Viviendas de Protección Pública

El Plan de Vivienda 2002-2005 establece una serie de ayudas económicas para la adquisición de una vivienda protegida, cuya cantidad varía en función de los ingresos familiares, el número de personas que integran la unidad, situaciones especiales (minusvalías, cargas familiares…) y la edad, pero que en ningún caso alcanza el total del precio de la vivienda.

La financiación de estas viviendas se lleva a cabo de diversas formas:

• A través de préstamos cualificados: Concedidos por las entidades de crédito públicas y privadas en el ámbito del convenio suscrito por el Ministerio de Fomento. El tipo de interés vendrá reflejado en dicho convenio y estará por debajo del vigente en el mercado hipotecario.

• Mediante ayudas económicas directas para la adquisición de una vivienda digna: Subsidio económico simple o reforzado por un préstamo (con las facilidades anteriormente mencionadas) y subvenciones directas.

Según el Plan, las ayudas directas a facilitar el pago de la entrada “se destinarán a familias con ingresos no superiores a 3,5 veces el salario mínimo interprofesional -S.M.I.- y vendrán acompañadas de una subvención de las cuotas de amortización de los préstamos hipotecarios que llegará hasta familias con ingresos no superiores a 4,5 veces el S.M.I.”. Si las familias deciden renunciar a la ayuda directa, pueden optar a un aumento de la subvención administrativa a estas cuotas, que en algunos casos puede incrementarse hasta el doble.

Para facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes el Plan establece una ayuda especial de 3.000 euros hasta los 35 años. Por otra parte, las familias numerosas, en función del número de hijos, pueden recibir hasta 4.200 euros y las familias en situación especial (minusvalías, personas mayores, etc.) hasta 900 euros. Si se encuentran en más de uno de los casos mencionados, las cuantías pueden acumularse entre sí.

El Real Decreto 1/2002 sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 2002-2005 indica que “la cuantía total de la ayuda estatal directa a la entrada se satisfará a sus destinatarios, de manera directa y mediante pago único por las entidades de crédito concedentes del préstamo cualificado”, cuya obtención será necesaria para poder recibirla.

Para que una vivienda se considere protegida debe cumplir una serie de requisitos:

• Tiene que estar calificada como tal, bien por el Gobierno o bien por la Comunidad Autónoma correspondiente.
• La superficie útil no puede superar los 90 metros cuadrados
• Debe ser la vivienda habitual y permanente de la familia
• El precio de venta debe establecerlo la Administración, tanto si se trata de una vivienda nueva como de segunda mano.

A finales del 2002, el Consejo de Ministros incrementó en un 2% el precio básico para las viviendas de protección oficial para el año 2003 y determinó en 636,25 euros el precio del metro cuadrado de superficie útil a nivel nacional, “teniendo en cuenta la evolución de los costes de promoción, así como la necesidad de propiciar un reforzamiento de la oferta de viviendas protegidas dada la persistente evolución alcista de los precios de venta de las viviendas libres”.

La subida, casi dos puntos por debajo del IPC, fue calificada por los constructores de escasa. Por el contrario, los representantes de las asociaciones de consumidores la consideraron adecuada. Sin embargo, el Plan mencionado permite a las comunidades autónomas cierta flexibilidad para adecuar los precios a las distintas situaciones territoriales e incentivar su construcción.

El sindicato CC.OO considera -como explica Felisa Piedra- que la disminución del precio de la vivienda también requiere una rebaja del coste del suelo junto a otras medidas de intervención en el mercado inmobiliario. El incremento de la oferta de viviendas protegidas, sobre todo aquellas que se encuentran en régimen de alquiler, es también muy necesario.

Esta opinión es compartida por Juan Moreno, pero el Secretario de UCA-UCE teme que las actuaciones de VPO se van a acabar circunscribiendo cada vez más a los municipios pequeños en los que los ayuntamientos ponen suelo a disposición de los promotores, hecho que no sucede en las grandes ciudades y en lugares de mayor especulación inmobiliaria como la Bahía de Cádiz.

El acceso a una vivienda de protección pública requiere el cumplimiento de una serie de condiciones:

• Los ingresos familiares deben ser menores de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, fijado en 2003 en 451,20 euros. Para las familias numerosas, los límites se incrementan hasta un 20% y las comunidades autónomas pueden aumentarlo hasta un 25% más en función del precio de la vivienda en su territorio.

• Los solicitantes tampoco pueden estar en posesión de otra vivienda protegida.

• No podrán utilizarla como segunda residencia ni mantenerla vacía.

El proceso de adjudicación de una vivienda protegida suele seguir unas pautas. En primer lugar se hacen públicas las bases de la convocatoria a través de los medios oficiales de la administración correspondiente, anuncios en prensa, tablones de anuncios, páginas web oficiales etc. Después, una vez facilitadas las hojas para presentar las solicitudes en los organismos correspondientes, se recogen junto con la documentación requerida al efecto. Más adelante se publicará una lista provisional de solicitudes admitidas y, por lo general, se presentará un plazo para las reclamaciones antes de que sea publicada la lista definitiva.

Es habitual que los miembros de una misma unidad familiar no puedan optar más que a una vivienda y, en caso de que reúnan los requisitos demandados, puedan entrar en el sorteo con un único número. Este número se facilitará por escrito debido a que la concesión de este tipo de viviendas, siempre tan demandadas, se realiza mediante este procedimiento para garantizar la igualdad de oportunidades.

En la práctica, y según UCA-UCE, los controles no son tan evidentes. Sin ir más lejos esta organización de consumidores denunciaba el pasado mes de enero fraudes en la adjudicación de viviendas protegidas, con la consiguiente frustración para aquellas personas que reunían los requisitos y no resultaban adjudicatarias. Nueve de cada diez personas se quedaban sin poder acceder a los últimos 115 pisos de Promoción Pública entregados por el Instituto Gallego de Vivienda y Suelo (IGVS) en el Barrio Fontiñas de Santiago de Compostela, donde la Xunta realizaba la última actuación allá por el año 1998.

En este proceso los ciudadanos deben adoptar un papel más activo -insiste el Secretario de UCA-, denunciar las irregularidades que conozcan y exigir a las instituciones que articulen “mecanismos tributarios e impositivos” para gravar a todos aquellos que hacen del sector de la vivienda un negocio meramente especulativo, en detrimento siempre de los más débiles.

La construcción de viviendas ha experimentado en los últimos años un fuerte crecimiento, según la especialista en vivienda de CC.OO, Felisa Piedra, pero se ha apoyado “exclusivamente” en el sector privado y el mercado libre, “en detrimento de las viviendas protegidas y, por tanto, de la intervención publica de la Administración”. Como consecuencia, amplios sectores de la población como los jóvenes, familias con rentas bajas o monoparentales y mujeres con pocos recursos económicos se han visto gravemente perjudicados.

Para garantizar el derecho a tener una vivienda digna, que se recoge en el artículo 47 de la Constitución, existe la figura de las viviendas protegidas: aquellas destinadas a colectivos más desfavorecidos o con menor poder adquisitivo.

La Asociación Hipotecaria Española (AHE), fundada por bancos, cajas de ahorros y otras entidades financieras de crédito, asegura que en el conjunto de España el precio medio de la vivienda nueva libre cerró el ejercicio 2002 en 1.288 euros por metro cuadrado, lo que supone un incremento del 17,43% respecto a finales de 2001 y un 74,35% acumulado desde 1998. El problema se agrava todavía más en comunidades como Madrid (2.148 ?/m2), País Vasco (1.958 ?/m2) Cataluña (1.649 ?/m2) o Baleares (1614?/m2). Por el contrario, las regiones más baratas son Murcia (817 ?/m2), Castilla La Mancha (704?/m2) y Extremadura (521 ?/m2).

El Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España da fe de que la promoción de viviendas sociales el año pasado representó sólo un 7,7% del total de los 574.029 nuevos pisos, tanto libres como protegidos, que empezaron a construirse.

La Comunidad de Andalucía resulta ser la más perjudicada en este aspecto porque, en palabras de Juan Moreno, Secretario General de la Unión de Consumidores de Andalucía (UCA-UCE), “alcanzó en el año 2002 los niveles más bajos de toda la historia respecto a la construcción de Viviendas de Protección Pública (CES). El dato es todavía más preocupante si se tiene en cuenta que es el año de mayor auge en la construcción de viviendas de promoción libre”.

El Consejo de Ministros está facultado para elaborar un plan de vivienda que establezca la normativa básica de aplicación en todo el Estado, mientras que las comunidades autónomas, que poseen la competencia en dicho campo, desarrollan en mayor profundidad las medidas y las gestionan. El Plan General de la Vivienda 2002-2005, aprobado por Real Decreto, contiene las directrices que en estos momentos regulan el mercado de viviendas protegidas.

Bajo el concepto de Viviendas de Protección Pública se pueden distinguir varias figuras. Estas son algunas:

Viviendas de Protección Oficial (VPO): Definidas en el Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre. Deberán cumplir los siguientes requisitos:

• Protección del Estado de las fases de promoción, construcción, la venta al primer propietario y el uso como residencia habitual de la vivienda de protección oficial.

• Deben cumplir las condiciones marcadas respecto a los precios y calidad que se señalan en el Real Decreto.

• El usuario tiene la obligación de dedicarla a domicilio habitual y permanente.

• La superficie máxima del piso será 90 metros cuadrados.

• Pueden de ser propietarias de este tipo de vivienda las personas físicas o jurídicas -empresas, cooperativas- pero sólo podrán considerarse usuarios las personas físicas como familias, parejas, etc.

• La renta anual que una familia puede tener para poder optar a una vivienda de protección oficial es, como mínimo de 9.000 euros y como máximo de 33.000 (aunque puede haber alguna variación dependiendo de cada Comunidad Autónoma).

• Durante el régimen de protección oficial, que dura 20 años, el piso sólo se puede vender al precio tasado por la Administración.

Viviendas Sociales: Estas son sus principales características:

• Protección del Estado de las fases de promoción, construcción, la venta al primer propietario y el uso como residencia habitual de la vivienda social.

• Destinadas a los sectores sociales con menores ingresos ( no superiores a 2,5 el salario mínimo interprofesional).

• Los precios de venta son inferiores a los establecidos en el régimen general de las viviendas de protección oficial.

• El solicitante tiene que haber vivido en el municipio donde se construye la vivienda como mínimo un año.

Viviendas en alquiler de Protección Pública: Como explica la Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transporte de la Comunidad de Madrid, las viviendas de Protección pública, también pueden ser de alquiler.

La Administración fija la renta máxima que debe pagar el usuario. Esta renta puede revisarse durante el periodo de construcción hasta el fin de la obra. La superficie de la vivienda no podrá superar los 90 metros cuadrados.

Para poder alquilar una vivienda de precio reducido, el usuario debe cumplir una serie de requisitos y obligaciones reflejados en el contrato de alquiler:

• No superar los 33.000 euros de ingresos familiares anuales.
• Se prohíbe estar en posesión de otra vivienda.
• El inquilino utilizará la casa como residencia habitual y permanente.
• El arrendador estará obligado a ocupar la vivienda en un plazo de un mes tras la entrega de las llaves.

La Administración es la encargada de fijar la renta máxima. Si el inquilino ha pasado 10 años de régimen de alquiler en la vivienda y ha permanecido en ella los últimos 5 años, podrá optar a comprarla a precio de protección oficial mediante acuerdo con el propietario.

En opinión de Felisa Piedra es necesario cambiar la cultura de la población, optar por el alquiler, tal y como se hace en muchos países de Europa. “El problema -explica- es que aquí los alquileres son tan elevados que la mayor parte de la ciudadanía opta por la compra de la vivienda”.