De todos los productos que los bancos asocian a sus ofertas de créditos hipotecarios (seguros, planes de pensión, domiciliaciones o tarjetas), es habitual pensar que los seguros son un requisito exigible por ley para la concesión del crédito. Sin embargo, la Ley Hipotecaria solo pone como condición contratar un seguro de hogar que ofrezca la cobertura básica contra inundación, incendio o terremoto.
¿Seguro obligatorio?
La firma de una hipoteca es, para las entidades financieras, un momento propicio para realizar la mayor cantidad de negocios posibles con el cliente. Por ello, en sus ofertas asocian la aprobación de un crédito que tenga una determinada tasa de interés, plazo de amortización, etc., a la contratación de otros productos.
Los seguros pueden dejar atado al cliente a un producto caro e innecesario
Los menos nocivos desde el punto de vista del riesgo en que puede verse envuelto el cliente son las domiciliaciones de recibos bancarios y nóminas o la adquisición de alguna tarjeta de crédito o débito. Aunque habrá que mirar muy bien los costes finales en estos casos, este tipo de productos pueden resultar más asumibles por su utilidad y por la comodidad de operar con un solo banco.
No ocurre lo mismo con los seguros, que pueden dejar atado al cliente a un producto caro e innecesario desde el punto de vista de las condiciones legales de acceso al crédito.
Seguro contra incendios, obligatorio
Según la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario y las normas que la desarrollan, el único seguro obligatorio para suscribir una hipoteca es el de incendios. Esto quiere decir que la entidad que otorga el crédito debe exigir que el hipotecado demuestre la adquisición de un seguro de este tipo sobre la vivienda hipotecada, pero esto no le concede el derecho de obligar a su cliente a adquirir dicho seguro en la propia entidad o en alguna aseguradora asociada.
La cobertura a la que hace referencia la ley impone el resguardo de este seguro sobre el continente, esto es sobre la casa, sin necesidad de incluir ni suelo, ni contenido. El importe del seguro que se contrate se calculará sobre la base del «valor a efectos del seguro» que consta en la tasación.
La obligatoriedad del seguro de daños viene impuesta por dotar de seguridad al cliente, pero también por la propia necesidad de las entidades financieras de utilizar estos préstamos y créditos hipotecarios como cobertura de los bonos hipotecarios emitidos por ellas. De esta manera, los riesgos mínimos que deben estar cubiertos son el de incendio y explosión, y el de contingencias naturales como tormentas o terremotos.
Renunciar a los seguros innecesarios
Es frecuente creer que el seguro del hogar y el de vida son los obligatorios al contratar el crédito hipotecario. Lo mismo puede suceder con los seguros que dicen proteger al cliente de la subida del euríbor. Pero en uno y otro caso, siempre es posible renunciar a los seguros contratados «por error» si se comprueba desconocimiento o engaño por parte de la entidad. El trámite será sencillo en función de que en la oferta esté vinculado el tipo de interés.
Sí es legal por parte de las entidades financieras bonificar el tipo de interés de acuerdo a los productos adicionales contratados. En la escritura se estipulan una serie de descuentos en el diferencial aplicado asociados a estos productos. De esta manera, una hipoteca a euríbor más el 1% se puede quedar en euríbor más el 0,75% si, entre otros, se contrata un seguro de hogar y se domicilian la nómina y tres recibos. Estas bonificaciones constarán en la escritura de préstamo hipotecario.
Se puede renunciar a los seguros contratados «por error» si se comprueba desconocimiento o engaño por parte de la entidad
Si los seguros y demás productos vinculados funcionaron como un requisito para conceder el crédito, pero no bonifican el tipo de interés ni figuran en la escritura, podrán quitarse todos, una vez firmada esta o una vez vencida la póliza.
Ahora bien, si se bonifica el tipo de interés, por cada producto asociado que se cancele, este puede subir en la siguiente revisión de la cuota. Por tanto, si se decide cancelar un seguro de vida pactado, aumentará el tipo de interés, aunque este seguro no fuera obligatorio. En este caso, sin duda, se impone la necesidad de hacer números, para comprobar qué conviene más.
