La cultura del alquiler ha cuajado por fin en España. La tradición arraigada de comprar una vivienda, tan diferente de las costumbres de los países vecinos, había relegado esta opción a un mercado minoritario. Hace apenas dos años, el porcentaje de propietarios superaba en varios puntos la media europea. Pero un día la burbuja se desinfló y lo que antes era una opción inmobiliaria más propia de estudiantes, inmigrantes y familias con rentas bajas, se ha convertido en una salida forzosa con la que intentar esquivar la crisis. La necesidad de obtener liquidez ha impulsado la fórmula del arrendamiento para los inmuebles, de segunda mano o de nueva construcción, que no encuentran compradores en el mercado. El parque de viviendas de alquiler alcanza dimensiones antes desconocidas. El número de hogares que accedieron en 2008 a este régimen se incrementó un 18,3%. El total de inmuebles arrendados se eleva a 2.208.539, el 13,2% del total, dos puntos más que en 2007. Sin embargo, los propietarios desean encontrar un buen inquilino, por lo que deben fijarse en determinados aspectos que facilitarán la selección.
Cobrar a tiempo no es suficiente
Alquilar una propiedad genera ciertos temores. No cobrar la renta con puntualidad u obtener un capital inferior al previsto son los más presentes en el propietario. Hace años, los inquilinos más deseados eran los funcionarios y el personal de banca que por motivos profesionales (rotaciones y traslados) debían vivir de alquiler. ¿Por qué? Por la seguridad de cobro. El presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, Óscar Martínez Solozábal, les describe como «buenos pagadores».
Pero la situación ha cambiado. En la búsqueda del inquilino perfecto hay un nuevo parámetro que ha escalado posiciones en la lista de exigencias de los propietarios. Se ha situado, incluso, por encima del deseo de conseguir una buena renta. Ahora se valora, en primer lugar, el cuidado del inmueble. El temor al estado en el que los inquilinos dejarán el piso tras su marcha se agrava si el arrendador ha vivido en él o desea hacerlo en el futuro, una vez vencido el contrato de alquiler.
Fianza y seguro de alquiler
Para aliviar el miedo frente a inquilinos que no cumplen sus obligaciones, o que lo hacen de manera indebida, el propietario cuenta con dos instrumentos fundamentales: la fianza y el seguro de alquiler.
El número de hogares que accedió en 2008 a una vivienda en alquiler se incrementó un 18,3%
La primera, de obligado cumplimiento según dicta la Ley de Arrendamientos Urbanos, ha de ser equivalente a una mensualidad de renta, si el inmueble se alquila para uso de vivienda, y de dos mensualidades, cuando tenga una utilización comercial. Durante la vigencia del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización, pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el propietario podrá exigir que la fianza se incremente o disminuya hasta ajustarse a la renta vigente. Su objetivo es cubrir los posibles daños materiales en la vivienda. Si al término del contrato el propietario la revisa y descubre que los electrodomésticos están deteriorados o aprecia desperfectos en puertas o en cualquier otro elemento del inmueble, está en su derecho de no reembolsar la fianza.
La Ley de Arrendamientos Urbanos dispone, además, que ambas partes pueden pactar cualquier otra garantía adicional que se considere oportuna. Una de ellas es el contrato de un seguro de alquiler. La cobertura de este tipo de pólizas, que gestionan los propietarios, incluye una garantía de cobro de hasta 12 mensualidades impagadas, la compensación por vandalismo o deterioro del inmueble y la cobertura de los gastos de un abogado, si el titular de la póliza lo requiere. Este seguro es una herramienta imprescindible en algunos casos. No obtante, antes de contratarlo, conviene conocer el precio, las coberturas y los límites. En líneas generales, oscila entre el 4% y el 5% del coste anual de las rentas del inmueble.
Aval bancario: hay que renovarlo
Hasta hace poco, apenas los propietarios de Madrid y Barcelona exigían la presentación de un aval bancario. Hoy en día, sin embargo, se ha convertido en una cláusula más del contrato de alquiler. Su objetivo es similar al de la fianza, pero ambas fórmulas son diferentes en la forma. El aval protege frente a los impagos, aunque también se emplea para cubrir los posibles daños en el piso.
Fianza, aval bancario y seguros de alquiler protegen al propietario frente al inquilino que no cumple las obligaciones pactadas
Esta medida no agrada demasiado a los inquilinos, ya que para otorgar el aval -el total de las rentas anuales- el banco exige retener esta misma cantidad en la cuenta, sin posibilidad de disponer de ella. Además, supone un coste para el inquilino, que debe pagar varias tarifas en concepto de comisiones por el estudio de la solicitud, la apertura y el riesgo que asume la entidad.
Muchos propietarios desconocen que, al igual que otras pólizas de seguros como las del hogar o del coche, el aval bancario debe renovarse pasado un año o una vez concluido el periodo por el que se haya firmado. De lo contrario, las garantías se esfuman al vencimiento del plazo.
La elección del inquilino requiere considerar con antelación ciertos aspectos. Los más destacados son:
- Cuando se publique un anuncio, éste debe dar a conocer las características de la casa, la ubicación y la renta mensual, además de las condiciones del contrato.
- Se puede acotar la búsqueda a partir de ciertos criterios: las familias con hijos mayores o sin animales, en general, cuidan mejor la casa; un trabajo estable, solvente o con contrato indefinido, suele ser garantía de pago.
- En lugar de recurrir al aval bancario, el propietario puede acudir a la entidad con la que opera el inquilino e interesarse por su reputación pagadora.
- Los informes de caseros anteriores son otra opción, pero hay que manejar esta información con cuidado. Las referencias sobre el candidato pueden esconder su interés por “librarse” de él.
