Viviendas en primera línea de playa

Ver el océano nada más levantarse, escuchar el oleaje en cualquier momento del día, oler el mar sólo con asomarse a la ventana o poder pasear por la arena al salir de casa son algunos de los privilegios que pueden disfrutar los propietarios de una vivienda situada en primera línea de playa. Algunas de estas casas son un auténtico lujo, un capricho del que pueden disfrutar unos pocos privilegiados. Sin embargo, estas viviendas también tienen sus inconvenientes.

El aspecto menos atractivo de estas edificaciones se centra en la humedad durante todo el año y el frío durante los meses de invierno. En general, están poco resguardadas del viento y del mar, hasta el punto de que el oleaje llega a menudo hasta la puerta, algo que, junto al salitre y a las inclemencias meteorológicas puede llegar a envejecer las casas, con lo que el gasto en arreglos y en reforma de fachadas y ventanales es mayor que en otras. En algunos lugares, al tratarse de residencias que se utilizan exclusivamente durante los meses de verano o las temporadas de vacaciones, los vecinos que habitan en ellas durante todo el año pueden sentir cierta sensación de soledad, que no siempre es deseada. Pero lo peor, sin duda, es que, obviando legislación, algunas viviendas que están junto al mar pueden haber sido construidas en un suelo de dominio público y ser expropiadas. Por ello, conviene prestar atención antes de comprar una casa en primera línea, ya que tras el desembolso efectuado, se puede dar la situación de tener una vivienda de la que en realidad no se es propietario.

La creencia de que quienes viven junto al mar han pagado elevadísimas cantidades de dinero al adquirir la vivienda no es del todo cierta. Si bien algunas mansiones están sólo al alcance de unos pocos, muchas de estas casas estaban hace décadas casi abandonadas y no se les otorgaba el mismo valor que ahora, con lo que el precio, siempre antes de la burbuja inmobiliaria, no tenía por qué ser demasiado alto. La urbanización constante del litoral y su utilización como lugar de vacaciones ha sido uno de los factores que ha provocado la subida de los precios de las viviendas en primera línea. Algunos propietarios han heredado las casas porque frecuentemente estaban habitadas por personas de avanzada edad, como ocurre actualmente en los barrios céntricos de las ciudades, en los que se puede encontrar ancianos con rentas bajas pero con grandes pisos en zonas muy cotizadas. También hay casas pequeñas en la playa, más modestas, cuyo precio no es demasiado elevado, algo que depende también de la localidad en la que se ubiquen. Entre el grupo de personas que tienen estos pisos a un precio accesible están quienes disfrutan de la vivienda en primera línea de playa en régimen de arrendamiento con los alquileres de renta antigua pagando así mensualidades de hace décadas.

Sin embargo esta situación no es tan idílica como parece. La urbanización masiva de las zonas costeras ha convertido gran parte del litoral español en una mole de cemento formada por edificios levantados sin tener en cuenta la sostenibilidad, lo que ha generado graves perjuicios al medio ambiente y empeorado, paralelamente, la calidad de vida de quienes residen en localidades costeras. Los altos edificios al borde de la playa o del mar han hecho irreconocible el paisaje de la costa española de hace unas décadas.

El litoral español “ha sufrido en los últimos años el embate brutal de la construcción por parte de una industria que sólo ha buscado el beneficio a corto plazo y que nos ha dejado un legado de miles de viviendas vacías y la dependencia de un turismo caprichoso y variable que ahora busca destinos nuevos en otras latitudes”, denuncia el informe “Destrucción a toda costa 2008”, realizado por Greenpeace.

Según pone de relieve esta organización, muchos ayuntamientos del litoral español han puesto todo su afán en convertir en suelo urbanizable el mayor porcentaje posible de su territorio -incluidos espacios naturales protegidos- para llenar sus arcas sin preocuparse por construir ciudades habitables. “Las comunidades autónomas -como señala el informe-, responsables de la aprobación de los planes urbanísticos municipales, rara vez ponen trabas a las propuestas insostenibles que les llegan”.

El problema no es nuevo y ya en 1988 la Ley de Costas intentó poner freno al creciente urbanismo que amenazaba el litoral y que señalaba a España como uno de los países del mundo donde la costa, en el aspecto de conservación del medio, está más gravemente amenazada. La normativa, que este verano ha cumplido 20 años, no ha sido demasiado eficiente a la hora de cumplir su objetivo de poner fin al grave y progresivo deterioro del litoral y a la alteración irreversible de su equilibrio. Eso sí, este texto legal ha estado, durante estas dos décadas, acompañado por la polémica pues miles de personas han perdido la titularidad de su vivienda en primera línea de playa por su aplicación.

Para frenar el doble fenómeno de destrucción y privatización del litoral que amenaza con extenderse en toda su longitud la Ley de Costas redefine el concepto “ribera del mar” y lo amplía con respecto a la anterior legislación. La Ley establece que en la ribera del mar no puede haber ninguna propiedad privada, y señala una zona de 100 metros desde la orilla en la que está prohibido construir y donde las viviendas ya edificadas se someten a limitaciones. En áreas urbanas esta superficie es de, al menos, 20 metros. La Ley de Costas establece también una zona de influencia, de 500 metros a partir del límite interior de la ribera del mar, en la que se puede construir pero evitando aglomeraciones y la formación de pantallas arquitectónicas.

Para determinar qué terrenos son de dominio público marítimo-terrestre, la Administración lleva a cabo el deslinde. En este procedimiento, un experto delimita los trazados en la línea de la costa que separan el suelo que se considera privado y el que pertenece al dominio público. Si en este último espacio hay terrenos o viviendas, -independientemente del tiempo que lleven allí, incluso si están antes de que se promulgara la ley- sus dueños pueden perder la propiedad, aunque tienen la opción de permanecer como concesionarios de la vivienda por 30 años prorrogables otros 30.

La aplicación de esta ley ha provocado una gran inseguridad a quienes tienen una casa en la playa, junto al mar o en un acantilado porque la vivienda puede haber pasado de estar en una zona considerada privada o en la que existía un vacío legal a ubicarse en un suelo de dominio público. Por este motivo, quienes deseen adquirir una vivienda en primera línea de playa tienen que poner mucha precaución a la hora de realizar un desembolso económico de ese calibre ya que pueden verse obligados a pagar la hipoteca de una casa de la que realmente no serán propietarios. Ni siquiera consultar el Registro de la Propiedad para comprobar que el inmueble está libre de cargas puede revelar al comprador que esté edificado sobre terreno de dominio público. Tampoco el notario ante el que se hacen los trámites de compraventa tiene por qué informar sobre este aspecto. Esto ha provocado que algunas personas hayan adquirido una vivienda junto a la playa, las dunas o un acantilado y se hayan enterado poco después por los vecinos o por una notificación judicial de que la propiedad no es realmente suya, con lo que vivienda de sus sueños se convierte en una pesadilla en la que los recursos administrativos y los procedimientos judiciales están a la orden del día.

Al igual que mucha gente compra la vivienda sin saber que está edificada sobre suelo de dominio público, otras personas la venden de buena fe, simplemente porque se trata de una segunda residencia de la que han de desprenderse, porque necesitan comprar una nueva o por cualquier otro motivo. Sin embargo, otros saben que con el deslinde la vivienda puede dejar de ser suya, advierten el riesgo y se deshacen de ella lo más rápido posible. Las maneras de engañar al futuro comprador son muy variadas, pueden decirle que se marchan a vivir a otro lugar y que necesitan rápidamente el dinero para adquirir otra vivienda e incluso llegan a bajar bastante el precio, de manera que quien desee hacerse con la casa se sienta atraído por el chollo. De hecho, hay portales de Internet dedicados a la compraventa inmobiliaria que siguen anunciando viviendas afectadas por el deslinde. La Plataforma Nacional de Afectados por la Ley de Costas calcula que en torno al 15% de las personas perjudicadas son ciudadanos extranjeros, en su mayoría jubilados europeos.

Se da la paradoja de que mientras algunas viviendas situadas en primera línea de playa han sido demolidas por incumplir la Ley de Costas, las grandes constructoras siguen edificando a lo largo de la costa incluso en parajes protegidos. Esto provoca un gran desconcierto entre los propietarios que ven con sorpresa cómo a la vez que su vivienda es demolida, cerca de allí se está construyendo una urbanización junto a la playa, una mansión en una cala o un hotel al borde de un acantilado.