No todas las hipotecas son iguales, ni tienen la misma finalidad. Además de las tradicionales, las hay destinadas a financiar a las personas que tengan pensando adquirir una casa que esté todavía en construcción, o las llamadas «autopromotor», dirigidas a quienes construyen o rehabilitan la propia vivienda. Son pocos los bancos y cajas de ahorros que las incluyen en su propuesta hipotecaria, ya que se trata de préstamos de larga vida -de entre 35 y 50 años de plazo de amortización- que financian la totalidad o gran parte de la nueva vivienda, y con condiciones especiales.
Hipotecas «autopromotor»
Una de las modalidades que contempla el mercado crediticio nacional son las hipotecas llamadas «autopromotor», con las que no sólo se financia la construcción sino las reformas inmobiliarias:
- Caja Murcia:
La «Hipoteca Autopromotor» está destinada a la construcción o rehabilitación inmobiliaria. Tiene dos periodos: para la fase de construcción en la que la disposición del capital se efectuará mediante certificaciones de obra, conforme vaya avanzando el proyecto. Durante esta etapa se puede disponer de carencia de capital y pagar sólo los intereses.
La otra fase es la de amortización, tras la finalización de la obra. Se inicia el periodo de devolución del préstamo mediante cuotas mensuales de capital e intereses. Se puede elegir entre interés variable, fijo o mixto por un importe de hasta el 80% del valor de tasación.
- Caja Madrid:
El «Préstamo Autopromotor» se dirige a quien desea construir o rehabilitar su propia casa. El titular dispone de hasta tres años para construir la vivienda, periodo durante el cual irá recibiendo financiación según vaya realizando la obra. Una vez terminada, dispondrá de hasta 20 años para amortizar su préstamo. El importe alcanza el 85% del valor de la inversión, incluida la adquisición de solar. El tipo de interés puede ser fijo o variable. En este último caso, durante el periodo de desembolso el tipo de interés será fijo y a partir del desembolso total por la finalización de la obra se revisará en función de la evolución de los índices oficiales (Euribor, hipotecario, cajas o bancos, CECA…) más un diferencial. Por lo que respecta al sistema de amortización, en la fase de desembolso (hasta la finalización de la obra) sólo se abonarán los intereses sobre el capital dispuesto; una vez terminada la vivienda, la amortización del préstamo se realizará en cuotas constantes comprensivas de capital e intereses.
- BBK:
El préstamo «Construcción de Vivienda Propia» permite financiar hasta el 100% del valor de tasación en un plazo máximo de 50 años. Cuenta con una sistema de amortización que puede elegir el suscriptor: cuota constante, cuota creciente, o incluso libre amortización, lo que constituye su principal aportación. Tiene una comisión anticipada del 1%, aunque está exenta de comisiones en concepto de estudio.
- Banesto:
En la «Hipoteca Autoconstrucción» el importe se entrega en varias disposiciones, a medida que se van efectuando las obras e incrementa su valor. Al entregarse el dinero conforme se efectúan las obras, sólo se pagan intereses por el dinero del que se ha dispuesto, no por el importe total del préstamo. Es una hipoteca exenta de cuotas de amortización y cuenta con todas las modalidades financieras: a tipo variable, mixto o fijo… y bonificada, que permite un ahorro de 0,25 puntos.
- BBVA:
Su «Hipoteca para Autopromotor» permite financiar al titular su propia vivienda, beneficiándose de un esquema flexible con el que disponer del dinero necesario en cada momento del proyecto. La operación consta de un periodo de carencia de hasta 24 meses, durante el cual se abonan periódicamente los intereses correspondientes a las cantidades de que se haya dispuesto. Una vez terminada la obra y dispuesto del préstamo en su totalidad, se inicia el periodo de amortización. En los casos de interés a tipo variable, a partir de la segunda revisión en periodo de amortización, el titular puede elegir la cuota que pagará cada año (aumentar o reducir el plazo del préstamo), así como aplazar el pago de hasta dos cuotas al año.
Financiar la vivienda en construcción
- BBK: la hipoteca «Vivienda en construcción» está destinada a quienes quieran comprar una casa que todavía se encuentra en fase de construcción, con un tipo de interés inicial personalizado, y el resto en función de la vinculación de las personas solicitantes y del porcentaje sobre la tasación de la vivienda.
- Caixa Galicia: la «On Hipoteca Construcción» financia la nueva vivienda. Se puede ir disponiendo del dinero conforme avance la construcción del inmueble. Su principal aportación es que no tiene comisiones, aunque se aplica un tipo de interés equivalente al Euribor + 0,49% por un periodo máximo de 35 años (en los dos primeros sólo se pagan los intereses). Sólo se puede contratar a través de Internet por un importe mínimo de 100.000 euros, y con una domiciliación de ingresos mensuales superiores o iguales a 1.500 euros en una cuenta de la entidad gallega.
Las diferencias con las hipotecas tradicionales
Sus diferencias con respecto a las hipotecas tradicionales radican en puntos muy concretos:
Entre las hipotecas destinadas a cubrir necesidades específicas pueden encontrarse también las que financian la compra de viviendas unifamiliares en construcción, como la diseñada por el Santander. Según la entidad, inicialmente se establece un plan de disposiciones del préstamo, que coincide con las certificaciones de avance de la obra hasta su completa terminación. Durante la fase de construcción, el titular de la hipoteca puede disfrutar de un periodo de carencia, con lo que sólo pagará intereses. El periodo de amortización comenzará al finalizar este intervalo de gracia.
Como en otros productos de similares características, la financiación máxima alcanza el 80% del valor de tasación durante un plazo máximo de 30 años, en el que se aplica un tipo de interés del 6,15% durante el primer año. Posteriormente se referencia al Euribor + 0,90%, con un periodo de carencia máximo de dos años.
