Piso de tres dormitorios en un barrio medio. Precio: 200.000 euros. La hipoteca a 30 años supondrá un desembolso mensual de unos 1.000 euros para un crédito por el 100% del importe, ya que hay que tener en cuenta los intereses. En la misma zona, el alquiler de un apartamento de características similares no supera los 600 euros. Pese a que el Euribor cerró octubre en su mínimo histórico (1,24%), el pago mensual de la hipoteca todavía constituye una carga pesada para quienes atraviesan dificultades económicas. La pérdida del empleo o de uno de los sueldos familiares son dos de los principales motivos para que los propietarios opten por poner su casa a la venta o en alquiler. Para algunas personas resulta difícil cumplir con el pago de las mensualidades en esas circunstancias. Alquilar la vivienda puede convertirse en la solución idónea para ahorrar el total o, al menos, una parte de la cuota hipotecaria sin dejar de ser propietarios. La rentabilidad que se obtenga del arriendo dependerá del precio que se fije y del lugar elegido como nueva residencia, una vez cerrado el acuerdo.
Cubrir el 70% de la hipoteca
El Euribor cerró el mes pasado en el nivel más bajo de sus diez años de vida. Esta rebaja del tipo de referencia, su octavo mínimo mensual consecutivo propiciado por la política de intereses bajos del Banco Central Europeo, reduce el precio de las hipotecas en 4.000 euros anuales de media.
Pese al descuento, hay quien no puede hacer frente a las cuotas y se plantea regresar a vivir con los padres o a casa de otro familiar. La Asociación de Expertos Inmobiliarios recomienda también compartir piso, pero mudarse a otro de alquiler puede no ser la decisión más adecuada cuando el diferencial entre cuota hipotecaria y mensualidad por arriendo es inferior a 300 euros de media. A este importe hay que sumar los gastos que acarreará la mudanza y las contingencias de dar con un mal inquilino, que no pague o que genere destrozos. Con todo, se calcula que se puede llegar a cubrir entre el 70% y el 80% de la hipoteca, rara vez más.
Analizar cada caso
La rentabilidad que se obtenga del arriendo dependerá del precio que se fije y del lugar elegido como nueva residencia
Los intereses de las hipotecas y la demora en encontrar comprador, en un mercado donde el grifo crediticio se estrecha, juegan a favor del mercado de alquiler. Cuando el préstamo ahogue a su titular, el arrendamiento puede ser eficaz. Una opción más agresiva pasa por vender o negociar una dación de pago (entregar la vivienda al banco).
No obstante, la cuota mensual es el factor decisivo. Es posible que, en ciertos casos, no compense mudarse porque sea una vía arriesgada para obtener liquidez. En una vivienda gravada con una hipoteca de 700 euros, debería encontrarse otra en alquiler que no superara los 500 para que interesara valorar esta opción. Los 200 euros de ahorro mensuales se perderían en la mudanza y en las reparaciones que puedan surgir por un mal uso del inquilino.
Otra vía más atractiva se abre cuando la nueva residencia no comporta desembolso alguno (vivir con los padres o con un familiar) o se minimiza en comparación con la hipoteca (trasladarse al extrarradio o compartir piso). En estas circunstancias, se puede conseguir un ahorro, como señala César Oteiza, director de Operaciones de Idealista.com, quien desaconseja alquilar en un contexto de rebaja de los tipos de interés, ya que disminuye el coste de financiación y la hipoteca se reduce a una tercera parte de la mensualidad.
Por el contrario, si la vivienda elegida para arrendar está en un rango de precios elevado, el mercado inmobiliario se caracteriza por una serie de particularidades favorables al alquiler. La precariedad laboral y la mentalidad compradora de la sociedad española implican una alta demanda de alquiler de pisos pequeños y escasa en viviendas amplias. Este contexto favorece que un inmueble grande, que debería costar unos 1.400 euros mensuales, se alquile por cerca de 1.150 euros.
Los alquileres se abarataron más de un 7% en septiembre, en relación al mismo mes del año anterior
El pasado mes de agosto, la diferencia entre comprar y alquilar un piso de 70 metros cuadrados era de 129 euros, mientras que en julio se situaba en 149 euros. Los alquileres bajaron de precio más de un 7% en septiembre en relación al mismo mes del año anterior, lo que representa una renta mensual de 522 euros para una casa de 70 metros cuadrados. Este precio los hace muy apetecibles para quienes todavía soportan mensualidades por encima de los 1.000 euros.
Mayores rebajas en el futuro
Los alquileres caen de manera más pronunciada que el precio de las viviendas en venta. El excedente de éstas (obra nueva y segunda mano) augura, además, mayores rebajas en el futuro inmediato. España absorbe una media de 400.000 pisos al año en un coyuntura de equilibrio económico y, en estos momentos, el mercado dispone de un millón de pisos: 600.000 construidos y 400.000 más de promociones sin terminar con motivo de la crisis del sector constructor, según datos del Ministerio de Vivienda.
El excedente de viviendas a la venta augura nuevos descensos
La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) acaba de presentar un estudio que fija 2011 como el año en el que el excedente de casas en venta se asentará. Esta situación contribuirá a impulsar de nuevo la edificación residencial. Sin embargo, hasta 2015 no se dará por concluida la absorción de todo el stock.
Exceso de viviendas
Se prevé que los alquileres se derrumbarán por el exceso de viviendas. Algunos jóvenes regresarán a casa de sus padres, los inmigrantes que no encuentren trabajo retornarán a sus países de origen y, el tercer grupo arrendador, los ejecutivos desplazados, mantendrán su escaso peso en nuestro país. Hay pocos demandantes y mucha oferta, pero no sólo el alquiler es excedentario. Un millón y medio de viviendas permanecen sin vender en España y el volumen se incrementará, ya que se podría perder población por la marcha de inmigrantes y la cautela de las familias para tener descendencia en un entorno de desaceleración económica.
