Son muchos los analistas que prevén que los tipos de interés oficiales continuarán bajos durante un tiempo razonable, al menos hasta 2011. La crisis de deuda que vive Europa y la dudosa disciplina fiscal de algunos de sus principales miembros auguran un tiempo de turbulencias en los mercados y de demora en la recuperación económica, que podría obligar al Banco Central Europeo a retrasar la puesta en marcha de un cambio en su política monetaria. Hoy, los tipos oficiales están situados en el 1%. No obstante, el Euribor, el índice al que están referenciadas más de un 80% de las hipotecas en España, ha empezado a subir en las últimas sesiones. El indicador se mueve en función del tipo director (oficial), pero su comportamiento también depende de las tensiones de crédito del mercado. Cuando hay turbulencias se tensa, como ocurre ahora. Por tanto, puede ser el momento de valorar las hipotecas a tipo fijo. Cuando se intuye que los tipos de interés variable comenzarán a elevarse, es cuando resulta más interesante suscribir un préstamo a tipo fijo. Pese a que las entidades aún son reacias a concederlos, en los últimos meses han abaratado su oferta de hipotecas con interés fijo. Es habitual que estos productos los contraten a pocos años clientes con perfiles claros de solvencia.
Tipos medios
Imagen: Susan
Contratar una hipoteca a tipo fijo supone asumir que éste se pagará algo más elevado que en los préstamos referenciados a tipo variable. De media, estas últimas se comercializan hoy al 2,2% durante el primer año y a un interés igual al Euribor más un diferencial medio del 0,65% durante el periodo restante. Si se tiene en cuenta que el índice de referencia se sitúa en el 1,27%, los tipos medios rondan el 2% (en muchos casos pueden ser bastante más bajos). Las hipotecas a tipo fijo, en cambio, se comercializan con intereses que parten del 4,4% y llegan hasta el 6%. De media, tienen tipos del 5,5%.
La diferencia es sustancial por lo que, por precio, la mayoría de los compradores se plantean la suscripción de una hipoteca a interés variable. Un préstamo a 30 años para financiar 150.000 euros supone abonar una cuota media de 554,43 euros (con un tipo hipotético al 2%, en un préstamo a interés variable) o de 805,23 euros (si se aplica un tipo del 5%, en una hipoteca fija). De entrada, si se piensa en el corto plazo, resulta más beneficioso contratar una hipoteca a tipo variable. No obstante, conviene adoptar una visión a largo plazo, y pensar que los tipos medios que se abonarán no tienen nada que ver con el tipo inicial. Si se suscriben cuando el Euribor está en mínimos (como es el caso actual), conviene pensar que el interés medio que se abonará por todo el préstamo será superior. Hay que valorar también las posibilidades para amortizar de modo anticipado el crédito y cancelarlo antes de tiempo, lo que reduciría el plazo y el pago de intereses.
La situación idónea es suscribir las hipotecas a plazo fijo cuando el Euribor comienza su escalada
Con una visión a largo plazo sí tiene sentido plantearse la suscripción de un préstamo a tipo fijo ya que se estima que, con el paso de los años, la cuota en un préstamo variable subirá (sobre todo si parte de tipos en mínimos históricos) para aproximarse o incluso superar a la aplicada con una hipoteca a tipo fijo.
Ante la incipiente subida del Euribor, éste puede ser un buen momento para contratar una hipoteca a tipo fijo. Por lo general, las suscripciones de estos préstamos se elevan cuando el Euribor ya lleva bastantes meses o años de subidas, lo que tira también al alza del tipo de las hipotecas fijas. La situación idónea es firmarlas cuando el Euribor o los otros índices a los que están referenciadas las variables comienzan su escalada. Eso permite firmar un tipo de interés fijo asumible y muy competitivo, en cuanto se confirma la prolongación de las subidas en los tipos variables.
¿A quién interesan?
Las hipotecas a tipo de interés fijo van dirigidas a un perfil de cliente muy concreto: personas con ingresos medio-altos, muy conservadoras (que no son capaces de aguantar los sobresaltos que pueden generar los tipos de interés) y casi siempre propietarias de una primera vivienda sin cargas. Las personas que manifiestan una preocupación importante por la evolución futura de los tipos de interés son las más propensas a suscribir este producto. La edad de sus suscriptores también supera la media. Por lo general, quienes contratan una hipoteca a tipo fijo rondan los 40 años.
La modalidad a tipo fijo es una solución idónea para todos los clientes que deseen establecer un gasto financiero para toda la vida de la financiación sin tener que preocuparse de los riesgos que comporta la variación del Euribor. Esta modalidad hipotecaria permite conocer la cantidad que se va a pagar cada mes y hacer una mejor planificación económica.
Estos productos exigen mucha menos vinculación con la entidad que los préstamos a interés variable
Es apropiada para viviendas de un valor no muy elevado ya que, de no ser así, al tener un plazo inferior al de las hipotecas a tipo variable, la cuota resultaría bastante elevada. Lo habitual es que suscriban hipotecas a tipo fijo personas que abordan la compra de una segunda vivienda en la playa, cuya cuantía está bastante por debajo del coste medio de un inmueble para uso habitual. Los planes medios de suscripción de estas hipotecas oscilan entre 10 y 15 años, frente a los 25 de los de interés variable.
Menos vinculación
Otra de las características positivas de estos productos es que exigen mucha menos vinculación que los préstamos a interés variable. Por lo general, no requieren ni siquiera la domiciliación de nómina ni de recibos (una condición básica en la mayoría de los préstamos referenciados al Euribor). En algunos casos, solicitan la suscripción de un seguro de hogar, aunque es habitual dar libertad al cliente para decidir con qué entidad quiere formalizarlo.
La oferta actual
Las hipotecas a tipo fijo carecen de una promoción publicitaria tan amplia como las variables por parte de las entidades financieras. No obstante, todos los bancos y cajas de ahorros cuentan con un producto de este tipo para ofrecer a sus clientes. Además, en la situación actual, un cliente con un buen perfil de solvencia puede negociar con su banco condiciones competitivas en este tipo de préstamos. En cuanto a las ofertas más interesantes del momento figuran las siguientes:
Barclays: además de contar con competitivas ofertas a interés variable, comercializa la Hipoteca Fija, con distintos tipos de interés, en función del plazo de amortización elegido. De uno a 15 años tiene un tipo de interés del 4,35%. De 16 a 26 años aplica un 4,45% y a 30 años, un 4,40%. La entidad concede esta hipoteca por importes de hasta el 80% del valor de la vivienda.
La comisión de apertura es del 1%. La comisión por cancelación total anticipada es del 0,50% durante los cinco primeros años de vida del préstamo y del 0,25%, los restantes. Una de las cláusulas más peculiares es una compensación por riesgo de tipo de interés del 2%.
Activobank: la filial de Internet de Banco Sabadell cuenta con la Hipoteca Activa Fija, a un plazo máximo de amortización de 30 años y con un tipo de interés que parte del 4,65%. Financia hasta el 80% para primera vivienda (70% en caso de segunda residencia) del menor valor entre el valor de tasación y el de compra. Exige la suscripción de un seguro de hogar.
Bancaja comercializa a través de su web tubancaja.es Tuhipotecafija, a un interés medio del 5,54%. El tipo aplicado varía en función del periodo de amortización elegido: hasta 15 años aplica un interés nominal del 5,40% nominal; a más de 15 y hasta 20 años, un 5,50% nominal; a más de 20 y hasta 25 años aplica un 5,70% nominal, y a más de 25 y hasta 30 años (plazo máximo), un 5,80% nominal. Carece de comisión de apertura y de subrogación. El importe que se solicita debe ser superior a 150.000 euros. Financia hasta un 80% del valor de tasación de la vivienda (si es primera vivienda) o 70% si es segunda residencia. Permite una carencia de hasta cinco años.
Caja Navarra: tiene la Hipoteca a Tipo Fijo, a un interés que parte del 5,25% y un plazo máximo de 25 años. Aplica una comisión de apertura mínima del 0,75% y se puede negociar una carencia máxima de tres años.
Las incertidumbres financieras (tensiones en los mercados de crédito, nueva regulación bancaria, caídas bursátiles) hacen difícil predecir cuál será el comportamiento de los tipos de interés a corto y medio plazo.
En principio, todo apunta a que las continuas tensiones en el mercado interbancario y el incremento de la prima de riesgo en España, que supera los 200 puntos básicos, impulsan el alza del Euribor, que ya supera el 1,27% (frente a su mínimo histórico fijado en el 1,22% a cierre de abril). Los analistas prevén que el índice mantendrá un comportamiento muy inestable en los próximos meses como consecuencia de la situación del mercado de la deuda.
