Destinadas a vacaciones y fines de semana, o como forma alternativa de inversión, las segundas viviendas tienen una forma específica de financiación. Hasta hace poco, estas hipotecas se concedían en condiciones menos ventajosas que las ofertadas para la compra de primera vivienda respecto a porcentajes de financiación, plazos de amortización y tipo de interés. Las cosas han variado y la tendencia general es ofrecerlas a un porcentaje de financiación del 80% del valor de tasación -alguna alcanza incluso el 100%-, aunque el plazo de amortización es menor y en la mayoría de los casos no supera los 25 años.
Préstamos especializados
El préstamo para una segunda vivienda tiene sello propio. Además de contar con un plazo de amortización más corto y, en muchas ocasiones, de una financiación que sólo alcanza hasta el 80% de la tasación, cabe la posibilidad de que se exija que los demandantes dispongan de unos ingresos mínimos de 1.500 euros al mes. Otro aspecto que distingue a estos préstamos hipotecarios es que las garantías que solicitan las entidades son menos severas, ya que en estos casos los demandantes pueden avalar su nueva casa -además de con su solvencia personal- también con su vivienda en propiedad. Y en algunos casos, hay una modalidad para españoles y otra para extranjeros residentes en España, que difieren en cuanto a los plazos y la financiación máxima que se obtiene.
La segunda hipoteca es, por regla general, más cara. Y debe ser amortizada en un tiempo más breve (entre 10 y 25 años de media). Un dato más: la compra de la segunda vivienda no tiene ninguna desgravación ni ventaja fiscal, circunstancia que deben tener en cuenta quienes deseen adquirir la vivienda como inversión.
Este tipo de préstamos tiene un peor tratamiento fiscal al no contemplar ninguna desgravación
La oferta de hipotecas para la adquisición de este tipo de residencia no es tan amplia como la dirigida a la compra de la primera vivienda, autoconstrucción o para determinados segmentos sociales (jóvenes, sobre todo), pero es posible encontrar bancos y cajas que las comercializan. En general, la cuantía es del 80% del valor de tasación, y los plazos máximos de amortización son de 25 años (baja a 20 años -y financian sólo el 70%- en el caso de la “Superhipoteca Segunda Residencia” de Banco Santander, si los solicitantes son extranjeros que viven de manera permanente en España). No obstante, la financiación puede alcanzar el 100%, como en el crédito ofrecido por Oficina Directa para adquirir una segunda casa. Pero la vivienda habitual (hasta el 80% de su valor de tasación) actúa como garantía, y si fuese insuficiente, también la vivienda que se compra (hasta el 60% de su valor de tasación). En los casos en que la vivienda habitual esté también hipotecada la entidad emisora da la oportunidad de refinanciarla en mejores condiciones.
Es habitual es que para poder suscribir este tipo de hipoteca se exija domiciliar los ingresos mensuales y, al menos, dos recibos domésticos. Hay entidades que exigen demostrar unos ingresos mínimos de 1.500 euros en la cuenta incluida en el paquete de la hipoteca. Los tipos de interés varían en los distintos productos. Mientras algunos como el de Oficina Directa aplica un tipo de interés referenciado al Euribor más 0,39%, en otras entidades como Caixa Galicia llega al 2,54%.
Hipotecas adaptadas
Con el fin de adquirir una segunda vivienda también es posible acogerse a otra modalidad crediticia: contratar una hipoteca tradicional adaptándola a las especiales circunstancias de este tipo de compra. La financiación, en estos casos, es menor y alcanza como máximo el 70% del valor de tasación, como en la ‘Hipoteca Libre’ de Caja Madrid. También se puede dar el caso de que el préstamo hipotecario tenga un interés fijo durante un máximo de cinco años y el resto del plazo se firme a interés variable vinculado al Euribor. Es el caso de la ‘Hipoteca Mixta’ de Bankinter que, entre sus ventajas, destaca la ausencia de comisión de apertura. A cambio, hay numerosas compensaciones por desistimiento: de amortización parcial, total y subrogación a otra entidad (0,5%) los primeros cinco años, y del 0,25% para el resto del plazo.
Los propietarios de un terreno que deseen construir en él su propia vivienda también pueden disponer de una hipoteca específica. Financia hasta el 80% del valor total del proyecto y tiene un plazo de amortización máximo de 30 años.
No es la única novedad, pues en el mercado hay también otra modalidad hipotecaria dirigida a jubilados mayores de 65 años con una vivienda en propiedad. El producto, denominado ‘Tercera Edad’, funciona como una hipoteca inversa que permite obtener unos ingresos extra a cambio de la vivienda sin perder la propiedad de la misma. Una vez que la persona fallece, los familiares no tienen por qué perder la casa ya que pueden devolver la cantidad prestada, venderla o refinanciarla.
