El coste medio de la vivienda libre se situó en 1.902,8 euros por metro cuadrado en el tercer trimestre del año. Esta cifra supone un descenso del 8% respecto al mismo periodo del año anterior y una reducción del 0,9% sobre el segundo trimestre, según los últimos datos oficiales difundidos por el Ministerio de Vivienda. Pero además de esta caída, el desembolso para adquirir una casa puede rebajarse todavía más si los vendedores necesitan deshacerse del piso para disponer de liquidez o resolver problemas económicos. Tener paciencia y no decantarse por el primer inmueble que parezca cumplir los requisitos que se buscan es clave. Hay que comparar y analizar hasta qué límite se pueden rebajar los precios. En la coyuntura actual, no son inamovibles y es posible alcanzar revisiones importantes a la baja.
Contar con la suficiente dosis de perseverancia y adelantarse a las necesidades del vendedor son los requisitos esenciales para conseguir el piso soñado a un precio inferior al inicial. Una rebaja superior al 5% sobre el importe pactado es posible, en principio, si se aplican unas sencillas pautas comerciales.
Detectar los puntos débiles del vendedor
Hay pisos que se pueden comprar por debajo de su precio a través de la negociación entre ambas partes. Una respuesta rápida por parte del comprador puede rebajarlo entre un 5% y un 20%, en función de las necesidades del vendedor. Para ello hay que detectar sus puntos débiles, como el grado de morosidad o las urgencias económicas que tiene en ese momento.
Zonas afectadas por el paro
En las localidades y barrios más afectados por el desempleo, los descuentos en el precio de la vivienda pueden ser mayores debido a la urgencia de sus vendedores por deshacerse del piso. El paro alcanzó el 17,9% de la población activa (4.123.300 personas) durante el tercer trimestre de este año, según la última Encuesta de Población Activa que ha elaborado el Instituto Nacional de Estadística. Precisamente, en estas zonas con mayor índice de desempleo se aplican mayores rebajas, bien porque haya aumentado la morosidad o porque urja vender para obtener ingresos. En los núcleos urbanos donde el paro no afecta tanto a los vecinos los recortes de los precios serán menores, ya que los propietarios optan por alquilar el piso antes que llegar a una mala venta.
Hay que detectar los puntos débiles del vendedor, como el grado de morosidad o las urgencias económicas
En venta durante muchos meses
A través de los anuncios que aparecen tanto en prensa escrita como en los portales inmobiliarios de Internet, se puede constatar la dificultad de algunos propietarios para vender los inmuebles. Algunos de ellos pueden mantenerse durante años en venta. En estos casos sus precios se actualizan a la baja de manera periódica, por lo que basta esperar unos meses más. Si no se venden es porque la demanda es escasa y se pueden obtener nuevos descuentos con una oferta firme que se concrete en un plazo breve.
Bonificaciones de las inmobiliarias
Inmobiliarias, bancos y cajas de ahorro ofrecen descuentos del 10%, 20% e incluso 30% sobre los precios iniciales para deshacerse de las viviendas en stock. Esta estrategia se combina con la oferta de mejores hipotecas, dinero en metálico o pólizas de hogar gratuitas. En algunas entidades, los clientes se topan con problemas para acceder a un préstamo hipotecario sobre viviendas que no comercializan éstas. Sin embargo, los créditos que conceden para las casas en su haber se pueden suscribir con muy buenas condiciones de contratación.
Con desperfectos, más barata
Es frecuente encontrar viviendas cuyo deterioro es manifiesto y que precisan de importantes reformas, en especial, en baños y cocina. A medida que su estado empeora, el precio baja y, en ocasiones, se convierte en una buena oportunidad aunque sea necesario hacer obras. Estas casas, que por lo general no aportan material fotográfico a los intermediarios inmobiliarios, son las más vulnerables a una rebaja. La falta de reformas es también, a menudo, un indicativo de problemas financieros por parte de los vendedores, un factor con el que debe jugar el comprador para rebajar el precio.
Las viviendas que se hayan mantenido durante más de dos años en venta pueden adquirirse con nuevos descuentos si la oferta es firme y se concreta en un plazo breve
La importancia de los metros
Los metros cuadrados del piso desempeñan un papel determinante en la posibilidad de conseguir una rebaja. Cuanto mayor sea la extensión, más crecerá el margen de negociación. En cambio, las viviendas que no superan los 60 metros cuadrados, no ajustan su precio. Rara vez puede concretarse en pisos pequeños un descuento que supere los 10.000 euros, salvo que se halle en mal estado y precise reformas.
Ley de la oferta y demanda
Como en cualquier transacción comercial, en el precio de venta de un inmueble influye también la demanda que haya en la zona o barrio donde esté situado. Si el piso se localiza en una zona donde es frecuente el cierre de negocios, hay problemas de morosidad o bajo consumo en los comercios, las posibilidades de negociar a la baja el coste serán más altas, ya que las viviendas tendrán dificultades para venderse.
Embargos
La forma más rápida de que el precio baje es que el vecindario o la comunidad de vecinos se enfrente a embargos de viviendas, que favorecen un efecto potenciador en las valoraciones de los pisos cuando los bancos los saquen al mercado. Se pueden visitar los portales inmobiliarios que destacan los inmuebles procedentes de embargos. Examinar esta variable puede proporcionar una valiosa pista para abaratar notablemente la compra.
La vivienda libre encadena un ejercicio entero de descensos en el precio, tanto para los pisos nuevos como para los de segunda mano. Respecto a los primeros (hasta dos años de antigüedad), en el segundo trimestre la caída alcanzó el 7,7% en tasa interanual y el 0,7% respecto al mismo periodo de 2009. El valor del metro cuadrado se situó en 1.911,1 euros. En el caso de las viviendas de segunda mano, el precio fue de 1.890,5 euros, con un descenso intertrimestral del 1,4% y una caída del 8,3% respecto al tercer trimestre de 2008. El precio de la vivienda se redujo en el tercer trimestre en todas las comunidades autónomas.
Las estimaciones sobre el futuro del precio de la vivienda son contradictorias, en función de la fuente que los difunda. El último informe de la agencia de calificación crediticia Standard & Poor’s indica que el aumento del paro, los bajos salarios de los trabajadores y el importante stock de inmuebles serán los factores determinantes para que continúe a la baja en España hasta el año 2012. En la misma línea se sitúan otros estudios realizados por empresas del sector financiero e inmobiliario, si bien desde otros organismos apuntan una tendencia contraria. Es el caso de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI), que destaca que al precio de la vivienda le queda poco recorrido a la baja y ha tocado fondo en grandes ciudades como Madrid, Barcelona y Sevilla.
