La acumulación de pisos en manos de los bancos ha configurado un mercado inmobiliario paralelo, con precios y condiciones de crédito más ventajosos para los inmuebles propiedad de las entidades. La falta de liquidez y una tasa de morosidad superior al 5% han incrementado las denegaciones de hipotecas y endurecido las condiciones para poder acceder a viviendas de promotores inmobiliarios y particulares. En cambio, las entidades bancarias ofrecen las suyas con hipotecas hasta un 30% más baratas. Hay más beneficios diferenciales: exención de pago de intereses, capital y comisiones por largos periodos de tiempo inicial, y financiación del 100% del valor de la vivienda incluso en los segmentos considerados de mayor riesgo tras la crisis. La tendencia comenzó en 2008, cuando se ofrecieron los pisos a empleados y clientes preferentes; hoy está consolidada para el público general a través de inmobiliarias asociadas y portales propios.
Condiciones ventajosas
Los dos últimos años han estado marcados por la escasez de nuevas ofertas inmobiliarias y un endurecimiento de las condiciones y de la solvencia exigida por las entidades de crédito. Pero hoy pueden verse las primeras señales de reactivación del mercado inmobiliario, al menos en lo referente a las ofertas hipotecarias. Si bien el Euribor cerró junio de 2010 al alza por tercer mes consecutivo (1,281%), algo que coloca al índice que referencia la mayoría de las hipotecas españolas en 1,347% de media en lo que va de año, los diferenciales que aplican bancos y cajas comienzan a alejarse del 1%. En este contexto, y aunque poco uniformes, las ofertas empiezan a intentar captar clientes con un interés de Euribor +0,35% ó +0,40%.
Para inmuebles ajenos a las entidades la financiación apenas alcanza el 80% del valor de la vivienda
Más que diferenciales competitivos, uno de los fenómenos que más contribuye a poder conseguir de nuevo una hipoteca son las bolsas inmobiliarias de que disponen bancos y cajas. Esta acumulación de pisos permite acceder a la financiación del 100% de la vivienda, algo que no sucede en la oferta crediticia estándar para los inmuebles ajenos a las entidades. De hecho, el monto de financiación ha sido una de las variables de ajuste de la banca para endurecer el crédito, y hasta el momento la cifra que ofrecen apenas alcanza el 80% del valor de la vivienda en la mayoría de los casos.
Los más de 300.000 millones de euros que adeuda el sector de la construcción a los bancos han sido un factor determinante en la adquisición de propiedades por parte de estos y en la creación de un «mercado paralelo de crédito» que ablanda las condiciones para estas propiedades. Las entidades han desempolvado sus antiguos departamentos inmobiliarios o desarrollado nuevos, para encarar la liquidación de un abultado stock de viviendas que le resulta perjudicial para sus cuentas de resultados.
Oferta variada y al 100%
Aunque una parte importante de esas propiedades son solares urbanos, la oferta es variada e incluye oficinas, centros comerciales y naves industriales que los bancos están en condiciones de vender a un menor precio. Por citar un ejemplo, Santander ha sido uno de los pioneros en esto de las «rebajas inmobiliarias de la banca»: a principios de 2009 su sociedad Altamira Real Estate, especializada en la comercialización de promociones residenciales, dispuso en el mercado unas 1.100 viviendas de obra nueva repartidas por toda España con descuentos de hasta el 25% sobre el precio de mercado.
Hoy se puede afirmar que la banca cobra un 30% más baratas las hipotecas, para deshacerse de su abultada cartera de inmuebles. Las primeras estimaciones de 2010 realizadas por consultoras especializadas en el mercado inmobiliario sobre la base de datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) aseguran que ya para el tercer trimestre de 2009 la banca cobraba un interés del 2,5% a sus pisos frente al 5% de media aplicado a propiedades inmobiliarias ajenas.
Ya en 2009 la banca cobraba un interés del 2,5% a sus pisos frente al 5% de media aplicado a propiedades inmobiliarias ajenas
Pero más allá de las condiciones de acceso a los créditos y el diferencial sobre el Euribor que apliquen (establecidos por cada entidad según el perfil y solvencia del cliente), o incluso del menor precio que puedan tener estas viviendas, lo atractivo de los portales y divisiones inmobiliarias de bancos y cajas es que brindan el 100% de financiación para sus propiedades, incluso para los segmentos de clientes de mayor riesgo, como los jóvenes o los extranjeros. A ello hay que añadir beneficios como la exención de pago de intereses, capital y comisiones por largos períodos de tiempo inicial. Las ofertas de este tipo comprenden a más de 50 entidades. Algunas de ellas son las siguientes:
Bankinter: financia el 100% del valor si se adquiere el inmueble a través del portal inmobiliario de la entidad, siempre y cuando el valor de tasación sea superior a 300.000 euros. El tipo de interés es mixto: 2,25% el primer año y Euribor +0,35% el resto. Requiere la contratación de tres productos (seguro de hogar, de vida, y domiciliación de nómina). No tiene comisiones de apertura ni compensaciones por desistimiento, y el plazo de amortización es de 40 años para clientes menores de 35 años.
Caja España: la hipoteca t-enteras financia hasta el 100%, con un importe límite de 350.000 euros hasta en 40 años con dos años de carencia de amortización. Se puede contratar sólo por Internet y no tiene comisiones de apertura y cierre. El tipo de interés que aplica es de Euribor +0,25%, con revisión anual.
Caixa Sabadell: para viviendas de su portal inmobiliario, ofrece hasta un 100% de financiación sin comisiones de apertura, estudio ni desistimiento. Aplica un tipo de interés mixto: los tres primeros años, fijo de 2,25%. El resto de la vida del préstamo, Euribor +0,40%.
Caja Mediterráneo (CAM): financia hasta el 100% en 40 años a través de su portal inmobiliario, con un tipo de interés variable referenciado al Euríbor. Primer año: Euribor +0,90%; resto: Euribor +0,40%. Requiere, como contrapartida, la vinculación a una serie de productos, como seguro de vida, de hogar y domiciliación de nómina o pensión. Tiene una comisión de apertura de 0,35% y no aplica la de estudio.
Las búsquedas deben realizarse a través de los portales inmobiliarios de las entidades, como Cajainmobiliaria de Caja Granada, Enobranueva de Cajastur, Bolsa Inmobiliaria de de Caja Vital Kutxa, Inmuebles DB de Deutsche Bank o Quermes de Caja Sur, por citar algunos. Para visitar los inmuebles hay que concertar cita con las entidades, que en algunos casos -y de no contar con una división de negocio propia para vender sus pisos- cuentan con la colaboración de inmobiliarias para mostrarlos en todo el territorio nacional. La formalización de una oferta en caso de interés tras la visita se realiza enviando un sencillo formulario por correo, disponible en la página web de la entidad en cuestión.
¿Qué explica que los bancos decidan vender los pisos a menor precio, en lugar de sacarles el máximo beneficio posible? Ser el principal acreedor de las inmobiliarias ha permitido al sector bancario quedarse con los pisos a muy buen precio, con descuentos de más del 15% sobre el precio que los deudores habían pagado. Por ello, tienen un amplio margen de maniobra para vender, antes de que el precio de la vivienda alcance su nivel más bajo.
Además, el alto endeudamiento de las familias ha cortado el flujo de ingresos que la banca había logrado con sus préstamos durante el boom inmobiliario. La política de recuperar las propiedades ha servido hasta el momento a las entidades para no ejecutar las hipotecas o acudir a concursos de acreedores en largos procesos judiciales que se ven reflejados en sus cuentas de resultados.
Lo que ha sostenido esta política ha sido la teoría de que resulta mejor prevenir que curar: quedarse con los pisos para evitar incrementar los índices de morosidad y el “desbalance” en sus cuentas de resultados. Porque cuanto mayor sea el índice de morosidad, más elevadas deben ser sus provisiones (un porcentaje extraído de su ganancia para cubrir el riesgo de impago).
Pero la conveniencia de quedarse con los pisos ha dejado de ser tal: el Banco de España (BDE) exige a las entidades que eleven esas provisiones para evitar el riesgo financiero que implica tan elevada cantidad de activos colocados en ladrillo a causa de la posible depreciación del valor de las propiedades. El BDE ya obligaba a las entidades a doblar sus provisiones desde hace más de 12 meses, cuando las pasó del 10% al 20% del valor de tasación. Ahora estudia exigir el 30% en ese concepto para los pisos que lleven más de dos años en el balance, lo que explica la carrera por vender y abre el camino a nuevas oportunidades de crédito para los consumidores finales.
