Zonas comunes de una vivienda: la manzana de la discordia

Cada día vemos cómo nuestros vecinos, unos de forma permanente y otros en momentos puntuales, utilizan las zonas comunes para sus intereses particulares. Están en su derecho, ya que es una práctica legal, aunque con matices. La norma (Ley de Propiedad Horizontal y artículo 396 del Código Civil) permite que un único vecino disfrute en exclusiva de determinados espacios comunes, siempre con respeto a los demás residentes y a los estatutos de la comunidad, donde debe quedar bien reflejado el privilegio y las consecuencias de su disfrute. Para prevenir males mayores, desde el Colegio de Arquitectos de Madrid recomiendan establecer limitaciones en el uso de los bienes comunes, pues muchos de ellos -la piscina, por ejemplo- “son ocupados por grupos numerosos de personas que los utilizan sin conocer el reglamento y violando los derechos de los demás”.

El propietario que desee hacer uso particular de un espacio común de la finca debe solicitarlo a la comunidad y ésta lo consignará en sus estatutos si así lo aprueba el pleno. Para liberar un espacio común, el solicitante lo comunicará por escrito para que se incluya en el orden del día de la junta, en la que será necesario el voto unánime de los propietarios. En la mayoría de los casos, se trata de patios y cubiertas del edificio. Una vez aprobado, el cambio debe ser escriturado ante notario e inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Si la comunidad niega la petición de disfrute individual, el solicitante puede pedir que se proteja su derecho a usar esas zonas.

Cuando la disputa no consigue resolverse por la vía de la negociación, comunidad de propietarios y vecino pueden acudir a los tribunales o echar mano del arbitraje, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo en recurrir a la conciliación.

Respecto a la invasión de zonas comunes, la Ley de Propiedad Horizontal proporciona medios para combatir las obras ilegales. Para ello, debe convocarse una junta, facultar al presidente para que realice un requerimiento por escrito a los infractores y, por último y si es necesario, llegar a juicio. Es el caso del propietario de un coche mayor que su plaza de garaje y que invade la del vecino. De acuerdo al artículo 394 del Código Civil, “cada propietario podrá disfrutar de los lugares comunes siempre que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a otros vecinos utilizarlos según su derecho”. En las zonas comunes de un garaje se considera uso de zona común el paso, el tránsito y la realización de maniobras. Pero no el estacionamiento. Por ello, cuando se dan estas situaciones, los vecinos afectados pueden solicitar al administrador que incluya esta cuestión en el orden del día de la próxima junta de propietarios para reclamar el cese del uso extralimitado.

Si, transcurrido un tiempo, el vecino no cesa en su actitud, la vía adecuada es la judicial civil para que se declare su obligación de usar el garaje conforme a su destino, estacionando su vehículo sin rebasar las líneas de su parcela y sin invadir las zonas comunes de tránsito y maniobras. La demanda puede ser interpuesta por la comunidad o por los propios vecinos perjudicados. En caso de optar por la vía judicial, se recomienda pedir un informe pericial que acredite al juez la existencia de perjuicios.

Como todo derecho, el disfrute individual de estas zonas tiene sus límites. Los vecinos que las utilizan no están autorizados a realizar obras que sólo podrán efectuar si cuentan con el acuerdo unánime de la comunidad reunida en junta. En caso de aceptación, siempre deberán respetar la configuración original para que no se pierda su naturaleza común. Y esto tiene que ver con el concepto conocido como ‘servidumbre’, con la obligación de no bloquear ni impedir el paso a los vecinos. Servidumbre es, por tanto, el derecho que afecta al dominio de un bien inmueble, limitando algunos de los derechos inherentes a la propiedad y obligando al titular del inmueble a permitir a uno o más terceros a realizar determinadas actividades.

En el caso de los trabajos de mantenimiento, la situación se complica. La ley establece que las reparaciones derivadas del uso ordinario deberán ser sufragadas por el propietario, mientras que la comunidad de vecinos pagará las que se produzcan por daños causados por las inclemencias meteorológicas o sean producto de una reforma general del edificio. La reparación de desperfectos y el acondicionamiento de las zonas comunes corren a cargo de la comunidad, pero el mantenimiento diario y la limpieza depende del vecino que utilice ese espacio. En España, las obras más frecuentes son la apertura de puertas de paso o la instalación de barandillas y techados, de acuerdo a los registros del Colegio Oficial de Arquitectos.

Los espacios comunes no sólo se limitan al interior del inmueble, también puede hablarse de uso y disfrute público de zonas compartidas entre dos comunidades distintas. Este caso se conoce como “servidumbre” y es el derecho que tiene una comunidad para exigir a la del inmueble contiguo la utilización de alguna de sus zonas comunes. Ocurre, por ejemplo, cuando para acceder a la calle es necesario pasar por otra finca, o cuando se precisa ocupar parte del edificio contiguo para montar un andamio. También el local comercial, la tienda instalada en los bajos del bloque, es propiedad de un vecino más y, por lo tanto, está sometido a obligaciones igual que el resto de los residentes.

Las administraciones locales, a través del Instituto Municipal de la Vivienda, disponen de líneas específicas de ayudas para el acondicionamiento y mejora de las zonas comunes de las viviendas. Por ejemplo, el Programa de Rehabilitación Singular del Gobierno andaluz, que permitió acometer obras de mejora en zonas comunes de 13 comunidades de Málaga. Estas ayudas -entre el 75% y el 95% del importe total de las obras- están dirigidas a comunidades de propietarios con recursos limitados que desean rehabilitar los elementos comunes del edificio. Los 1,9 millones de euros otorgados financian la mejora de nueve ascensores, la ejecución de las instalaciones de suministro de agua, gas, electricidad y saneamiento de ocho bloques, además del arreglo de las fachadas y cubiertas y la eliminación de barreras arquitectónicas.

El requisito para la concesión de estas subvenciones es que los ingresos anuales de al menos la mitad de los propietarios del bloque no superen 1,5 veces el Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples (IPREM). Los bloques, además, deben superar los diez años de antigüedad, presentar unas características de seguridad estructural y constructiva que garanticen la viabilidad de la intervención y en el caso de colocación de ascensor, contar con una altura superior a las tres plantas.

Otra iniciativa es la que ha permitido a los vecinos de Rivas Vaciamadrid, en Madrid, crear huertos en las zonas comunes de sus edificios. El Ayuntamiento de la localidad pretende recuperar espacios abandonados o degradados y así mejorar el entorno, además de promover la convivencia social. Una experiencia que muchos propietarios de chalet ya desarrollan a título individual en sus jardines, pero que en un edificio es más difícil de llevar a la práctica si no es a través de una propuesta colectiva. En la Comunidad de Madrid, las primeras experiencias tuvieron lugar en el barrio de El Pilar y, más recientemente, en el de Lavapiés, ambos en la capital. En Rivas, el primer huerto urbano empezó a cultivarse hace menos de un año en un edificio construido frente al antiguo vertedero de Madrid. Aunque los vecinos habitan el lugar desde hace cinco años, a principios de 2008 los espacios originalmente pensados como zonas verdes todavía permanecían en desuso: abandonados y sucios, con papeles varios, latas de cerveza, envases, baldosas rotas, piedras… El Ayuntamiento ofreció a la comunidad de vecinos la posibilidad de mejorar el entorno del edificio con una huerta comunitaria, aportando los insumos necesarios y el asesoramiento técnico.