Desconocimiento, olvido, inversión, picaresca… Son varios los motivos que pueden haber provocado que una vivienda no se encuentre registrada. Si ésta es la situación de la casa que se desea adquirir, el posible comprador deberá pensárselo dos veces antes de lanzarse a dar el paso definitivo. Comprar una casa sin registrar requiere de un proceso un poco más complejo y un desembolso mayor en gastos notariales y registrales -siempre que se quiera regularizar su situación– que en el caso de un inmueble inscrito en el registro. Pero también tiene sus ventajas: el precio de la vivienda en cuestión puede llegar a ser hasta un 20% inferior.
Un trámite voluntario
Encontrar viviendas y terrenos sin registrar es un hecho que se produce con relativa frecuencia en las áreas rurales, donde, casi siempre por desconocimiento, no se pasa por el registro de la propiedad al dar por descontado que basta con que conste en el catastro municipal. En las ciudades también se produce a veces esta situación, aunque los motivos sean el ahorro en gastos registrales y notariales o la especulación, que hace que se vendan viviendas sobre plano entre particulares sin que haya habido tiempo para formalizar sus escrituras.
El registro no es un trámite obligatorio, pero otorga seguridad jurídica
La inscripción en el registro de propiedad no es un paso obligatorio para la adquisición, herencia o constitución de una vivienda o un terreno. Sin embargo, es el único título de propiedad válido frente a terceros. Por eso, se ha convertido en un procedimiento utilizado por casi todos los compradores, ya que otorga seguridad jurídica al propietario del bien. Es el principal documento que relaciona al inmueble con su dueño, y el que acredita sus elementos, además de describir sus características e informar acerca de las cargas que soporta, si las hubiera.
En caso de que no esté registrado, no siempre es fácil demostrar que el propietario es en realidad la persona que intenta vender el inmueble. Se trata de un punto delicado, ya que la transmisión de bienes no registrados es una operación que puede prestarse a estafa. Por eso, es fundamental tener constancia de la autenticidad y legalidad de los documentos acreditados por quien se presenta como propietario de la vivienda.
Bastará, en cada caso, con un contrato de compraventa o una escritura de aceptación de herencia en los que se especifiquen los datos personales de las partes. De hecho, en muchos de estos casos sólo existe como documento de propiedad un contrato privado, que por lo general no lleva la firma de un notario.
Pasos para formalizar el registro
Una vez demostrada la propiedad del bien, se puede proceder a su compra. Además del precio acordado entre las partes, habrá que empezar a desembolsar dinero en diversos trámites, que se multiplican por dos. Es decir, el comprador tendrá que pagar dos veces los honorarios del notario, que tendrá que dar fe de dos contratos de compraventa (el actual y el anterior). También habrá que costear dos veces el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por la misma razón. Cuando se hayan realizado, ya se puede elevar el contrato a escritura pública.
El nuevo propietario deberá ir al juzgado del lugar donde se ubique la vivienda y promover un procedimiento denominado expediente de dominio. Este proceso se inicia con la presentación ante el juez del título de dominio y la certificación del catastro municipal de que el inmueble no se encuentra registrado.
Además, el propietario deberá designar a las personas que deban ser citadas para que el juez, con el resultado de las alegaciones y pruebas propuestas, valore y dicte auto. Entre estas personas estará el anterior dueño del inmueble y los propietarios de los edificios o pisos colindantes, los vecinos. Una vez determinada la propiedad por parte del juez, ya se puede inscribir la vivienda en el registro de la propiedad de la localidad en la que esté situado.
Hay que tener en cuenta que la ley establece que la propiedad de la vivienda puede ser reclamada por una tercera persona durante un periodo de dos años desde la formalización del registro. En ese tiempo, en el tablón de anuncios del ayuntamiento donde radique la finca deberá publicarse el expediente, emitido por el registrador, que informe a la población sobre la inscripción del inmueble en el registro de la propiedad.
Si el juez determina que no se tenía derecho a vender, se le obligará a devolver la cantidad escriturada más indemnización
Si en esos dos años alguien reclama la propiedad del inmueble, deberá acreditarlo mediante algún documento de compraventa o herencia, además de contar con dos testigos que declaren a su favor. Se inicia entonces un proceso judicial entre las partes que acabará con la sentencia dictada por el juez, que deberá determinar de nuevo la identidad del propietario legítimo de la casa. Este extremo, poco común en la práctica, sí puede influir en la tramitación de hipotecas, ya que algunos bancos prefieren no conceder el préstamo hasta no tener seguridad sobre la titularidad del inmueble. Por eso, se debe tener en cuenta si se está pensando en adquirir una vivienda con estas características.
En caso de que el juez determine que el vendedor no tenía derecho a disponer de esa casa para su venta, obligará a devolver al comprador la cantidad de dinero escriturada, más los costes de la inversión efectuada en la vivienda -como las obras de reforma, siempre que se conserven los recibos correspondientes- y a pagar la indemnización que establezca por los daños y perjuicios causados.
Muchos propietarios se preguntan si merece la pena gastar tiempo y dinero en escriturar y registrar una vivienda recién adquirida, cuando es un trámite no obligatorio. Sin embargo, la realización de esta operación reportará muchas ventajas en el futuro, y evitará sorpresas desagradables:
- Para poder utilizar la nueva vivienda como garantía para pedir un préstamo hipotecario, es necesario que esté inscrita en el registro de la propiedad.
- Gracias a este registro, se consigue el refrendo de un organismo oficial que confirma que el contrato de compraventa entre las partes se ajusta totalmente a la ley.
- Este trámite también garantiza la plena seguridad sobre la propiedad del inmueble. Es decir, ninguna otra persona podrá reclamarla ni impugnar la existencia del contrato de compraventa.
- Evita problemas en las sucesivas transmisiones de la casa recién comprada.
- El registro también incluye información sobre todas las cargas (hipotecas, deudas…) que soporta la vivienda, por lo que es un trámite que favorece la transparencia.
