Han denegado la hipoteca, ¿qué alternativas quedan?

En el primer trimestre de este año las condiciones de acceso al crédito hipotecario se han endurecido hasta un 10%, frente al 3% del trimestre anterior, según datos del Banco Central Europeo. Esto implica una situación más complicada para quienes desean solicitar una hipoteca. Ahora no se financia más que el 80% del valor del inmueble y queda a cargo del comprador el 20% restante, más los gastos generados por la compra. Además, las entidades recelan más de los avales y atributos de los solicitantes y sopesan en detalle la capacidad de ahorro, la estabilidad laboral e, incluso, la firmeza de la empresa empleadora y el nivel de endeudamiento del solicitante de un crédito.

La consecuencia más clara es que las denegaciones de hipotecas se multiplicaron por 2,5 durante 2009, según datos del Observatorio de la Financiación familiar de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios. No obstante, hay alternativas para conseguir financiación.

Esta fórmula consiste en poner como garantía, en vez de un inmueble, valores mobiliarios (acciones, participaciones, depósitos…). Con ello se consigue como préstamo un porcentaje sobre el valor de esos títulos.

Son numerosas las entidades financieras, bancos y cajas que aceptan este tipo de garantías, con la condición de que los valores mobiliarios pertenezcan a la propia empresa. El monto otorgado en crédito depende de los valores y de la empresa financiera. Por lo general, las operaciones de este tipo difieren si los valores dados en garantía son de renta fija o de renta variable: conseguir un 80% del monto total de los valores es más factible si estos son de renta fija (como bonos del tesoro) que si son de renta variable.

Una de las principales ventajas de esta vía de financiación es de tipo fiscal. Mientras en la hipoteca hay que tener en cuenta los gastos de notaría, gestoría e inscripción en el registro, a los que habrá que sumar los de cancelación en su momento, en un préstamo con pignoración el notario cobra sólo alrededor de 0,3% del valor nominal del préstamo.

Una forma diferente de acceder a financiación para la vivienda, es compartir la hipoteca y la propiedad del piso con alguien cercano que se encuentre en la misma situación. Hay entidades que ofrecen créditos compartidos y asesoramiento para regular de manera legal la relación de copropietario y prever de antemano posibles inconvenientes. Es posible realizar acuerdos que regulen el derecho de venta con opciones de compra preferente. Estos productos tienen una financiación del 100% del valor de la propiedad hasta en 40 años de plazo para adquisición o refacción de vivienda, con posibilidad de un tipo de interés fijo de hasta cinco años en función de las necesidades de los solicitantes.

El crédito compartido puede ser una buena opción para dar un primer paso en el camino a la vivienda en propiedad, pero tiene una gran desventaja: está supeditado a la contratación de otros productos con las entidades que los proponen, como planes de pensiones o tarjetas de crédito.

Conocidas también como hipotecas urgentes, demandan escasos requisitos y documentación. Son parte de un mercado alternativo desarrollado por los agentes y consultoras que han actuado como mediadores entre los clientes y los bancos. En estos casos, desempeñan la labor de prestamistas directos. Estas compañías aseguran que pueden realizar mejores ofertas debido al volumen de operaciones y a los acuerdos que mantienen con las entidades financieras. Por supuesto, el hecho de no calificar para el mercado de crédito hipotecario tradicional tiene sus costes: factores de riesgo más elevados. Por lo general, las comisiones por impago y los intereses por mora son más abultados, al igual que las cuotas y los intereses. Es habitual que estas empresas cobren -a un precio considerable- el estudio para evaluar la concesión del crédito.

Si se opta por negociar con una entidad de estas características, es imprescindible examinar al detalle la letra pequeña de los contratos y comprobar que la empresa esté adscrita en los registros de entidades supervisadas por el Banco de España.

Es posible que financien el 100% de la compra, lo que no sucede en la oferta tradicional. Los requisitos son mínimos, no se fijan siquiera en que el solicitante forme parte de un fichero de morosidad y lo único imprescindible es que cuente con una vivienda propia o de un tercero o familiar que no esté hipotecada. Ésta funcionará como aval de la operación.

En este tipo de operaciones, se permite un endeudamiento de hasta el 50% del ingreso del solicitante y el interés se calcula sobre la base del Euribor más el 0,35%. Además de por sus condiciones más blandas, estos créditos hipotecarios se caracterizan por la rapidez de su gestión.

Otra posibilidad es explorar alternativas novedosas de financiación, menos caras y al alcance de la mano. Una de ellas son los préstamos P2P, de persona a persona. El tipo de interés se pacta entre ambas partes y oscila del 4% al 7% del monto total. Además de recurrir a los propios parientes y amigos, hay páginas de Internet encargadas de poner en contacto a personas que necesitan dinero con otras que están dispuestas a prestarlo de esta manera. En estas comunidades on line, se regulan las condiciones, se firma un contrato entre las partes y se abona alrededor de un 1% o un 1,5% de comisión a la comunidad on line.