Solo las familias en riesgo de exclusión social pueden acceder al alquiler del piso que han entregado al banco para saldar su hipoteca. A continuación se expone cómo este arrendamiento se pauta tras un proceso de reestructuración de la deuda para intentar liquidar la hipoteca y siempre que el procedimiento de ejecución no se haya iniciado. Este alquiler está disponible solo en las entidades que hayan aceptado la dación en pago y se hayan adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias. En la mayoría de los casos, el cálculo de la mensualidad da como resultado una renta inferior a 500 euros mensuales.
Bancos y cajas en España han realizado unas 350.000 ejecuciones hipotecarias entre 2007 y 2011. Las comunidades autónomas que encabezan la lista son Andalucía, con algo más de 68.000 actuaciones; seguida de Cataluña y Valencia, con más de 65.000, y Madrid, con 37.767 ejecuciones. Hasta el momento, esto implicaba la pérdida de la vivienda para las familias que no hubieran podido afrontar el pago de su hipoteca ni la reestructuración (modificación de las condiciones pactadas) de la deuda, desde el inicio de la crisis.
En la mayoría de los casos, el cálculo de la mensualidad da como resultado un alquiler inferior a 500 euros mensuales
Con las nuevas medidas acordadas entre el Gobierno español y las entidades financieras, la dación en pago (entrega del piso para saldar la deuda) y el acceso al alquiler por un tiempo ilimitado de la misma vivienda, son un derecho para familias en circunstancias de extrema vulnerabilidad económica.
Vivir de alquiler tras la reestructuración de la deuda
El nuevo procedimiento para evitar el desahucio incluye un intento de acomodar los pagos a las posibilidades de determinadas familias en riesgo de exclusión social. Una vez que se agotan las dos instancias de reestructuración, primero, y de quita de la deuda después (remisión de parte de ella), es posible saldar la hipoteca con la entrega del piso (dación). Ello obliga a la entidad a dar el piso en alquiler al hipotecado. Hasta el momento, la dación en pago -cuya aplicación ilimitada reclaman los hipotecados- solo era posible por acuerdo entre partes y no incluía la obligatoriedad de dar el piso en alquiler al antiguo propietario.
El impago de esta renta especial incluye intereses de mora del 20% por cada cuota del alquiler impagada
Esto quiere decir que el deudor hipotecario podrá permanecer un plazo mínimo de dos años como arrendatario. Lo novedoso es que el importe del alquiler no se determina por los precios de mercado, sino sobre la base de la deuda pendiente. El nuevo arrendatario deberá pagar una renta anual equivalente al 3% del importe de la deuda que le quede. Para un piso valorado en 200.000 euros, cuya deuda pendiente sea de 100.000, la renta anual será de 3.000 euros, lo que equivale a 250 euros al mes. Eso sí, el impago de esta renta especial incluye intereses de mora muy elevados, del 20% por cada cuota del alquiler impagada.
Alquiler solo para situaciones extremas
El nuevo procedimiento de reestructuración de deuda que puede terminar con el beneficio del alquiler de la vivienda está dirigido a familias dentro del umbral de exclusión. En este estado se sitúan aquellos deudores por hipotecas correspondientes a primera y única vivienda, cuya cuota hipotecaria sea superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar, en familias que carezcan de rentas derivadas del trabajo o actividades económicas.
Además, deberán carecer de otros bienes con los que hacer frente a la deuda, y estos desempleados podrán evitar el procedimiento de desahucio de sus pisos cuando su valor no supere los 200.000 euros.
Las familias en estas condiciones podrán beneficiarse de las medidas del Código de Buenas Prácticas, cuya adhesión por parte de las entidades no es obligatoria, pero que ya han manifestado alrededor del 95% de bancos y cajas. La aceptación del código implica su observación al menos por dos años.
Los pasos hacia el alquiler
Las principales novedades que introduce el Código de Buenas Prácticas son la quita en el capital de la hipoteca con problemas de pago y la dación en pago como último recurso.
- En primer lugar, los deudores que cumplan los requisitos podrán solicitar una reestructuración de su deuda hipotecaria que haga viable su pago. Ese plan deberá incluir una carencia de cuatro años en la amortización de capital, la ampliación del plazo de amortización hasta 40 años y la reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 puntos. La reestructuración será posible solo para aquellos deudores cuyo procedimiento de ejecución no se haya iniciado.
Si una vez establecida la refinanciación resulta inviable el pago de la deuda, es posible solicitar una quita en el capital pendiente de amortización. El decreto considera «inviable» cualquier reestructuración con una cuota hipotecaria superior al 60% de los ingresos de toda la unidad familiar. En este caso, la quita pueden solicitarla quienes estén en procedimiento de ejecución, siempre que no se haya anunciado la subasta.
En el caso de que estas dos etapas fracasen y el deudor vuelva a caer en impago, se podrá solicitar la dación en pago de la vivienda. Esto cancelará la deuda por completo, las responsabilidades personales del deudor y avalistas, y habilitará la permanencia en el piso bajo régimen de alquiler por al menos dos años.
