Uno de los principales problemas para las comunidades de vecinos es la existencia de morosos; propietarios que, por una u otra causa, demoran o no abonan el pago de los gastos de la comunidad. Esta situación se ha visto acrecentada con los perversos efectos de la crisis económica y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Como refleja un estudio del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, de 2009 a 2011, los impagos se dispararon un 46% y afectaron al 22% de las fincas de la región. Solo en Madrid, la deuda total pendiente de pago a las comunidades de vecinos supera los 375 millones de euros y, según diversas estimaciones, esa deuda asciende a 1.300 millones a nivel nacional. A la vista de estos datos, el siguiente artículo recuerda qué medidas pueden tomarse frente a un vecino moroso: diálogo, recursos legales diversos, acudir a la vía judicial o reclamar a través de un administrador de fincas profesional.
1. Agotar la vía del diálogo con el vecino moroso
Diplomacia.
Según los expertos, el primer paso en el momento de detectar una situación de morosidad en el pago de las cuotas de la comunidad implica agotar al máximo la vía diplomática con el deudor. Esa vía estará sujeta a las circunstancias que rodeen cada caso particular, ya que no todos los asuntos de morosidad son iguales. No es lo mismo un propietario que decide no abonar las cuotas sin justificación legal alguna, que aquel que prueba de manera contrastada su falta de recursos para hacer frente al pago de los recibos y no cuenta con antecedentes de morosidad.
Plan de pagos.
En este último supuesto, tanto los vecinos como los administradores de fincas acostumbran a mostrarse más comprensivos y brindan posibles soluciones, como pagos aplazados, establecimiento de unas cuotas con las que sufragar poco a poco la deuda… Se trata, al fin y al cabo, de dar facilidades a quien muestra voluntad en solucionar la situación. Eso sí, ese plan, aprobado por la junta de propietarios, ha de constar en acta.
2. Recursos legales para incentivar el pago de un vecino deudor
Privación del derecho de voto.
En caso de no hallar voluntad de resolución por parte del moroso, hay una serie de recursos legales a disposición de los vecinos. Los propietarios pueden privar al vecino deudor de su derecho de voto (no así de voz) en las juntas.
Visibilidad de la situación de morosidad.
Otra posible medida, dentro de la legalidad, es la de hacer visible ante la comunidad la situación de morosidad, mediante su publicidad en las citaciones a junta y en las actas. Sin embargo, la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) ha impuesto sanciones a diversas comunidades por publicar en el tablón de anuncios la relación de aquellos vecinos que adeudaban cuotas a la comunidad sin su consentimiento. El único objetivo que debe perseguirse al poner la lista en el tablón es informar a los copropietarios deudores de que se hallan en tal situación y no poner en conocimiento de terceros tal hecho.
3. El procedimiento judicial contra quien no paga
Una vez consumada la vía amistosa y, ante la imposibilidad de alcanzar acuerdo alguno con el moroso, las opciones se reducen a la presentación de acciones judiciales, en un plazo máximo de tres meses desde la fecha del acuerdo de la junta de propietarios, según establecen la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el Código Civil.
No es igual no abonar las cuotas sin justificación, que probar la falta de recursos para hacer frente al pago
El procedimiento, conocido como Petición Inicial de Proceso Monitorio, está regulado por el artículo 21 de la LPH y se incluye en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ha de presentarse ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio del deudor. O bien, si se desconoce, en el emplazamiento donde el deudor pudiera ser hallado a efectos del requerimiento de pago por el Tribunal o en el Juzgado del lugar donde se halle la finca.
Para la petición inicial no se precisa de abogado y procurador, aunque algunos expertos lo recomiendan. Además, con la reforma de la Ley 37/2011 de 10 de octubre de Medidas de Agilización Procesal, se ha eliminado el límite de 30.000 euros para acudir al procedimiento monitorio. La cantidad máxima que se puede reclamar es de 250.000 euros.
Los pasos que se deben seguir en el procedimiento monitorio son:
- El presidente o el administrador deben solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad para asegurarse de que el deudor es el propietario de la vivienda.
Convocar una junta extraordinaria con todos los propietarios (con aviso de privación de derecho del voto a los deudores), en la que se certifique y apruebe la liquidación de la deuda, la cuantía y su deudor. En el acta deben constar detalladamente los impagos.
Notificar de modo fehaciente el acta y los acuerdos adoptados a todos los propietarios y al propietario deudor (por lo general mediante carta certificada con acuse de recibo o burofax), con requerimiento de pago y un plazo para ello (20 días en los que el vecino moroso puede ponerse al corriente de sus pagos).
Cuando el deudor no recoge las notificaciones, se puede realizar a través del tablón de anuncios de la comunidad. Transcurrido un plazo de tres días, se considera realizada la notificación al deudor.
El presidente de la comunidad, autorizado por la junta, reclamará ante el juzgado la cantidad adeudada. Llegados a este punto, el deudor puede:
- Pagar en el plazo de 20 días y finalizar el pleito.
No pagar ni efectuar oposición: el juez dictará auto de ejecución contra los bienes del moroso por el importe reclamado más los intereses devengados, para lo cual se ordenará el embargo de los mismos. El vecino deudor respondería con la propiedad del piso.
Oponerse: se citará a las partes para juicio verbal, o bien, el juez dará el plazo de un mes para que presente una demanda de juicio ordinario en reclamación de la deuda.
4. Reclamar la deuda a través de un administrador de fincas
El Colegio de Administradores de Fincas y las sociedades del Programa de Lucha contra la Morosidad en Comunidades de Propietarios han firmado un convenio por el que las comunidades que cuentan con un administrador de fincas profesional podrán reclamar de forma gratuita las deudas de los vecinos morosos.
Si el deudor no recoge las notificaciones, se le puede avisar a través del tablón de anuncios de la comunidad
A petición del administrador de fincas, previo consentimiento de los vecinos, los profesionales de estas sociedades redactarán los escritos de reclamación de cantidades; enviarán la reclamación extrajudicial y realizarán el seguimiento; presentarán, en su caso, la demanda judicial o arbitral; gestionarán las incidencias y el recobro; y promoverán la ejecución de la sentencia en el proceso monitorio.
El procedimiento abarcará la asistencia letrada y los gastos de la reclamación, incluido el abogado y el procurador en todas las fases.
La regulación de las relaciones entre los copropietarios de una comunidad de vecinos está sometida a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). El artículo 9 de la citada ley establece las distintas obligaciones que deben cumplir los dueños de la vivienda. Entre ellas destacan, en función a su cuota de participación, la contribución a los gastos comunes de la comunidad (facturas de la luz, agua, portero…); los gastos que se deriven de las obras necesarias (aquellas que aseguren el sostenimiento y conservación del inmueble); y la contribución al fondo de reserva (de forma obligatoria será de al menos el 5% del último presupuesto ordinario de la comunidad).
Según el artículo 21.1 de la LPH, estas obligaciones deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la junta. Así, en el momento de iniciarse esta, los vecinos que no estén al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada podrán participar en sus deliberaciones, si bien no tendrán derecho de voto (art. 15.2 de la LPH), al haberse verificado su condición de moroso.
