizan desde hace años para las Viviendas de Protección Oficial (VPO). Andalucía, Cataluña y Madrid son algunas de ellas.
El Plan Andaluz de Vivienda prevé viviendas de protección oficial de alquiler con opción a compra para jóvenes «mileuristas». Los beneficiarios de este Plan deben tener una renta anual inferior a 20.000 euros y pueden acceder a la propiedad a los siete años de habitar el inmueble. En este caso, se fija una ayuda estatal del 40% del precio del alquiler durante los dos primeros ejercicios, mientras que del segundo al séptimo año se concede una ayuda autonómica del 20%. Si pasados siete años el inquilino decide comprar la vivienda, se le computará como pago el 50% de lo abonado hasta entonces.
En el Plan de la Vivienda de la Comunidad de Madrid, las casas se destinarán a jóvenes empadronados en la comunidad, menores de 35 años y con ingresos familiares inferiores a 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). Los inquilinos tendrán opción a compra sobre las viviendas transcurrido un periodo de siete años desde la firma del contrato de arrendamiento. Este sistema también está presente en Cataluña.
Las situaciones y sectores que pueden suscribir este sistema de financiación son las siguientes:
- Las personas que pertenecen a los sectores con menos recursos económicos, previa presentación de la nómina.
Personas que no pueden acceder a un crédito hipotecario por los cauces tradicionales.
Quienes no tengan suficientes recursos para pagar la entrada de un piso.
Las personas que no puedan disfrutar de un trabajo fijo o un contrato indefinido, entre otras.
En periodos de ralentización del mercado inmobiliario es importante tener en cuenta las circunstancias que pueden afectar a quienes son compradores y vendedores a la vez, es decir, las personas propietarias de una vivienda, pero que necesitan comprar otra y todavía no han vendido la suya.
En estos casos, las entidades financieras e inmobiliarias ofrecen la posibilidad de acogerse a una fuente de financiación temporal -la denominada “hipoteca puente“-, que consiste en suscribir un crédito concedido como financiación por un tiempo, con la garantía de un ingreso futuro por parte del prestatario o deudor.
Este tipo de producto financiero lo utilizan personas que necesitan comprar un nuevo inmueble y no disponen del tiempo necesario para vender su actual vivienda en condiciones óptimas. En este caso, se hipoteca la casa en propiedad -con lo que se evita un préstamo personal- y la entidad financiera espera un determinado intervalo de tiempo (de entre uno y cinco años) para que el cliente venda su casa.
