¿Sabía que al cambiar la hipoteca de banco con esta subrogación del préstamo es posible ahorrar? Las condiciones del mercado de hipotecas pueden variar, y si la entidad cierra las puertas a la negociación y se niega a reducir la cuota que su cliente paga, tal vez otra esté dispuesta a ofrecer mejores propuestas. A continuación se detallan los tres pasos que hay que dar para cambiar de banco la hipoteca y sacar el máximo rendimiento a la operación: iniciar la subrogación, saber cuáles son sus costes y aprender qué se puede pedir (y que no) al hacerlo.
Paso 1. ¿Cómo iniciar el cambio de banco de la hipoteca?
La subrogación de hipoteca, o el cambio de banco del préstamo de la casa, es un proceso que se puede iniciar sin ningún consentimiento explícito por parte de la entidad. Para mejorar las condiciones mediante esta modificación de acreedor de la hipoteca, lo único que el usuario bancario tendrá que hacer es presentarse en una oficina de otra entidad y pedir una oferta que mejore las condiciones actuales.
Una vez que la solicitud haya sido aceptada, debido a que la persona puede acreditar un perfil financiero suficientemente solvente y porque lleva un mínimo de tres años pagando todas las cuotas sin faltar a ninguna, el banco remitirá una oferta en un periodo máximo de siete días.
Después, el posible cliente dispondrá de 10 días para decidir si le conviene o no. Pasado este plazo, las condiciones propuestas pueden cambiar, dado que entonces la nueva entidad no tiene ninguna obligación de mantener ese acuerdo.
Si la persona da el visto bueno, aún queda un último escollo por sortear: el banco aún puede llevar a cabo una enervación de la subrogación o, lo que es lo mismo, igualar o mejorar la oferta que la competencia había hecho. Si esto tiene lugar, el cliente estará obligado a quedarse en la entidad actual, pero para ello el nuevo contrato que le presenten debe ser igual o mejor que el propuesto en el otro banco. La buena noticia es que si esto sucede, el cambio de las condiciones del contrato (conocido como novación de hipoteca) será más barato que la subrogación.
Paso 2. ¿Cuánto cuesta cambiar la hipoteca de banco?
Como cualquier otra operación bancaria, la subrogación conlleva una serie de gastos que habrá que afrontar de cara a cambiar la hipoteca de entidad, por lo que conviene meditar con antelación si en realidad el traslado puede salir rentable o no.
En primer lugar se tendrá que abonar la comisión de subrogación (si la hubiera), que puede ser de hasta un 0,50% durante los cinco primeros años y un 0,25% después, calculado sobre el capital restante de la hipoteca. En el cambio de banco también interviene un notario, cuyo arancel también vendrá determinado por el capital pendiente de amortizar. Aun así, se puede estimar un coste medio de unos 400 euros.
Puesto que la entidad de destino tiene que conocer el valor actual de la propiedad, también se tendrá que disponer de una tasación homologada y en vigor (expiran a los seis meses). La cuantía varía de entre unos 250 a 400 euros. Todo el papeleo de la operación será tramitado por una gestoría que también solicitará sus honorarios correspondientes. A pesar de que su precio no viene fijado por ley, facturan cerca de entre 200 y 500 euros por la operación.
También se tendrá que abonar cierto importe por realizar una modificación en el registro de la propiedad. Es la operación más barata que se paga durante todo este trámite, en torno a 100 euros; además, lo puede hacer la misma persona, por lo que permite cierto margen de ahorro. La diferencia de precio frente a una novación viene dada porque si el cliente se queda en el mismo banco, no tendrá que presentar una nueva tasación.
Paso 3. ¿Qué se puede (y qué no) cambiar con una subrogación?
Dado que subrogación implica un coste importante, conviene saber hasta dónde se puede llegar con las modificaciones.
En primer lugar, se podrán variar aspectos estructurales de una hipoteca, como son el diferencial que apliquen (o el tipo de interés, en el caso de las hipotecas fijas), el índice de referencia que empleen (en el caso de las hipotecas variables) o cambiar la manera en la que se compone el interés (pasar de un tipo fijo a uno variable y viceversa).
Mediante la subrogación hipotecaria también es posible realizar modificaciones como la supresión de cláusulas indeseadas, como el suelo hipotecario, o incluso variar las condiciones de vinculación, para que esta no suponga una gran carga.
No obstante, trasladar la hipoteca de banco no permite llevar a cabo todo lo que en ocasiones a la persona le gustaría. Así pues, estos son los puntos que no se podrán modificar vía cambio de entidad:
- Ampliación de capital.
- Modificación del plazo del préstamo.
- Variación de titulares de la hipoteca.
- Cambio de avalistas, tanto añadir como suprimir.
Si se quiere hacer alguna de estas modificaciones aprovechando la subrogación, primero se tendrá que cambiar de banco y luego habrá que hacer una novación para conseguir las variaciones oportunas.
