Seis puntos clave de la nueva normativa de alquiler

Reforma necesaria de la normativa de alquiler

El mercado del alquiler en España tiene unas cifras muy reducidas si se compara con la media de los países europeos. En nuestro país solo un 17% de la población reside en una vivienda arrendada, frente al 83% que lo hace en un piso en propiedad, según los datos que revela Eurostat, la agencia estadística de la UE. El número de viviendas en alquiler es de 1,8 millones; otros tres millones de pisos permanecen vacíos.

Estos datos se deben, entre otros motivos, a la escasa seguridad jurídica que encuentran los propietarios cuando arrendan su vivienda y a la idea que todavía persiste en muchas personas de que alquilar es tirar el dinero; si se paga casi lo mismo por el alquiler que por la hipoteca, piensan, es mejor comprar.

Hay quien piensa que la nueva ley beneficia a los grandes poseedores de viviendas y despoja de derechos a los inquilinos

Para mitigar esta inseguridad con la que se encuentran los dueños de un piso y a la vez flexibilizar las condiciones que impone la ley a la hora de arrendar una vivienda, el Gobierno reformará la regulación del mercado del alquiler. Los cambios pivotan en torno a tres pilares: la reducción de los plazos de los contratos, la mejora de la seguridad jurídica con el fomento de la inscripción registral y la agilización de los desahucios.

Unas medidas que llegan no exentas de polémica en un momento en que muchos ciudadanos se ven obligados a dejar sus casas. Mientras que, por un lado ,se ha aplaudido la modificación, hay quien piensa que esta beneficia a los grandes poseedores de viviendas, despoja de muchos derechos a los inquilinos y favorecerá la especulación.

La nueva regulación supone modificar algunos artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y de la Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2000. Cuando entren en vigor, serán aplicables a los nuevos contratos y no a los que ya estén firmados.

1. Más flexibilidad en los contratos

En principio, la reforma fortalece la libertad de las partes para llegar a acuerdos. Lo cierto es que, en general, no benefician al inquilino, sino que le dan la opción de renunciar a algunos derechos de los que disfrutaba hasta ahora.

• Las partes podrán pactar la actualización de la renta. La cuantía que abona el inquilino al casero se renueva conforme a la subida anual del IPC. A partir de ahora, ambos tienen libertad para acordar esta actualización en el contrato.

• El inquilino podrá renunciar a su derecho de adquisición preferente. El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé que si el arrendador decide vender la vivienda, el arrendatario tiene derecho de compra preferente respecto a otras personas interesadas en adquirirla. El propietario de la casa debe comunicar al inquilino su intención de venderla y las condiciones en las que quiere hacerlo. Ante varios potenciales compradores, el arrendatario tendrá una opción preeminente de adquirir la vivienda. En el supuesto de que no reciba la notificación o esta sea incorrecta o llegue fuera de plazo, si la casa es vendida a otra persona, el arrendatario tiene derecho a subrogarse en la posición del comprador pagando el mismo precio más los gastos de la compraventa.

  Hasta ahora este derecho era irrenunciable, salvo para contratos de alquiler de más de cinco años. Aunque se hubiese firmado la renuncia, esta sería nula. Pero cuando entre en vigor la modificación de la ley, el inquilino podrá renunciar a este derecho con independencia de la duración del contrato si así lo acuerda con el propietario de la vivienda. En todo caso, si no se incluye esta renuncia, el derecho de adquisición preferente sigue vigente.

2. Reducción de plazos

La nueva normativa también incluye una reducción de los plazos que hasta ahora regían los contratos de arrendamiento.

• La denominada prórroga forzosa a la que tiene derecho el inquilino se reduce de cinco a tres años. El arrendatario tiene puede optar por prorrogar la duración de su contrato hasta los cinco años, y el arrendador debe aceptarlo. Con la nueva normativa, este periodo se reduce en dos años.

• La prórroga tácita automática se rebaja de tres años a uno. Hasta ahora, transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y, en su caso, la prórroga forzosa, el periodo de alquiler se entiende prorrogado tácitamente si las partes no señalan lo contrario. Esta medida sigue vigente pero disminuye el plazo de tres años a uno.

3. Abandonar o recuperar la vivienda

En cuanto a la posibilidad de que el arrendatario deje la vivienda con antelación o de que el propietario la recupere para residir en ella, también se introducen cambios.

• El inquilino podrá desistir de su contrato en cualquier momento, con independencia de su duración, siempre que lo comunique con un mes de antelación. En muchos casos, las circunstancias personales, familiares o laborales del arrendatario cambian, pero el contrato de alquiler le «obliga» a continuar en la vivienda.

  Si la persona que arrienda una casa se queda en el paro, deja de tener ingresos o ahorros, tiene muy difícil pagar las mensualidades. Hasta ahora, tenía que cumplir con los plazos establecidos en el contrato pues de lo contrario podía encontrarse con penalizaciones. A partir de la entrada en vigor de la reforma de la normativa, podrá dejar el piso en cualquier momento siempre y cuando lo avise con un mes de antelación. No obstante, se puede prever en el contrato una indemnización específica que cobrará el arrendador si se produce el abandono anticipado. Los beneficios para el arrendatario en este caso serán, por tanto, relativos.

• Si necesita la vivienda, el casero podrá dar por finalizado el contrato de arrendamiento, si avisa con dos meses de antelación. En estos momentos solo se puede recuperar la vivienda, en los supuestos previstos en la ley, cuando se haya pactado en el contrato. Desde ahora, el casero tendrá más facilidades para recuperar su vivienda. Cuando el propietario necesite la casa para residir él, sus familiares de primer grado o su cónyuge tras un divorcio o nulidad, podrá hacerlo sin necesidad de que esté previsto en el contrato.

4. Inscripción en el Registro de la Propiedad

Las reformas también van dirigidas a reforzar la seguridad jurídica y para ello se incentiva el registro voluntario de los contratos.

Con el objetivo de impedir que se den fraudes en la adquisición de viviendas y en la ejecución hipotecaria, la nueva ley pretende incentivar la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad. Para ello, se incrementan los efectos que tiene la inscripción de los contratos y se introducen nuevas cláusulas.

• Cuando un comprador de buena fe adquiera una vivienda cuyo contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad, estará obligado a que el arrendatario continúe en la casa con las condiciones pactadas. Es decir, los compradores de un piso que esté alquilado solo estarán obligados a mantener al inquilino si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad. Por el contrario, si no está anotado, no estarán forzados a respetar el contrato de alquiler firmado por el anterior propietario, con lo que el inquilino puede perder su derecho.

Esto incentiva a los arrendatarios a pasar por el Registro Civil. Hasta ahora, los compradores de una vivienda alquilada deben permitir que el inquilino siga en el piso al menos durante los cinco años que establece la Ley.

5. Agilización del proceso de desahucio

La inscripción del alquiler en el Registro de la Propiedad también permitirá al propietario de la vivienda desalojar a sus inquilinos de una forma más rápida en el caso de que estos no le paguen.

Pese a las reformas llevadas a cabo para agilizar los procedimientos de desahucio, los trámites siguen siendo lentos y pasa bastante tiempo desde que se produce el impago de las rentas hasta que el propietario recupera su piso. Entre otras cosas, el dueño de la vivienda debe acudir a la vía judicial y obtener una sentencia declarativa para que el impago de la renta pueda dar lugar al desahucio. Además, hasta el último momento, el inquilino puede abonar la cantidad que debe e impedir el desalojo.

Las nuevas medidas pretenden reducir al mínimo la intervención judicial. Para ello se propone, entre otras cosas, que cuando así se indique en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial. No será necesario obtener la sentencia declarativa. Esto será aplicable si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad. En el momento en que se cancele la inscripción del arrendamiento, se puede pedir la ejecución y el propietario volverá a tener su vivienda.

Además, se creará un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de 10 días se proceda al pago de la renta debida. También se van a simplificar los procedimientos judiciales para llevar a cabo los desahucios duplicando la capacidad de los juzgados.

6. Medidas fiscales

La normativa cambiará para equiparar fiscalmente a los no residentes de la Unión Europea con los residentes. Ahora no hay exenciones en el Impuesto sobre la Renta de los no residentes sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas, mientras que los residentes tienen una exención del 60% o del 100% de la renta obtenida.

Cuando entre en vigor la nueva normativa, los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas serán del 60% a todas las personas físicas no residentes y del 100% a personas físicas residentes en la UE, cuando el inquilino tenga entre 18 y 30 años y unos rendimientos del trabajo superiores al IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples referencia para la concesión de ayudas, becas, subvenciones o el subsidio de desempleo y que en 2012 se sitúa en 532,51 euros).